Hipoteca reversa

Em uma palavra, uma hipoteca reversa é um empréstimo. Um proprietário com 62 anos ou mais e um patrimônio líquido considerável pode pedir empréstimos contra o valor de sua casa e receber fundos como um montante fixo, pagamento mensal fixo ou linha de crédito. Ao contrário de uma hipoteca a termo - o tipo usado para comprar uma casa - uma hipoteca reversa não exige que o proprietário faça qualquer pagamento de empréstimo.

Em vez disso, todo o saldo do empréstimo torna-se devido e pagável quando o mutuário morre, se afasta permanentemente ou vende a casa. Os regulamentos federais exigem que os credores estruturem a transação para que o valor do empréstimo não exceda o valor da casa e o mutuário ou o patrimônio do mutuário não será responsabilizado pelo pagamento da diferença se o saldo do empréstimo for maior que o valor da casa. Uma maneira de isso acontecer é através de uma queda no valor de mercado da casa; outra é se o mutuário vive muito tempo.

Como funciona uma hipoteca reversa?

O dinheiro no patrimônio líquido

As hipotecas reversas podem fornecer dinheiro muito necessário para os idosos cujo patrimônio líquido está principalmente atrelado ao valor de sua casa. Por outro lado, esses empréstimos podem ser caros e complexos, além de sujeitos a fraudes. Este artigo ensinará como funcionam as hipotecas reversas e como se proteger das armadilhas, para que você possa tomar uma decisão informada sobre se esse empréstimo pode ser adequado para você ou seus pais.

De acordo com a National Reverse Mortgage Lenders Association, os proprietários com 62 anos ou mais detinham US $ 6, 5 trilhões em patrimônio líquido no terceiro trimestre de 2017. O número marca uma alta histórica desde que as medidas começaram em 2000, destacando o tamanho de uma fonte de riqueza em imóveis. eqüidade é para adultos em idade de aposentadoria. O valor do patrimônio líquido é apenas riqueza utilizável se você vender e reduzir o tamanho ou tomar empréstimos contra esse patrimônio. E é aí que as hipotecas reversas entram em jogo, especialmente para aposentados com renda limitada e poucos outros ativos.

Principais Takeaways

• Uma hipoteca reversa é um tipo de empréstimo para idosos com 62 anos ou mais.
• Os empréstimos reversos para hipotecas permitem que os proprietários convertam seu patrimônio líquido em receita em dinheiro, sem pagamentos mensais.
• A maioria das hipotecas reversas são seguradas pelo governo federal, mas cuidado com uma série de golpes de hipoteca reversa que têm como alvo os idosos.
• Hipotecas reversas podem ser uma ótima decisão financeira para alguns, mas uma má decisão para outros. Certifique-se de entender como as hipotecas reversas funcionam e o que elas significam para você e sua família antes de decidir.

Como funciona uma hipoteca reversa

Com uma hipoteca reversa, em vez de o proprietário efetuar pagamentos ao credor, o credor faz pagamentos ao proprietário. O proprietário escolhe como receber esses pagamentos (explicaremos as opções na próxima seção) e paga apenas juros sobre os recursos recebidos. Os juros são acumulados no saldo do empréstimo para que o proprietário não pague nada antecipadamente. O proprietário também mantém o título em casa. Ao longo da vida do empréstimo, a dívida do proprietário aumenta e o patrimônio líquido diminui.

Tal como acontece com uma hipoteca a prazo, a casa é a garantia de uma hipoteca reversa. Quando o proprietário se move ou morre, o produto da venda da casa vai para o credor para pagar o principal, os juros, o seguro e as taxas da hipoteca reversa. Qualquer venda que vá além do que foi emprestado vai para o proprietário (se ele ainda estiver vivendo) ou a propriedade do proprietário (se o proprietário faleceu). Em alguns casos, os herdeiros podem optar por pagar a hipoteca para manter a casa.

Os recursos de hipoteca reversa não são tributáveis. Enquanto eles podem se sentir como renda para o proprietário, o IRS considera o dinheiro como um adiantamento de empréstimo.

Tipos de hipotecas reversas

Existem três tipos de hipoteca reversa. O mais comum é a hipoteca de conversão do valor do imóvel ou HECM. O HECM representa quase todos os financiadores de hipotecas reversas que oferecem valores residenciais abaixo de US $ 679.650 e é o tipo com maior probabilidade de obter, portanto esse é o tipo que este artigo discutirá. Se sua casa vale mais, no entanto, você pode procurar uma hipoteca reversa jumbo, também chamada de hipoteca reversa proprietária.

