Abordagem de custo
A abordagem de custo é um método de avaliação de imóveis que pressupõe que o preço que um comprador deve pagar por uma propriedade deve ser igual ao custo para construir um edifício equivalente. Na avaliação da abordagem de custo, o preço de mercado da propriedade é igual ao custo do terreno, mais o custo da construção, menos a depreciação. Ele gera o valor de mercado mais preciso quando a propriedade é nova.
Compreendendo a abordagem de custos
A abordagem de custo é um dos três métodos de avaliação para imóveis; os outros sendo a abordagem de renda e a abordagem comparável.
Em vez de focar nos preços de outras casas similares na área que estão sendo vendidas ou na capacidade de uma propriedade de gerar renda, esse método avalia os imóveis calculando quanto custaria o prédio hoje se ele fosse destruído e precisasse ser substituído. Também leva em consideração o valor da terra e deduz qualquer perda de valor, também conhecida como depreciação.
A lógica por trás dessa abordagem é que faz pouco sentido para os compradores pagar mais por uma propriedade do que custaria construir do zero.
Existem dois tipos principais de avaliação de abordagem de custo:
- Método de reprodução: Essa abordagem considera que uma réplica da propriedade é construída e dá atenção à duplicação de materiais originais.
- Método de substituição. Nesse caso, supõe-se que a nova estrutura tenha a mesma função com os materiais mais recentes, utilizando métodos de construção atuais e um design atualizado.
Quando todas as estimativas foram coletadas, a abordagem de custo é calculada da seguinte maneira: Custo de substituição ou reprodução - depreciação + valor da terra = valor da propriedade.
Principais Takeaways
- O método de avaliação da abordagem de custo recomenda que o preço que um comprador pague por um imóvel seja igual ao custo para construir uma estrutura equivalente.
- O preço de mercado da propriedade é igual ao custo do terreno, mais o custo da construção, menos a depreciação.
- A abordagem de custo é considerada menos confiável que outros métodos de avaliação imobiliária, mas pode ser útil em certos casos.
Vantagens e desvantagens da abordagem de custos
A abordagem de custo é geralmente considerada menos confiável que a renda e metodologias comparáveis. Exige certas suposições, incluindo a suposição de que há terra disponível suficiente para o comprador construir uma propriedade idêntica.
Além disso, se terras vazias comparáveis não estiverem disponíveis, o valor deverá ser estimado, o que torna a avaliação menos precisa. A falta de materiais de construção semelhantes também reduz a precisão da avaliação e aumenta o espaço para a subjetividade. Calcular a depreciação de propriedades antigas também não é simples e facilmente mensurável.
Apesar dessas limitações, existem alguns casos em que a abordagem de custo pode ser útil e até necessária. Avaliar os vários componentes do imóvel separadamente é especialmente útil quando se trata de imóveis novos ou diferentes dos outros.
Exemplos de abordagem de custo
Propriedades de uso especial
A abordagem de custo é necessária e, às vezes, a única maneira de determinar o valor de edifícios de uso exclusivo, como bibliotecas, escolas ou igrejas. Esses recursos geram pouca renda e geralmente não são comercializados, o que invalida a renda e abordagens comparáveis.
Nova construção
A abordagem de custo também é frequentemente usada para novas construções. Os financiadores da construção exigem avaliações de abordagem de custo porque qualquer valor de mercado ou valor de renda depende dos padrões e da conclusão do projeto. Os projetos são reavaliados em várias etapas da construção para permitir a liberação de fundos para a próxima etapa de conclusão.
Seguro
As avaliações de seguros tendem a usar a abordagem de custos, porque apenas o valor das melhorias é segurável e o valor da terra é separado do valor total da propriedade. A escolha entre valor depreciado e valor total de substituição ou reprodução é o fator determinante para a avaliação.
Propriedade comercial
Finalmente, a abordagem de custo é ocasionalmente usada para valorizar propriedades comerciais, como edifícios de escritórios, lojas e hotéis. A abordagem de renda é o principal método usado aqui, embora uma abordagem de custo possa ser implementada quando o design, a construção, a utilidade funcional ou a classe de materiais exigirem ajustes individuais.
Importante
Quando uma avaliação de abordagem de custo chega abaixo do preço de mercado, pode ser um sinal de um mercado superaquecido. Por outro lado, avaliações regulares acima dos preços de mercado podem sinalizar uma oportunidade de compra.
Considerações Especiais
A maioria das avaliações residenciais não usa a abordagem de custo. Em vez disso, as comparações de vendas geralmente geram avaliações de mercado desses tipos de propriedades.
Uma exceção é se a propriedade for sub-melhorada ou super-melhorada para sua vizinhança. Nesse caso, uma estimativa precisa do valor das melhorias aumenta a precisão da determinação do valor, o que não é possível usando apenas a abordagem comparável.
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