Levantamento versus empréstimos com taxa e prazo de refinanciamento de hipoteca

"Saque" e "taxa e prazo" são suas duas opções básicas quando você refinancia sua hipoteca para economizar ou obter dinheiro. Se você simplesmente refinanciar seu empréstimo existente para obter uma taxa de juros mais baixa ou alterar os termos, isso é chamado de refinanciamento de taxa e prazo. Ou convém extrair parte do patrimônio da sua casa - talvez fazer uma reforma, quitar dívidas ou ajudar a pagar os custos da faculdade - com um empréstimo para sacar. Aqui está o que esses dois termos significam e como eles podem afetar sua posição financeira.

Principais Takeaways

• Quando você refinancia uma hipoteca, suas duas opções básicas são um refinanciamento de saque, onde você extrai parte do patrimônio em sua casa ou um refinanciamento de taxa e prazo, no qual você troca seu empréstimo atual por um novo (provavelmente melhores) termos.
• Empréstimos de saque geralmente vêm com prazos mais rígidos, como pontos adicionados ou uma taxa de juros mais alta, porque eles apresentam um risco maior para o credor.
• Pode ser possível extrair algum dinheiro do seu refinanciamento sem incorrer em taxas extras de um empréstimo de saque, aproveitando a sobreposição de fundos no final de um empréstimo e no início de outro.

O básico do refinanciamento hipotecário agora

Primeiro, pense no refinanciamento como a substituição de uma hipoteca existente por outra, ou a consolidação de um par de hipotecas em um único empréstimo. Fora com o velho (hipoteca) e com o novo, como eles dizem. Depois de refinanciar, seu empréstimo ou empréstimos antigos são quitados e um novo é colocado em seu lugar.

Existem muitas razões para considerar o refinanciamento. Poupar dinheiro é o mais óbvio. Em agosto de 2008, a hipoteca fixa média de 30 anos apresentava uma taxa de juros de 6, 48%. Após a crise financeira, as taxas para o mesmo tipo de hipoteca caíram constantemente. Em dezembro de 2012, a taxa de hipoteca fixa de 30 anos caiu quase pela metade em relação aos quatro anos anteriores para 3, 35%. A taxa média anual para 2017 subiu para 3, 99%. Em 2018, subiu para 4, 54%, segundo Freddie Mac. Mas mesmo essas taxas mais altas podem ser mais baixas do que aquelas em hipotecas mais antigas que você possa ter.

Em março de 2019, as taxas de hipoteca caíram para 4, 27%, uma baixa de 60 semanas. Na semana que terminou em 29 de março de 2019, os pedidos de hipotecas aumentaram 18, 6%, de acordo com a Associação de Bancos de Hipoteca. O nível de refinanciamento aumentou 39% para 47, 4% do total de solicitações, o nível mais alto desde novembro de 2016. (A maior onda recente de refinanciamentos imobiliários atingiu de 2011 a 2013 e 2015 a 2016, quando as taxas de juros estavam perto de um recorde.) Embora o refinanciamento O índice caiu para 44, 1% do total de solicitações na semana seguinte, baixos custos de empréstimos e um forte mercado de trabalho continuam impulsionando as solicitações.

Historicamente, as taxas ainda são relativamente baixas - uma razão para os proprietários de hipotecas com juros mais altos e mais antigos (ou aqueles cujo patrimônio doméstico aumentou, ou que possuem classificações de crédito muito melhores do que quando originalmente financiaram sua casa) para procurar refinanciamento agora. Quando as taxas estão subindo, o refinanciamento pode oferecer a chance de converter uma hipoteca de taxa ajustável em uma taxa fixa, para garantir pagamentos com juros mais baixos antes que as taxas subam ainda mais. As autoridades do setor estão prevendo que as taxas subirão em 2019

Levantamento versus taxa e prazo: dois tipos de empréstimos

Existem dois empréstimos básicos de refinanciamento. O mais simples e direto é o refinanciamento de taxa e prazo (refi) . Nenhum dinheiro real muda de mãos nesse caso, fora das taxas associadas ao empréstimo. O tamanho da hipoteca permanece o mesmo; você simplesmente troca seus termos atuais de hipoteca por termos mais novos (presumivelmente melhores).

Por outro lado, em um empréstimo de saque, também conhecido como refinanciamento de saque, a nova hipoteca é maior que a antiga. Juntamente com os novos termos de empréstimo, você também recebe dinheiro adiantado - efetivamente retirando o patrimônio de sua casa na forma de dinheiro.

Você pode se qualificar para uma taxa / prazo refi com uma relação empréstimo / valor mais alta (o valor do empréstimo dividido pelo valor avaliado da propriedade). Em outras palavras, é mais fácil obter o empréstimo, mesmo se você tiver um risco de crédito menor, porque está emprestando uma alta porcentagem do valor da casa.

Pense com cuidado antes de obter um empréstimo de saque para investir, pois faz pouco sentido colocar seus fundos em um CD que ganha 2, 5% quando o seu interesse em hipoteca é de 5% ou 6%.

Empréstimos de saque vêm com condições mais duras. Se você deseja recuperar parte do patrimônio acumulado em sua casa na forma de dinheiro, provavelmente isso custará a você - quanto depende de quanto patrimônio você acumulou em sua casa e sua pontuação de crédito. Se, por exemplo, a pontuação FICO de um mutuário for 700, a relação empréstimo / valor for 76% e o empréstimo for considerado sacado, o credor poderá adicionar 0, 750 pontos ao custo inicial do empréstimo. Se o valor do empréstimo fosse de US $ 200.000, por exemplo, o credor acrescentaria US $ 1.500 ao custo. (Cada credor é diferente.) Como alternativa, o mutuário poderia pagar uma taxa de juros mais alta - 0, 125% a 0, 250% a mais, dependendo das condições do mercado.