Ao fazer uma hipoteca reversa, você pode optar por receber o produto de uma das seis maneiras:

1. Montante fixo: obtenha todas as receitas de uma só vez quando o seu empréstimo for fechado. Esta é a única opção que vem com uma taxa de juros fixa. Os outros cinco têm taxas de juros ajustáveis.
2. Pagamentos mensais iguais (anuidade): Enquanto pelo menos um mutuário viver na casa como residência principal, o credor fará pagamentos estáveis ​​ao mutuário.
3. Pagamentos a prazo : O credor concede ao mutuário pagamentos mensais iguais por um período definido de sua escolha, como 10 anos.
4. Linha de crédito: está disponível dinheiro para o proprietário emprestar, conforme necessário. O proprietário paga apenas juros sobre os valores realmente emprestados da linha de crédito.
5. Pagamentos mensais iguais mais uma linha de crédito: o credor fornece pagamentos mensais estáveis ​​enquanto pelo menos um mutuário ocupar a casa como residência principal. Se o mutuário precisar de mais dinheiro a qualquer momento, poderá acessar a linha de crédito.
6. Pagamentos a prazo mais uma linha de crédito: o credor concede ao mutuário pagamentos mensais iguais por um período definido de sua escolha, como 10 anos. Se o mutuário precisar de mais dinheiro durante ou após esse prazo, poderá acessar a linha de crédito.

Também é possível usar uma hipoteca reversa chamada HECM para compra para comprar uma casa diferente daquela em que você mora atualmente.

De qualquer forma, você normalmente precisará de pelo menos 50% do patrimônio líquido - com base no valor atual da sua casa, e não no valor pago - para se qualificar para uma hipoteca reversa. Os padrões variam de acordo com o credor.

41.736

O número de hipotecas reversas emitidas nos EUA em 2018, uma queda de 26, 7% em relação ao ano anterior.

Você se beneficiaria de um?

Uma hipoteca reversa pode parecer muito com um empréstimo ou linha de crédito para aquisição de imóveis. De fato, semelhante a um desses empréstimos, uma hipoteca reversa pode fornecer uma quantia fixa ou uma linha de crédito que você pode acessar conforme necessário, com base no valor da sua casa que você pagou e no valor de mercado da sua casa. Mas, diferentemente de um empréstimo ou linha de crédito para aquisição de imóveis, você não precisa ter uma renda ou um bom crédito para se qualificar e não fará nenhum pagamento de empréstimo enquanto ocupar a casa como sua residência principal.

Uma hipoteca reversa é a única maneira de acessar o patrimônio da casa sem vender a casa para idosos que não desejam a responsabilidade de efetuar um pagamento mensal ou que não podem se qualificar para um empréstimo ou refinanciamento por causa do fluxo de caixa limitado ou baixa qualidade. crédito.

Se você não se qualificar para nenhum desses empréstimos, que opções restam para usar o valor do patrimônio para financiar sua aposentadoria? Você poderia vender e reduzir o tamanho, ou vender sua casa para seus filhos ou netos para mantê-la em família, talvez até se tornar seu inquilino, se você quiser continuar morando na casa.

Prós e contras

Quando você tem 62 anos ou mais, uma hipoteca reversa pode ser uma boa maneira de obter dinheiro quando seu patrimônio líquido é o seu maior patrimônio e você não tem outra maneira de obter dinheiro suficiente para cobrir suas despesas básicas. Uma hipoteca reversa permite que você continue morando em sua casa, desde que acompanhe os impostos sobre propriedade, manutenção e seguro e não precise se mudar para um lar de idosos ou instalação de vida assistida por mais de um ano.

No entanto, contratar uma hipoteca reversa significa gastar uma quantia significativa do patrimônio acumulado nas taxas de juros e empréstimos, que discutiremos a seguir. Isso também significa que você provavelmente não será capaz de passar sua casa para seus herdeiros. Se uma hipoteca reversa não fornecer uma solução de longo prazo para seus problemas financeiros, apenas uma de curto prazo, pode não valer o sacrifício.

E se outra pessoa, como um amigo, parente ou colega de quarto, morar com você? Se você receber uma hipoteca reversa, essa pessoa não terá o direito de continuar morando na casa depois que você morrer.

