O que você deve saber sobre avaliações em casa

Esteja você comprando uma casa usando uma hipoteca, refinanciando a sua hipoteca existente ou vendendo a sua casa para alguém que não seja um comprador que não paga a caixa, uma avaliação da casa é um componente essencial da transação. Seja você um comprador, proprietário ou vendedor, você precisará entender como o processo de avaliação funciona e como o avaliador determina o valor de uma casa.

O que é uma avaliação residencial?

Uma avaliação é uma opinião profissional imparcial do valor de uma casa. As avaliações são quase sempre usadas em transações de compra e venda e comumente usadas em transações de refinanciamento. Em uma transação de compra e venda, uma avaliação é usada para determinar se o preço do contrato da casa é apropriado, dadas as condições, o local e os recursos da casa. Em uma transação de refinanciamento, uma avaliação garante ao credor que não está entregando ao mutuário mais dinheiro do que a casa vale.

Os credores querem garantir que os proprietários não emprestem demais para um imóvel, porque o imóvel serve como garantia para a hipoteca. Se o mutuário deve deixar de pagar a hipoteca e entrar em execução duma hipoteca, o credor venderá a casa para recuperar o dinheiro emprestado. A avaliação ajuda o banco a se proteger contra empréstimos mais do que poderia recuperar nesse pior cenário.

O que você deve saber sobre avaliações em casa

O processo de avaliação e como os valores da avaliação são determinados

Como a avaliação protege principalmente os interesses do credor, o credor geralmente solicitará a avaliação. De acordo com o Appraisal Institute, uma associação de avaliadores profissionais do setor imobiliário, um avaliador qualificado deve ser licenciado ou certificado - conforme exigido em todos os 50 estados - e estar familiarizado com a área local. De acordo com os regulamentos federais, o avaliador deve ser imparcial e não ter interesse direto ou indireto na transação. A Fannie Mae exige que os avaliadores certifiquem que têm experiência na avaliação de propriedades semelhantes na mesma área geográfica.

O valor de avaliação de uma propriedade é influenciado pelas vendas recentes de propriedades semelhantes e pelas tendências atuais do mercado. As comodidades da casa, o número de quartos e banheiros, a funcionalidade da planta baixa e a metragem quadrada também são fatores-chave na avaliação do valor da casa. O avaliador deve fazer uma inspeção visual completa do interior e do exterior e observar todas as condições que afetem adversamente o valor da propriedade, como reparos necessários.

Normalmente, os avaliadores usam o Relatório de Avaliação Residencial Uniforme da Fannie Mae para residências unifamiliares. O relatório solicita ao avaliador que descreva o interior e o exterior da propriedade, o bairro e vendas comparáveis ​​próximas. O avaliador, em seguida, fornece uma análise e conclusões sobre o valor da propriedade com base em suas observações.

O relatório deve incluir um mapa de ruas mostrando a propriedade avaliada e vendas comparáveis ​​usadas; um esboço de construção exterior; uma explicação de como a metragem quadrada foi calculada; fotografias da cena da frente, de trás e de rua da casa; fotografias exteriores da frente de cada propriedade comparável utilizada; e qualquer outra informação pertinente - como dados de vendas no mercado, registros públicos de terrenos e registros públicos de impostos - necessários ao avaliador para determinar o valor justo de mercado da propriedade. Uma avaliação custa várias centenas de dólares e, geralmente, o mutuário paga essa taxa.

O que os compradores de imóveis precisam saber

Quando você está comprando uma casa e está sob contrato, a avaliação será uma das primeiras etapas do processo de fechamento. Se a avaliação for igual ou superior ao preço do contrato, a transação prosseguirá conforme o planejado. Se a avaliação for inferior ao preço do contrato, no entanto, poderá atrasar ou inviabilizar a transação.

As chances são de que você nem o vendedor desejem que a transação caia. Como comprador, você tem uma vantagem, pois uma avaliação baixa pode servir como uma ferramenta de negociação para convencer o vendedor a baixar o preço. O banco não emprestará a você ou a qualquer outro comprador em potencial mais do que a casa vale. De fato, é típico um máximo de 80% a 97% do valor, dependendo do tipo de hipoteca e das qualificações do mutuário.

Embora as avaliações ajudem os compradores a evitar pagar em excesso pelas casas, o vendedor pode achar que uma avaliação baixa é imprecisa e relutante em diminuir o preço. Se houver uma avaliação ruim entre você e sua compra ou venda de casa, procure obter uma segunda opinião por meio de outra avaliação por outra pessoa. Os avaliadores podem cometer erros ou ter informações imperfeitas. Melhor ainda, apresente um argumento factual para um valor mais alto para o avaliador original. Ele ou ela podem concordar com você e revisar a avaliação.

O que os vendedores domésticos precisam saber

Como vendedor, uma avaliação baixa, se precisa, significa que você terá que diminuir o preço da sua casa para vendê-la. A espera de um comprador que não precise de uma avaliação como condição para concluir a transação provavelmente não gera um preço de venda mais alto. Ninguém quer pagar a mais por uma casa.

Infelizmente, as vendas estressadas recentes em sua área circundante podem diminuir o valor de avaliação da sua casa. Se você achar que o valor da sua casa foi arrastado para baixo pelos preços de venda de execuções hipotecárias e vendas a descoberto nas proximidades, poderá convencer o avaliador de que sua casa vale mais se estiver em condições significativamente melhores do que essas propriedades. Os vendedores também devem saber que as diretrizes federais que pretendem eliminar os valores inflacionados de avaliação que contribuíram para a crise imobiliária de 2008 às vezes fazem com que as avaliações caiam abaixo do valor justo de mercado e podem dificultar a contestação de avaliações baixas.

O que o refinanciamento de imóveis precisa saber

Se você está refinanciando uma hipoteca convencional, uma avaliação baixa pode impedir que você faça isso. A casa precisa avaliar a quantia que você deseja refinanciar para que seu empréstimo seja aprovado ou acima dela. No entanto, se a sua hipoteca existente for uma hipoteca da FHA, você poderá refinanciar sem uma avaliação através do programa FHA Streamline - uma ótima opção para os proprietários subaquáticos.

A linha inferior

Quando tudo corre bem, a avaliação da casa é apenas mais uma caixa para marcar uma lista de verificação de fechamento. Quando o valor da avaliação é menor que o esperado, a transação pode ser adiada ou mesmo cancelada. Independentemente de qual situação você encontrar na sua experiência de compra, venda ou refinanciamento de uma casa, um entendimento básico de como o processo de avaliação funciona só pode funcionar a seu favor, especialmente se você estiver comprando sua primeira casa.