Por que os termos mais difíceis? Como os empréstimos de saque têm um risco maior para o credor, de acordo com Casey Fleming, consultor de hipotecas da C2 Financial Corporation e autor do “The Loan Guide: How to Get the Best Mortgage possível”. ”“ Estatisticamente, um mutuário é muito mais provável se afastar de uma casa se ele tiver problemas se já tiver retirado o patrimônio dela. É particularmente verdade se ele retirou mais do que investiu inicialmente no adiantamento. Consequentemente, qualquer empréstimo que seja considerado sacado tem um preço mais alto para refletir esse risco, até que haja tanto patrimônio que é provável que o devedor não se afaste mais. ”

Mas uma pontuação de crédito mais alta e uma relação empréstimo / valor mais baixa podem mudar os números substancialmente a seu favor. Um mutuário com uma pontuação de crédito de 750 e uma taxa de empréstimo / valor inferior a 60%, por exemplo, não será cobrado por nenhum custo adicional por um empréstimo de saque; os credores acreditam que ele ou ela não tem mais probabilidade de não pagar o empréstimo do que se estivesse fazendo uma taxa / prazo refi.

Seu empréstimo pode ser um saque, mesmo que você não receba dinheiro de volta. Se você estiver pagando cartões de crédito, empréstimos para automóveis ou qualquer outra coisa que originalmente não fazia parte de sua hipoteca, o credor provavelmente o considera um empréstimo de saque. Se você estiver consolidando duas hipotecas em uma - e uma era originalmente um empréstimo de saque - o novo empréstimo consolidado também será classificado como saque.

Mais um motivo para pensar duas vezes sobre saques: fazer um refinanciamento de saque pode afetar negativamente sua pontuação no FICO.

83%

O número de refinanciamentos de hipotecas que foram sacados no quarto trimestre de 2018.

Mais americanos escolhendo o refinanciamento de saque

Embora muitos especialistas em finanças pessoais desaconselhem a dedução de seu patrimônio em sua casa em um refinanciamento de saque, dados recentes mostram que muitos americanos estão escolhendo esse tipo de empréstimo. As estatísticas trimestrais de refinanciamento da Freddie Mac demonstraram que, no quarto trimestre de 2018 (lançado em março de 2019), os tomadores de saque representavam 83% de todos os empréstimos de refinanciamento, os mais altos desde o terceiro trimestre de 2007.

Fonte: Freddie Mac, Relatório Trimestral de Refinanciamento, 2018

Muitas dessas refinanciamentos não eram para redução de taxa. Os usos mais comuns dos fundos eram o pagamento de contas ou outras dívidas ou a realização de melhorias em sua casa.

Fonte: Freddie Mac, Relatório Trimestral de Refinanciamento, 2018

Uma brecha interessante no refinanciamento de hipotecas

Com a ajuda do seu corretor de hipoteca, você poderá gerar um pouco de dinheiro com o refinanciamento, sem que seja considerado um empréstimo de saque (e com as taxas extras que o acompanham). Basicamente, ele funciona aproveitando a sobreposição de fundos no final de um empréstimo e no início de outro. É um processo complicado, portanto, preste muita atenção em como Fleming o descreve:

“Você tem permissão para financiar os custos de fechamento em uma taxa / prazo refi. A maioria dos credores permite que esses custos de fechamento incluam despesas pré-pagas, como juros pré-pagos, juros acumulados não pagos de sua hipoteca existente, o dinheiro necessário para pré-financiar sua conta de garantia e até impostos e seguros de propriedade, se você acertar.

“Ao refinanciar, você paga os juros acumulados sobre sua hipoteca existente até o dia em que ela é paga. Você paga antecipadamente seu interesse em seu novo empréstimo, desde o dia em que financia até o primeiro dia do próximo mês e, em seguida, não efetua o pagamento no próximo mês. Portanto, você financiou juros de um mês em sua hipoteca dentro do novo empréstimo.

“Se você possui uma conta de depósito (ou caução) para pagar seguros e impostos com sua hipoteca existente, o credor existente está retendo parte do seu dinheiro - pelo menos alguns meses de impostos e seguros cada. Quando você refinancia, seu novo credor precisará de algum dinheiro disponível quando suas contas fiscais e de seguros vencem, para que eles solicitem algum dinheiro adiantado. Você geralmente pode financiar isso.

“Então, após o encerramento do seu empréstimo, seu antigo credor - que está com parte do seu dinheiro - envia um cheque igual ao saldo da sua conta de depósito em garantia quando você pagou o empréstimo. Dinheiro!

“Além disso, como algumas das taxas mudam um pouco até o financiamento, a maioria dos credores permite um pouco de amortecimento - até US $ 2.000 em dinheiro de volta em garantia, sem que o empréstimo seja considerado sacado.

“O que tudo isso significa é que você pode financiar 'custos' que não são realmente o custo de originar o empréstimo, mas representam o custo de obtê-lo. Em um empréstimo de taxa / prazo de US $ 200.000, seria muito viável gerar cerca de US $ 4.000 em dinheiro - nas circunstâncias certas, se fosse estruturado com cuidado - sem pagar uma multa por saque ”.

A linha inferior

Seu trabalho como mutuário é ter conhecimento suficiente para discutir opções com seu credor. Para a maioria das pessoas, evitar o custo adicional de um empréstimo de saque é a melhor jogada financeira. Se você tiver um motivo específico para retirar dinheiro de sua casa, um empréstimo de saque pode ser valioso, mas lembre-se de que a quantia extra que você pagará em juros durante a vida do empréstimo pode ser uma má idéia.