Outro problema que alguns tomadores de empréstimos enfrentam com hipotecas reversas é a sobrevivência do produto da hipoteca. Se você escolher um plano de pagamento que não forneça uma renda vitalícia, como um montante fixo ou um plano a prazo, ou se fizer uma linha de crédito e usar tudo isso, poderá não ter dinheiro sobrando quando precisar .

Regras que regem essas hipotecas

Se você possui uma casa, condomínio ou moradia, ou uma casa construída em ou após 15 de junho de 1976, pode ser elegível para uma hipoteca reversa. De acordo com as regras da Federal Housing Administration (FHA), os proprietários de cooperativas não podem obter hipotecas reversas, uma vez que não possuem tecnicamente os imóveis em que vivem, mas sim as ações de uma corporação. Em Nova York, onde as cooperativas são comuns, a lei estadual proíbe ainda hipotecas reversas nas cooperativas, permitindo-as apenas em residências e condomínios de uma a quatro famílias.

Embora as hipotecas reversas não possuam requisitos de renda ou pontuação de crédito, elas ainda têm regras sobre quem se qualifica. Você deve ter pelo menos 62 anos e deve possuir sua casa de forma livre e clara ou possuir uma quantidade substancial de patrimônio (pelo menos 50%). Os mutuários devem pagar uma taxa de originação, um prêmio de seguro inicial, prêmios de seguro de hipoteca em andamento, taxas de serviço de empréstimo e juros. O governo federal limita quanto os credores podem cobrar por esses itens.

Os credores não podem ir atrás de devedores ou herdeiros se a casa estiver submersa na hora de vender. Eles também devem permitir que quaisquer herdeiros vários meses decidam se desejam pagar a hipoteca reversa ou permitir que o credor venda a casa para pagar o empréstimo.

O Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) exige que todos os potenciais tomadores de empréstimos reversos concluam uma sessão de aconselhamento aprovada pelo HUD. Essa sessão de aconselhamento, que geralmente custa cerca de US $ 125, deve levar pelo menos 90 minutos e deve cobrir os prós e contras de se obter uma hipoteca reversa, dadas as suas circunstâncias financeiras e pessoais únicas. Ele deve explicar como uma hipoteca reversa pode afetar sua elegibilidade ao Medicaid e ao Supplemental Security Income. O conselheiro também deve examinar as diferentes maneiras pelas quais você pode receber os lucros.

Suas responsabilidades sob as regras da hipoteca reversa são manter-se atualizado sobre os impostos sobre a propriedade e o seguro dos proprietários e manter a casa em bom estado. E se você parar de morar na casa por mais de um ano - mesmo que seja por morar em uma clínica de longa permanência por razões médicas - terá que pagar o empréstimo, o que geralmente é realizado com a venda da casa. .

Além do potencial de fraudes direcionadas aos idosos, as hipotecas reversas apresentam alguns riscos legítimos. Apesar das reformas recentes, ainda existem situações em que uma viúva ou viúvo pode perder o lar após a morte de seu cônjuge.

Taxas envolvidas

O Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano ajustou os prêmios de seguro para hipotecas reversas em outubro de 2017. Como os credores não podem solicitar que os proprietários ou seus herdeiros paguem se o saldo do empréstimo for maior que o valor da casa, os prêmios de seguro fornecem um pool de fundos que os credores possam recorrer para não perder dinheiro quando isso acontecer.

Uma mudança foi um aumento do prêmio inicial de 0, 5% para 2, 0% para três em cada quatro tomadores de empréstimos e uma diminuição do prêmio de 2, 5% para 2, 0% para o outro em cada quatro tomadores. O prêmio inicial costumava estar vinculado à quantia que os mutuários retiravam no primeiro ano, com os proprietários que tiravam o máximo - porque precisavam pagar uma hipoteca existente - pagando a taxa mais alta. Agora, todos os mutuários pagam a mesma taxa de 2, 0%. O prêmio inicial é calculado com base no valor da casa, portanto, para cada US $ 100.000 em valor avaliado, você paga US $ 2.000. São US $ 6.000 em uma casa de US $ 300.000.

Todos os mutuários também devem pagar prêmios anuais de seguro hipotecário de 0, 5% (anteriormente 1, 25%) do valor emprestado. Essa mudança economiza US $ 750 por ano aos mutuários por cada US $ 100.000 emprestados e ajuda a compensar o prêmio inicial mais alto. Isso também significa que a dívida do mutuário cresce mais lentamente, preservando mais patrimônio do proprietário ao longo do tempo, fornecendo uma fonte de fundos mais tarde na vida ou aumentando a possibilidade de passar a casa para herdeiros.

