A verdade sobre os preços dos imóveis

A teoria dos imóveis para leigos é mais ou menos assim: os peregrinos chegaram. Eles começaram a usar a terra. Mais europeus vieram. A demanda por terra era tão alta que os nativos americanos foram empurrados para dar espaço aos recém-chegados colonos. Não se pode construir mais terra; portanto, a demanda e os preços sempre aumentarão, tornando o setor imobiliário um grande investimento.

Infelizmente, a fórmula não é tão simples assim. Aqui vamos dar uma olhada nos preços dos imóveis e na teoria de longa data de que eles subirão indefinidamente.

Principais Takeaways

• Os preços das casas cresceram pela última vez a um ritmo saudável em 2004, antes que o mercado imobiliário se acalmasse.
• Desde então, os valores das residências aumentaram em algumas áreas do país devido à forte demanda e baixa oferta, embora a maioria das partes ainda não tenha atingido seus níveis pré-crise.
• Os compradores potenciais de imóveis não devem se concentrar nas tendências nacionais, pois os preços variam entre estados e até cidades vizinhas.
• As baixas taxas de hipoteca têm um efeito indireto nos preços das casas, pois os consumidores estão dispostos a assumir mais dívidas quando o crédito é barato.

Preços históricos

Antes da bem divulgada explosão da bolha imobiliária e do resultante colapso imobiliário que começou a valer em 2007, os dados históricos de preços da habitação da Associação Nacional de Corretores de Imóveis (NAR) pareciam apoiar a teoria do aumento contínuo dos preços. O gráfico abaixo mostra os preços médios das casas de 1968 a 2004, mostrando um aumento médio anual de 6, 4%, sem um único declínio durante o período de 36 anos.

Figura 1: Preços médios das casas de 1968 a 2004

Fonte: Associação Nacional de Corretores de Imóveis

O que os dados não mostram

Infelizmente para os proprietários de casas, 2004 foi o último ano de números saudáveis ​​de crescimento antes que o mercado se achatasse. Em 2006, os dados da NAR mostraram apenas um aumento de 1%. Depois disso, os mercados experimentaram um declínio sem precedentes.

Os preços começaram a cair nacionalmente em 2007. Eles caíram novamente em 2008 e novamente em 2009. Em meados de 2010, os preços da habitação caíram de volta aos níveis de 2004 em um mercado estagnado. O que, durante décadas, parecia uma passagem só de ida para lucros crescentes, caíra mais de 30% em apenas alguns anos, segundo dados da Standard & Poor's.

Os preços subiram devido à maior demanda e uma queda na oferta no mercado em muitas partes do país, mas muitas áreas ainda não atingiram os níveis em que estavam antes da crise. Acrescente a isso o fato de que os padrões de empréstimos se tornaram mais rigorosos e estão levando as pessoas a sair do mercado.

Mesmo antes de os números começarem a dar errado, os dados de tendências de preços de vendas forneciam uma imagem incompleta. A Associação Nacional de Construtores de Casas informou que o tamanho médio das residências na América era de 983 pés quadrados em 1950, 1.500 pés quadrados em 1970 e 2.349 pés quadrados em 2004. Essa tendência continuou na primeira metade da década de 2000, após a qual começou a diminuir um pouco.

Com o tamanho das casas aumentando e a inflação aumentando o custo dos materiais de construção, é lógico que os preços das casas subam. Mas o que acontece se a inflação for desconsiderada "> Grande Depressão, Segunda Guerra Mundial, década de 1970 e década de 1980, todos tiveram períodos de queda significativa dos preços. Quedas menores ocorreram regularmente em outros pontos também.

Números e Tendências

Até os números das tendências nacionais contam apenas parte da imagem. As tendências de preços da habitação podem variar bastante entre as regiões geográficas. Um boom na Califórnia pode mascarar um fracasso em Detroit. Mesmo dentro da mesma cidade, os números podem variar bastante. As áreas que experimentam um novo crescimento ou gentrificação podem mostrar uma valorização significativa dos preços, enquanto as áreas da cidade podem estar em declínio.

Ao analisar as estatísticas nacionais e regionais, não se esqueça de dar conta da realidade do mercado em sua região. O aumento dos preços no nível nacional pode não ajudá-lo se sua cidade, estado ou bairro estiver em declínio.

