Definição de empréstimo auto-amortizante
Um empréstimo auto-amortizável é aquele pelo qual os pagamentos periódicos, consistindo em principal e juros, são feitos em um cronograma predeterminado, garantindo que o empréstimo seja quitado até o final de um prazo acordado. Pagamentos deste tipo são conhecidos como pagamentos totalmente amortizados. Esse tipo de hipoteca é a estrutura padrão dos empréstimos hipotecários, a menos que especificado de outra forma. Um empréstimo com amortização automática também é conhecido como empréstimo de amortização.
Como funciona um empréstimo com auto-amortização
Um empréstimo com amortização automática é típico dos empréstimos hipotecários em geral. Com esses empréstimos hipotecários, os pagamentos efetuados são direcionados tanto aos juros sobre o montante emprestado quanto ao saldo, ou principal, do empréstimo. O valor e a proporção pagos aos juros e saldo variam amplamente, mesmo dentro da mesma hipoteca. Essas diferenças são devidas às taxas de juros e estruturas dos diferentes tipos de empréstimos, que podem fazer com que as taxas de juros e os pagamentos flutuem.
Supondo que o empréstimo seja de taxa fixa, os valores dos pagamentos mensais permanecerão fixos e os fundos alocados aos juros e principal são conhecidos. Os mutuários podem observar um cronograma de amortização que mostre pagamentos periódicos de empréstimos e o valor do principal e juros que compõem cada pagamento até que o empréstimo seja quitado no final de seu prazo.
O mesmo não se aplica a uma hipoteca de taxa ajustável (ARM). Um ARM ainda pode se auto-amortizar, mas, como a taxa de juros está sujeita a alterações, o valor exato e a repartição de cada pagamento não podem ser previstos com antecedência.
Os empréstimos com amortização automática são estruturados para ajudar o credor e o mutuário a gerenciar os riscos e criar consistência e estabilidade para ambas as partes.
Empréstimos auto-amortizáveis vs. outros empréstimos
A maioria das hipotecas tradicionais são empréstimos com amortização automática. No entanto, hipotecas somente para juros e hipotecas com taxa ajustável de opção de pagamento (ARMs) são exemplos de hipotecas que não são totalmente auto-amortizáveis. Em uma hipoteca apenas com juros, os pagamentos por um determinado número de anos consistem apenas em juros, após os quais a hipoteca se torna auto-amortizável pelo prazo remanescente.
Usando uma opção de pagamento ARM, pagamentos somente com juros ou amortização negativa podem ser feitos no início. No entanto, em algum momento, a hipoteca deve começar a se auto-amortizar. Os ARMs de opção de pagamento possuem acionadores que redefinem a opção de pagamento mínimo periodicamente para um pagamento auto-amortizável para garantir que a hipoteca seja quitada até o final do prazo programado.
Um empréstimo à ordem é aquele em que - embora o devedor efetue pagamentos apenas de juros ou juros e principal - há, no entanto, uma quantia substancial do montante remanescente do principal remanescente, denominada “pagamento de balão” como o último pagamento do empréstimo . Os credores cobram uma taxa de juros mais alta nos empréstimos à ordem, porque são muito mais arriscados para o credor do que os empréstimos com amortização automática, que são estruturados para ajudar o credor e o mutuário a gerenciar o risco e criar consistência e estabilidade para ambas as partes.