Reverse Mortgage Lenders

Para obter uma hipoteca reversa, você não pode simplesmente ir a qualquer credor. As hipotecas reversas são um produto especializado, e apenas alguns credores as oferecem. Alguns dos maiores nomes dos empréstimos reversos para hipotecas incluem o American Advisors Group, o One Reverse Mortgage e o Liberty Home Equity Solutions.

É uma boa idéia solicitar uma hipoteca reversa com várias empresas para ver quais têm as taxas e taxas mais baixas. Embora as hipotecas reversas sejam regulamentadas federalmente, ainda há margem de manobra no que cada credor pode cobrar.

Taxa de juros

Somente a hipoteca reversa de montante fixo, que fornece todos os recursos de uma só vez quando o empréstimo é fechado, tem uma taxa de juros fixa. As outras cinco opções têm taxas de juros ajustáveis, o que faz sentido, já que você empresta dinheiro por muitos anos, nem todos de uma vez, e as taxas de juros estão sempre mudando. As hipotecas reversas de taxa variável estão vinculadas à Taxa Interbancária de Londres (LIBOR).

Além de uma das taxas básicas, o credor acrescenta uma margem de um a três pontos percentuais. Portanto, se a LIBOR for de 2, 5% e a margem do credor for de 2%, sua taxa de juros de hipoteca reversa será de 4, 5%. No início de 2018, as margens dos credores variaram de 1, 08% a 3, 38%. Os juros aumentam ao longo da vida da hipoteca reversa, e sua pontuação de crédito não afeta sua taxa de hipoteca reversa ou sua capacidade de se qualificar.

Quanto você pode emprestar?

O produto que você receberá de uma hipoteca reversa dependerá do credor e do seu plano de pagamento. Para um HECM, o valor que você pode emprestar será baseado na idade do devedor mais jovem, na taxa de juros do empréstimo e no menor valor avaliado da sua casa ou no valor máximo de reclamação da FHA, que é de US $ 679.650 para 2018.

Você não pode emprestar 100% do valor da sua casa, ou em qualquer lugar próximo a ela, no entanto. Parte do seu patrimônio líquido deve ser usado para pagar as despesas do empréstimo, incluindo prêmios e juros de hipotecas. Aqui estão algumas outras coisas que você precisa saber sobre quanto você pode emprestar:

• Os recursos do empréstimo são baseados na idade do devedor mais jovem ou, se o devedor for casado, o cônjuge mais novo, mesmo que o cônjuge mais novo não seja devedor. Quanto mais velho o devedor mais jovem, maior o valor do empréstimo.
• Quanto menor a taxa de hipoteca, mais você pode pedir emprestado.
• Quanto maior o valor avaliado da sua propriedade, mais você poderá emprestar.
• Uma forte avaliação financeira de hipoteca reversa aumenta os rendimentos que você receberá, porque o credor não reterá parte deles para pagar impostos sobre a propriedade e seguros de proprietários em seu nome.

O valor que você pode realmente emprestar é baseado no que é chamado de limite principal inicial. Em janeiro de 2018, o limite médio principal de principal foi de US $ 211.468 e o valor médio máximo de sinistro foi de US $ 412.038.

O governo reduziu o limite inicial de principal em outubro de 2017, dificultando a qualificação de proprietários de imóveis, especialmente os mais jovens, para uma hipoteca reversa. No lado positivo, a mudança ajuda os mutuários a preservar mais seu patrimônio. O governo reduziu o limite pela mesma razão pela qual mudou os prêmios de seguro: porque o déficit do fundo de seguro hipotecário quase dobrou no último ano fiscal. Este é o fundo que paga aos credores e protege os contribuintes de perdas reversas de hipotecas.

Para complicar ainda mais as coisas, você não pode emprestar todos os seus limites de capital inicial no primeiro ano ao escolher um montante fixo ou uma linha de crédito. Em vez disso, você pode emprestar até 60% ou mais se estiver usando o dinheiro para pagar sua hipoteca a prazo. E se você escolher uma quantia fixa, a quantia que você receberá com antecedência é tudo que você receberá. Se você escolher a linha de crédito, sua linha de crédito aumentará com o tempo, mas somente se você tiver fundos não utilizados em sua linha.

