Incentivos fiscais para proprietários de segunda residência

Se você está pensando em comprar uma segunda casa para férias, aluguel ou eventual residência para aposentados, faz sentido financeiramente aproveitar todas as isenções fiscais disponíveis nessa propriedade. O custo de possuir outra casa pode ser bastante reduzido por meio de deduções com economia de juros sobre hipotecas, impostos sobre propriedades e outras despesas.

As alterações tributárias decorrentes da Lei de Cortes e Empregos Fiscais de 2017 (TCJA), que está em vigor até 2025, afetam quanto dinheiro você pode economizar. Começando com as casas compradas a partir de 16 de dezembro de 2017, por exemplo, os proprietários podem deduzir juros em apenas US $ 750.000 em empréstimos à habitação qualificados, abaixo dos US $ 1 milhão antes da aprovação do TCJA. (Além disso, se você já possui uma hipoteca em sua residência principal, esse número provavelmente será reduzido. Veja abaixo mais informações e consulte seu contador ou outro consultor tributário se isso se aplicar a você.

Além disso, os juros dos empréstimos sobre o valor do patrimônio podem agora ser deduzidos apenas se o dinheiro foi usado para reformas na propriedade em que o empréstimo foi concedido.

Mesmo assim, mesmo com essas mudanças, existem benefícios fiscais úteis que podem ajudar a tornar a aquisição de uma segunda casa mais acessível. Aqui está um rápido resumo.

Incentivos fiscais para proprietários de residências secundárias

Dedução de Juros Hipotecários

Aplicam-se regras tributárias diferentes, dependendo se sua segunda casa é para uso pessoal ou se você planeja alugá-la. Com os aluguéis, a proporção do ano em que você aluga a propriedade - e vive nela mesma - também entra em jogo.

Casas para uso pessoal

A dedução de juros de hipotecas tem sido elogiada como uma maneira de tornar a casa própria mais acessível. Se você usar uma segunda propriedade estritamente como residência pessoal e nunca alugá-la, poderá deduzir os juros da hipoteca da mesma maneira que faria em sua casa principal. Para se qualificar para a dedução, a hipoteca deve ser uma dívida garantida em uma casa qualificada que você possui, e você deve preencher o formulário 1040 do IRS e especificar suas deduções.

Arquivadores individuais e casados ​​podem apresentar uma dedução detalhada de 100% dos juros que pagam em suas hipotecas, até um limite. Esses limites variam de acordo com a origem da hipoteca. Para os anos fiscais de 2018 a 2025, o limite mínimo é de até US $ 750.000 em dívidas garantidas por sua primeira e segunda residências - ou US $ 375.000 se você for casado e se apresentar separadamente. No entanto, se a sua hipoteca existia antes de 16 de dezembro de 2017, você continuará recebendo o mesmo tratamento tributário mais generoso que nas regras antigas, com juros de hipotecas e quaisquer outros empréstimos dedutíveis em dívidas de até US $ 1 milhão.

Casas que são alugadas

As regras tributárias são um pouco mais complicadas se você alugar a propriedade durante algum ou todo o ano. Aplicam-se regras diferentes, dependendo da proporção de tempo em que a casa será alugada, em vez de usada pessoalmente. O uso da propriedade se enquadra em uma de três categorias:

Você aluga a propriedade por 14 dias ou menos. Você pode alugar sua segunda casa para outras partes por até duas semanas (14 noites) em um ano sem precisar relatar a receita resultante ao IRS. A casa ainda é considerada uma residência pessoal e você pode deduzir os juros da hipoteca e os impostos sobre a propriedade de acordo com as regras padrão da segunda residência.

Isso vale independentemente da taxa de aluguel; mesmo os ganhos de uma casa que aluga US $ 10.000 por noite, por exemplo, não precisam ser informados à Receita Federal, desde que a propriedade tenha sido alugada por não mais de 14 dias durante o ano.

Você aluga a propriedade por mais de 14 dias, mas permanece nela com pouca frequência. Os requisitos específicos aqui são que você mesmo use a casa por menos de 14 dias por ano ou 10% do número de dias em que a casa foi alugada. Se isso se aplica - e a casa é alugada por mais de 14 dias por ano - sua casa é considerada um imóvel alugado e você deve reportar sua renda ao IRS.
Você pode deduzir as despesas de aluguel, incluindo juros de hipotecas, impostos sobre a propriedade, prêmios de seguro, taxas pagas aos gerentes de propriedades, contas de serviços públicos e 50% de qualquer depreciação na propriedade. No entanto, você deve alocar esses custos entre as proporções de tempo em que a propriedade esteve em uso pessoal e de aluguel durante o ano.

Vale ressaltar que os dias de reparo não contam como uso pessoal, para que você possa passar mais de 14 dias na propriedade, desde que faça manutenção pelo tempo adicional. Planeje documentar suas atividades de manutenção, retendo recibos para provar que você não estava apenas de férias naqueles dias.

