Entendendo a estrutura de pagamento de hipoteca

Uma hipoteca é um empréstimo de longo prazo projetado para ajudá-lo a comprar uma casa. Além de pagar o principal, você também deve fazer pagamentos de juros ao credor. A casa e o terreno ao seu redor servem como garantia. Mas se você deseja ter uma casa, precisa saber mais do que essas generalidades.

Principais Takeaways

• Os pagamentos de hipoteca são compostos pelos pagamentos de principal e juros.
• Se você efetuar um adiantamento inferior a 20%, será solicitado que você faça um seguro de hipoteca privado, o que aumenta seu pagamento mensal.
• Alguns pagamentos também incluem imóveis ou impostos sobre a propriedade.
• Um mutuário paga mais juros na parte inicial da hipoteca, enquanto a última parte do empréstimo favorece o saldo principal.

História

Quase todo mundo que compra uma casa tem uma hipoteca. As taxas de hipoteca são frequentemente mencionadas no noticiário da noite, e as especulações sobre quais taxas de direção mudarão se tornaram parte padrão da cultura financeira.

A hipoteca moderna surgiu em 1934, quando o governo - para ajudar o país a superar a Grande Depressão - criou um programa de hipoteca que minimizava o adiantamento exigido em uma casa, aumentando a quantia que os possíveis proprietários poderiam emprestar. Antes disso, era necessário um adiantamento de 50%. Hoje, é desejável um adiantamento de 20%, principalmente porque se o seu adiantamento for inferior a 20%, você precisará fazer um seguro de hipoteca privada (PMI), aumentando seus pagamentos mensais.

Desejável, no entanto, não é necessariamente alcançável. Existem programas de hipoteca disponíveis que permitem pagamentos significativamente mais baixos, mas se você pode gerenciar esses 20%, definitivamente deveria.

Entendendo a estrutura de pagamento de hipoteca

Pagamentos de hipoteca

Os principais fatores que determinam os pagamentos mensais da hipoteca são o tamanho e o prazo do empréstimo. Tamanho é a quantidade de dinheiro emprestado e o prazo é o tempo que você tem para pagar de volta. Geralmente, quanto maior o seu prazo, menor o seu pagamento mensal. É por isso que as hipotecas de 30 anos são as mais populares. Depois de saber o tamanho do empréstimo necessário para sua nova casa, uma calculadora de hipotecas é uma maneira fácil de comparar tipos de hipotecas e vários credores.

PITI: Componentes de pagamento de hipoteca

Existem quatro fatores que desempenham um papel no cálculo de um pagamento de hipoteca: principal, juros, impostos e seguro (PITI). Ao analisá-los, usaremos uma hipoteca de US $ 100.000 como exemplo.

Diretor

Uma parte de cada pagamento de hipoteca é dedicada ao reembolso do saldo do principal. Os empréstimos são estruturados para que o valor do principal devolvido ao mutuário comece baixo e aumente a cada pagamento da hipoteca. Os pagamentos nos primeiros anos são aplicados mais a juros do que principal, enquanto os pagamentos nos anos finais revertem esse cenário. Para nossa hipoteca de US $ 100.000, o principal é de US $ 100.000.

Interesse

O interesse é a recompensa do credor por assumir um risco e emprestar-lhe dinheiro. A taxa de juros de uma hipoteca afeta diretamente o tamanho de um pagamento de hipoteca: taxas de juros mais altas significam pagamentos de hipoteca mais altos.

Taxas de juros mais altas geralmente reduzem a quantidade de dinheiro que você pode emprestar e taxas de juros mais baixas aumentam. Se a taxa de juros da hipoteca de US $ 100.000 for de 6%, o pagamento combinado principal e juros mensal de uma hipoteca de 30 anos seria de cerca de US $ 599, 55 a US $ 500 juros + US $ 99, 55 principal. O mesmo empréstimo com uma taxa de juros de 9% resulta em um pagamento mensal de US $ 804, 62.

Impostos

Os impostos imobiliários são avaliados pelas agências governamentais e usados ​​para financiar serviços públicos, como escolas, forças policiais e bombeiros. Os impostos são calculados pelo governo anualmente, mas você pode pagar esses impostos como parte de seus pagamentos mensais. O valor devido é dividido pelo número total de pagamentos mensais de hipotecas em um determinado ano. O credor coleta os pagamentos e os mantém em garantia até que os impostos sejam pagos.