As tendências nacionais podem não fornecer uma visão geral, pois os valores e os preços dos imóveis variam entre estados e cidades vizinhas.

A realidade

Outro ponto importante a considerar ao considerar o imóvel como um investimento é que ele nunca será recompensado a menos que você o venda. Do ponto de vista prático, mesmo que sua residência principal dobre em valor desde que você a comprou, isso provavelmente significa apenas que seus impostos imobiliários aumentaram. Todos os ganhos que você obtém são meramente ganhos no papel até você vender a propriedade.

Se você optar por vender e pretender comprar outra casa na mesma área, lembre-se de que os preços de outras casas também subiram. Para realmente reservar um ganho com a sua venda, você provavelmente precisará mudar para uma casa menor na mesma área ou sair da área e encontrar um lugar mais barato para morar.

Embora seja possível aproveitar o patrimônio em sua casa fazendo um empréstimo contra ele, usar sua casa como caixa eletrônico (ATM) foi uma estratégia tola no passado. Não apenas os juros que você paga consomem seu lucro, mas o pagamento do empréstimo retira sua estabilidade financeira. Se os preços dos imóveis caírem, você poderá encontrar-se na posição invejável de pagar mais do que a casa vale.

Taxas Hipotecárias

As taxas de hipoteca geralmente aumentam durante os períodos de crescimento econômico. Quando isso acontece, o mercado de trabalho é saudável e os salários das pessoas também aumentam. As taxas de hipoteca têm sido relativamente baixas desde que o mercado imobiliário caiu, tornando a casa própria mais atraente. A taxa de juros para uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos em maio de 2013 era de 3, 35% e permanece relativamente inalterada em junho de 2019 em 3, 73%. De acordo com Freddie Mac, as taxas baixas impulsionaram os pedidos de compra, e a empresa espera uma melhoria no mercado imobiliário devido à maior atividade de vendas e preços mais baixos. Os Relatórios de hipoteca prevêem taxas em torno de 4, 4% até o final de 2019, o que significa que os aumentos podem ser silenciados.

Então, como isso acontece com os preços dos imóveis? As taxas mais baixas de hipoteca não têm necessariamente uma relação direta com os preços das casas, mesmo que gostássemos de pensar que sim. Mas eles podem ter um efeito indireto sobre eles. Quando as taxas são baixas, os consumidores estão mais dispostos e podem se dar ao luxo de assumir mais dívidas. Isso ocorre porque o custo do crédito - ou seja, juros - é barato. O aumento das taxas de juros, no entanto, tende a levar a uma demanda mais fraca dos compradores.

Imobiliário é um mau investimento?

Até agora você deve estar pensando que não vale a pena comprar uma casa na esperança de que ela ganhe valor ao longo do tempo. Embora seja improvável que você tenha lucro, se planeja morar na mesma casa a vida toda, se você compra uma estratégia de saída, há uma chance muito maior de ver uma lucro em dinheiro.

Primeiro, considere sua motivação para comprar uma casa. Se você quer viver nela, deve parar de pensar em lucros e perdas. Se você deseja ganhar dinheiro, precisa inserir a transação com uma estratégia de saída. Isso também significa que você deve ter um preço de venda em mente, mantendo o preço de compra do imóvel em primeiro plano.

Quando você atinge o seu preço, vende a propriedade da mesma forma que faria com um estoque apreciado. Essa pode não ser uma abordagem prática para sua residência principal, dependendo do seu estilo de vida, mas é exatamente o que muitos investidores imobiliários fazem quando compram propriedades - as renovam e as vendem. Lembre-se de que nem sempre os preços sobem.

No passado, o Japão viu os preços da habitação caírem ainda mais. Isso não significa que esses preços não retornem a um território lucrativo, mas lembre-se de que em alguns casos isso pode levar muito tempo.

A linha inferior

Com a história como guia, muitos proprietários de imóveis fariam bem em comprar um lugar que realmente esperam habitar, pagar a hipoteca rapidamente, morar lá até a aposentadoria, reduzir o tamanho e mudar para uma casa menos cara. Não é uma aposta certa, mas essa estratégia aumenta a probabilidade de obter lucro.