Você usa a propriedade por mais de 14 dias e aluga-a com pouca frequência.
Para ser específico, esse cenário se aplica se você mesmo usar a propriedade por pelo menos duas semanas por ano ou 10% do total de dias em que a casa foi alugada. Se for esse o caso, a segunda casa é considerada uma residência pessoal.
Você pode deduzir os juros da hipoteca e deduções do imposto sobre a propriedade, mas não pode reivindicar perdas de aluguel. Se um membro de sua família usa a propriedade (incluindo seu cônjuge, irmãos, pais, avós, filhos e netos), esses dias são considerados dias pessoais, a menos que você esteja cobrando um preço justo de aluguel durante a estadia em família.

Para obter ajuda no cálculo da dedução do imposto sobre hipotecas, use uma planilha on-line, como esta da Bankrate, para determinar quanto dinheiro você poderá economizar.

Dedução de Juros sobre o Capital Próprio

Além da dedução dos juros da hipoteca, você pode amortizar os juros de um empréstimo de capital próprio. No entanto, as regras para essas deduções mudaram a partir do ano fiscal de 2018.

Anteriormente, você poderia fazer a dedução, mesmo se usasse o empréstimo do patrimônio líquido para quitar dívidas no cartão de crédito, tirar férias ou comprar uma segunda casa. De acordo com o IRS, agora você pode deduzir os juros pagos sobre a dívida do patrimônio da casa somente se usar o dinheiro "para comprar, construir ou melhorar substancialmente a casa do contribuinte que garante o empréstimo". Para se qualificar, o empréstimo deve ser garantido por sua casa principal ou segunda casa e não pode exceder o custo da casa.

Essas disposições significam que, para reivindicar uma dedução de juros pela compra de uma segunda casa, você precisará fazer uma hipoteca; se você fez um empréstimo com o valor do imóvel em sua casa principal para fazer a compra, não poderá deduzir os juros pagos por esse empréstimo.

A partir do ano fiscal de 2018, você poderá deduzir juros em US $ 750.000 em empréstimos à habitação, incluindo hipotecas. No entanto, lembre-se de que esse valor é o total combinado de todos os empréstimos usados ​​para comprar, construir ou melhorar suas residências principal e secundária. Se você já possui US $ 750.000 ou mais em dívidas hipotecárias nessas residências, por exemplo, não pode reivindicar uma dedução para qualquer participação no patrimônio da casa.

Dedução do imposto predial

Você pode deduzir impostos de propriedade em sua segunda casa e, nesse caso, quantas propriedades você possuir. No entanto, também aqui, o ano fiscal de 2018 trouxe mudanças que afetam essas deduções.

Você não pode mais deduzir o valor total dos impostos sobre a propriedade que você pagou nos imóveis que possuía. Agora, o total de todos os impostos estaduais e municipais elegíveis para uma dedução, incluindo impostos sobre propriedade e renda, é limitado a US $ 10.000 por declaração de imposto ou US $ 5.000 se você for casado e entrando separadamente. Muitas pessoas que compram uma segunda casa já podem exceder esse limite com sua primeira casa e, portanto, podem não usufruir de nenhuma economia adicional de impostos para sua segunda casa.

Vendendo sua segunda casa

As leis tributárias permitem que você obtenha lucro de até US $ 500.000 (se você é casado e registra em conjunto; US $ 250.000, se você é solteiro) sem impostos na venda de sua residência principal. Esta exclusão de venda principal em casa não se aplica se você vender sua segunda casa; essa venda pode ser suspensa pelo imposto sobre ganhos de capital em todo o seu lucro.

Alguns movimentos podem, no entanto, permitir que você evite pelo menos uma parte dos ganhos de capital atingidos pela venda de uma segunda casa. O primeiro é tornar a propriedade adicional sua residência principal por pelo menos dois anos antes de vendê-la. Isso pode permitir que você aproveite a redução de impostos, desde que atenda aos requisitos de residência principal para fins fiscais em seu estado. (Você também pode considerar as implicações fiscais de qualquer renda que possa receber em sua residência principal enquanto estiver morando principalmente na segunda casa.)

Se sua segunda casa é principalmente alugada ou mantida como investimento, você também pode trocá-la por outra propriedade comparável. Uma troca 1031, também conhecida como troca do tipo semelhante ou troca diferida de impostos, permite negociar uma propriedade de aluguel ou investimento por outra propriedade de aluguel ou investimento de valor igual ou superior, com base no diferido de impostos. A vantagem é que você pode evitar pagar impostos sobre ganhos de capital na bolsa.

Para se qualificar a essa mudança, o imóvel que você está trocando deve ser considerado um imóvel alugado, não uma residência pessoal - o que significa que você deve alugar o imóvel por pelo menos 15 dias e usá-lo por menos de 14 dias ou 10% dos os dias em que a casa era alugada a cada ano.

A linha inferior

Se for financeiramente viável, possuir uma segunda casa pode ser um excelente investimento para fins de férias ou aluguel e também pode fornecer uma casa principal adequada durante a aposentadoria. Mas como possuir uma casa carrega uma carga financeira significativa, de hipotecas e impostos a manutenção e reparos, é do seu interesse aprender as implicações fiscais para você da propriedade de segunda residência. Como as leis tributárias são complicadas e mudam periodicamente, é aconselhável consultar um especialista tributário imobiliário qualificado que possa explicar implicações e leis tributárias relevantes e ajudá-lo a determinar a estratégia de propriedade mais favorável para a sua situação.