Seguro

Assim como os impostos imobiliários, os pagamentos de seguros são feitos a cada pagamento de hipoteca e mantidos em custódia até o vencimento da conta. Existem dois tipos de cobertura de seguro que podem ser incluídos em um pagamento de hipoteca. Um deles é o seguro de propriedade, que protege a casa e seu conteúdo contra incêndio, roubo e outros desastres. O outro é o PMI, que é obrigatório para quem compra uma casa com um adiantamento inferior a 20% do custo. Esse tipo de seguro protege o credor no caso de o mutuário não conseguir reembolsar o empréstimo. Por minimizar o risco de inadimplência do empréstimo, o PMI também permite que os credores vendam o empréstimo a investidores, que por sua vez podem ter alguma garantia de que seu investimento em dívida será pago de volta a eles. A cobertura do PMI pode ser descartada quando o mutuário tiver pelo menos 20% de patrimônio na casa.

O seguro de hipoteca pode ser cancelado quando o saldo atingir 78% do valor original.

Embora principal, juros, impostos e seguros constituam a hipoteca típica, algumas pessoas optam por hipotecas que não incluem impostos ou seguros como parte do pagamento mensal. Com esse tipo de empréstimo, você tem um pagamento mensal mais baixo, mas deve pagar os impostos e o seguro por conta própria.

O cronograma de amortização

O cronograma de amortização de uma hipoteca fornece uma visão detalhada de qual parte de cada pagamento de hipoteca é dedicada a cada componente do PITI. Conforme observado anteriormente, os pagamentos de hipotecas dos primeiros anos consistem principalmente em pagamentos de juros, enquanto os pagamentos posteriores consistem principalmente de principal.

No nosso exemplo de uma hipoteca de US $ 100.000 por 30 anos, o cronograma de amortização tem 360 pagamentos. O cronograma parcial mostrado abaixo demonstra como o saldo entre pagamentos de principal e juros reverte ao longo do tempo, avançando em direção a uma maior aplicação ao principal.

Como mostra o gráfico, cada pagamento é de US $ 599, 55, mas o valor dedicado ao principal e aos juros é alterado. No início da sua hipoteca, a taxa com a qual você ganha capital em sua casa é muito mais lenta. É por isso que pode ser bom efetuar pagamentos extras de principal se a hipoteca permitir que você o faça sem uma penalidade de pré-pagamento. Eles reduzem seu principal, o que, por sua vez, reduz os juros devidos a cada pagamento futuro, levando você ao seu objetivo final: pagar a hipoteca.

Por outro lado, o interesse é a parte dedutível nos impostos na extensão permitida por lei - se você especificar suas deduções em vez de fazer a dedução padrão.

As hipotecas apoiadas pela FHA, que permitem que pessoas com baixa pontuação de crédito se tornem proprietários, exigem apenas um pagamento mínimo de 3, 5%.

Quando os pagamentos de hipoteca começam

O primeiro pagamento da hipoteca é devido um mês inteiro após o último dia do mês em que a compra da casa foi fechada. Diferentemente do aluguel, devido no primeiro dia do mês para esse mês, os pagamentos da hipoteca são pagos com atraso, no primeiro dia do mês, mas no mês anterior.

Digamos que um fechamento ocorra em 25 de janeiro. Os custos de fechamento incluirão os juros acumulados até o final de janeiro. O primeiro pagamento integral da hipoteca, referente ao mês de fevereiro, vence em 1º de março.

Como exemplo, vamos supor que você tenha uma hipoteca inicial de US $ 240.000, em uma compra de US $ 300.000 com um adiantamento de 20%. Seu pagamento mensal é de US $ 1.077, 71 em uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos com uma taxa de juros de 3, 5%. Este cálculo inclui apenas principal e juros, mas não inclui impostos e seguros de propriedade.

Seu interesse diário é de US $ 23, 01. Isso é calculado multiplicando-se primeiro o empréstimo de US $ 240.000 pela taxa de juros de 3, 5% e depois a divisão por 365. Se a hipoteca for encerrada em 25 de janeiro, você deve US $ 161, 10 pelos sete dias de juros acumulados pelo restante do mês. O próximo pagamento mensal, que é o pagamento mensal completo de US $ 1.077, 71, vence em 1º de março e cobre o pagamento da hipoteca de fevereiro.

Você deve ter todas essas informações com antecedência. Sob a regra de Divulgação Integrada TILA-RESPA, dois formulários devem ser fornecidos a você três dias antes da data de fechamento programada - a estimativa do empréstimo e a divulgação do fechamento. A quantia de juros acumulados, juntamente com outros custos de fechamento, é apresentada no formulário de divulgação do fechamento. Você pode ver o valor do empréstimo, taxa de juros, pagamentos mensais e outros custos e compará-los com a estimativa inicial fornecida.

A linha inferior

Uma hipoteca é uma ferramenta importante para a compra de uma casa, permitindo que você se torne um proprietário sem fazer um grande adiantamento. No entanto, quando você contrai uma hipoteca, é importante entender a estrutura de seus pagamentos, que abrange não apenas o principal (o valor emprestado), mas também juros, impostos e seguros. Ele diz quanto tempo levará para você pagar sua hipoteca e, finalmente, quão caro será para financiar sua compra de casa.