Usando suas economias em um adiantamento de hipoteca
Quando o mercado imobiliário começou a afundar em 2007, parecia que os dias de hipotecas com baixos pagamentos tinham terminado. Surpreendentemente, apenas alguns anos depois, mesmo os consumidores com crédito abaixo da média podem comprar uma casa com muito menos de 20% de antecedência.
Mesmo logo após o deslize da habitação, os consumidores tinham algumas opções se sua conta poupança estivesse um pouco ausente. As hipotecas da FHA, que exigem apenas 3, 5% de queda, tiveram uma onda de popularidade. E, para aqueles que se qualificaram, os empréstimos à habitação do VA permitiram que os compradores financiassem o preço total da casa.
Atualmente, também está se tornando mais fácil obter um empréstimo convencional com um adiantamento baixo. Fannie Mae e Freddie Mac, que compram a maioria das hipotecas de instituições financeiras americanas, anunciaram recentemente que reduziriam seu pagamento mínimo mínimo de 5% para 3%. Ao fazer isso, eles abriram a porta para os bancos competirem por compradores de imóveis sem dinheiro.
Embora ainda seja possível comprar uma casa com muito pouco preço, se é uma boa ideia para os consumidores é outra questão. Faz sentido aumentar suas economias e esperar para fazer compras em casa até que você possa colocar mais dinheiro no fechamento? E quanto de suas economias você deve investir em habitação? Aqui estão alguns fatores a serem considerados.
Pagamento inicial mais baixo: custos mais altos a longo prazo
Talvez a primeira coisa a se pensar com empréstimos de baixo pagamento seja que, com poucas exceções, eles custarão mais a longo prazo. Como você está financiando mais do preço da habitação, seus pagamentos de juros ao longo da vida do empréstimo serão consideravelmente mais altos
Por exemplo, se você comprar uma casa de US $ 200.000 com queda de 5% em vez de 20%, pagará cerca de US $ 35.000 a mais em juros ao longo de um empréstimo de 30 anos. Obviamente, você também estará pagando mais para cobrir o principal do empréstimo.
Considerando o quão incrivelmente baixas são as taxas de juros atuais, isso por si só pode não impedir você de comprar uma casa mais cedo ou mais tarde. A maior preocupação é adicionar às suas despesas os prêmios de seguro hipotecário que você normalmente precisará pagar se comprar uma casa ou condomínio com menos de 20% de desconto. O objetivo desses pagamentos é cobrir a perda do credor, se você optar por seu empréstimo.
Existem dois tipos básicos de seguro de hipoteca. Se você contrair um empréstimo da FHA, os credores privados fornecem os fundos para a compra da sua casa e o governo atua como sua seguradora. Se o valor da casa for inferior a US $ 625.000, o prêmio anual do seguro hipotecário (MIP) é atualmente de 0, 80% ou 0, 85%, dependendo do valor financiado. Você também terá que pagar um prêmio inicial, que equivale a pouco mais de US $ 3.000 para um empréstimo de US $ 180.000.
Se você obtiver uma hipoteca convencional, pagará algo chamado seguro de hipoteca privada ou PMI. Normalmente, custa entre 0, 3% e 1, 15% ao ano, embora neste caso não haja taxa inicial. (Para saber mais, consulte: Qual é a diferença entre seguro de hipoteca privada (PMI) e prêmio de seguro de hipoteca (MIP)? )
Um compromisso de adiantamento
A perspectiva de seguro hipotecário significa que você deve esperar até poder reduzir 20% do custo da casa? Não necessariamente.
Para iniciantes, em algumas cidades mais caras, a espera nem sempre é realista. Se você mora em uma parte do país em que até casas modestas custam US $ 400.000, você precisa economizar US $ 80.000 antes de entrar no mercado. E se você mora em uma área onde a compra é menos cara do que o aluguel, pode haver um desincentivo extra para ficar à margem até que você economize o suficiente para evitar o seguro da hipoteca.
Para algumas pessoas, a melhor opção pode ser encontrar um meio termo entre um pagamento inicial mínimo e os 20% tradicionais. Por exemplo, se você contrair um empréstimo da FHA e depositar 10%, seu seguro hipotecário será cancelado após 11 anos; caso contrário, você continuará pagando pela totalidade do empréstimo. Você pode refinanciar posteriormente para se livrar do seguro? Certo. Mas não há garantia de que as taxas de juros sejam iguais ou próximas às mínimas históricas quando você o fizer.
Além disso, seu prêmio de seguro hipotecário (MIP) diminui quando você faz um adiantamento maior. Quando você contrata uma hipoteca de 15 anos, por exemplo, se você pode pagar 10% adiantado, o pagamento anual cai de 0, 70% para 0, 45%.
Embora os detalhes sejam um pouco diferentes com o PMI, a mesma lógica se aplica. Quanto maior o seu pagamento, menos você precisará pagar em prêmios. Uma vantagem do PMI, no entanto, é que você pode cancelá-lo quando atingir 20% do patrimônio em sua casa (consulte Como enganar o seguro de hipoteca privada ).
Se o banco mantiver sua hipoteca em seus livros - ou seja, não a vender para uma entidade como Fannie Mae ou Freddie Mac - talvez não exija seguro. No entanto, os bancos costumam cobrar uma taxa inicial ou uma taxa de juros mais alta se você optar por um empréstimo com baixo pagamento para ajudar a reduzir o risco que está assumindo. Mesmo metade adicional de um ponto percentual pode custar vários milhares de dólares a mais por um período de 30 anos. O efeito geral é o mesmo: quando você coloca mais dinheiro, pode pedir emprestado por menos.
Risco de ficar 'debaixo d'água'
Outra armadilha de reduzir o mínimo quando você compra uma casa é que você tem menos proteção se o mercado imobiliário cair. Com apenas 3% ou 4% abaixo, você pode facilmente se encontrar devendo mais ao banco do que vale a pena a sua casa. Foi exatamente o que aconteceu com muitos proprietários durante o colapso mais recente da habitação.
Se você ficar “debaixo d'água” em sua casa e inesperadamente perder seu emprego, por exemplo, não terá mais a opção de pedir empréstimos contra sua propriedade para pagar despesas ou a capacidade de vender a casa sem pagar muito dinheiro ao credor.
Embora você não esteja completamente protegido, mesmo que reduza 10% ou 15%, você está oferecendo um buffer muito maior se os preços das casas mudarem para pior.
Mantendo uma almofada de poupança
Poupar para uma casa é um dos principais objetivos da vida. Mas, ao montar o adiantamento, certifique-se de não ficar com muito pouco dinheiro. Não é apenas bom ter um fundo de emergência (idealmente seis meses de custo de vida), você também precisará de fundos extras para as despesas inesperadas que a compra de uma casa implica frequentemente. Para saber mais, consulte Quanto dinheiro devo guardar no banco?
Estabeleça um orçamento rigoroso antes de começar a caçar em casa, para saber o que pode gastar. E faça o que puder para aumentar suas reservas em dinheiro assim que se estabelecer e terminar de pintar e substituir carpetes e armários. Lembre-se também de que as pessoas dizem que é bom morar em uma casa um pouco antes de fazer reformas que não são obrigatórias antes de você se mudar.
A linha inferior
Os empréstimos com baixo pagamento podem ser uma boa opção para alguns proprietários? Absolutamente. Mas calcule os custos de longo prazo do seguro hipotecário ou a taxa de juros mais alta que você pagará para garantir que valha a pena. para saber mais, consulte Hipotecas: quanto você pode pagar? e Top 10 golpes comuns de hipoteca a serem evitados .