Hipotecas reversas, seu cônjuge e herdeiros

Ambos os cônjuges precisam consentir no empréstimo, mas ambos não precisam ser tomadores de empréstimos, e esse arranjo pode criar problemas. Se dois cônjuges moram juntos em uma casa, mas apenas um cônjuge é nomeado como mutuário na hipoteca reversa, o outro cônjuge corre o risco de perder a casa se o cônjuge morrer primeiro. Uma hipoteca reversa deve ser paga quando o mutuário morre, e geralmente é paga com a venda da casa. Se o cônjuge sobrevivo quiser manter a casa, ele ou ela terá que pagar o empréstimo por outros meios, possivelmente por um refinanciamento caro.

Apenas um cônjuge pode ser um tomador de empréstimo se apenas um cônjuge detiver o título da casa, talvez porque tenha sido herdado ou porque sua propriedade é anterior ao casamento. Idealmente, ambos os cônjuges terão o título e serão mutuários na hipoteca reversa, para que, quando o primeiro cônjuge falecer, o outro continue a ter acesso ao produto da hipoteca reversa e possa continuar morando na casa até a morte. O cônjuge não-mutuário pode até perder a casa se o cônjuge mutuário tiver que se mudar para uma instalação de vida assistida ou lar de idosos por um ano ou mais.

Evitando Golpes Reversos de Hipoteca

Com um produto tão potencialmente lucrativo quanto uma hipoteca reversa e uma população vulnerável de tomadores de empréstimos que podem ter deficiências cognitivas ou estar desesperadamente buscando salvação financeira, os golpes são abundantes. Fornecedores inescrupulosos e empreiteiros de melhorias em residências têm como alvo idosos para ajudá-los a garantir hipotecas reversas para pagar por melhorias em residências - em outras palavras, para que possam receber o pagamento. O fornecedor ou contratado pode ou não entregar o trabalho prometido e de qualidade; eles podem apenas roubar o dinheiro do proprietário.

Parentes, cuidadores e consultores financeiros também se beneficiaram dos idosos usando uma procuração para reverter a hipoteca da casa, roubando o produto ou convencendo-os a comprar um produto financeiro, como uma anuidade ou seguro de vida inteira, que o idoso só pode pagar obtendo uma hipoteca reversa. É provável que esta transação seja apenas do melhor interesse do chamado consultor financeiro. Estes são apenas alguns dos golpes de hipoteca reversa que podem causar danos a proprietários de imóveis sem querer.

Faça isso para evitar a execução duma hipoteca

Outro perigo associado a uma hipoteca reversa é a possibilidade de execução duma hipoteca. Mesmo que o mutuário não seja responsável por efetuar qualquer pagamento de hipoteca - e, portanto, não possa se tornar inadimplente -, uma hipoteca reversa exige que o mutuário atenda a determinadas condições. O não cumprimento dessas condições permite que o credor exclua.

Como um mutuário de hipoteca reversa, você é obrigado a viver em casa e mantê-lo. Se a casa estiver em mau estado, não valerá um valor justo de mercado quando for a hora de vender, e o credor não poderá recuperar o valor total estendido ao mutuário. As hipotecas reversas também são necessárias para se manter atualizado sobre os impostos sobre a propriedade e o seguro de imóveis. Novamente, o credor impõe esses requisitos para proteger seu interesse no lar. Se você não pagar os impostos sobre a propriedade, sua autoridade tributária local poderá apreender a casa. Se você não tiver seguro de proprietário e houver um incêndio na casa, as garantias do credor estão danificadas.

Cerca de uma em cada cinco execuções hipotecárias reversas de 2009 a 2017 foi causada pela falha do devedor em pagar impostos ou seguros de propriedade, de acordo com uma análise da Reverse Mortgage Insight.

A linha inferior

Uma hipoteca reversa pode ser uma ferramenta financeira útil para os proprietários seniores que entendem como funcionam os empréstimos e as compensações envolvidas. Idealmente, qualquer pessoa interessada em fazer uma hipoteca reversa terá tempo para aprender completamente sobre como esses empréstimos funcionam. Dessa forma, nenhum credor sem escrúpulos ou golpistas predadores podem atacá-los, eles poderão tomar uma decisão acertada, mesmo que tenham um consultor de hipoteca reversa de baixa qualidade e o empréstimo não venha com surpresas desagradáveis.

Mesmo quando uma hipoteca reversa é emitida pelos credores mais respeitáveis, ainda é um produto complicado. Os mutuários devem reservar um tempo para educar-se sobre o assunto para garantir que estejam fazendo a melhor escolha sobre como usar seu patrimônio em casa.