Lucro da dívida hipotecária com MBS

De acordo com o Federal Reserve Bank de Nova York, os saldos hipotecários constituíam o maior componente da dívida das famílias no segundo trimestre de 2018. Em 30 de junho, os relatórios de crédito ao consumidor mostravam um total de US $ 9 trilhões em dívidas relacionadas a hipotecas, um aumento de US $ 60 bilhões desde o primeiro trimestre do ano. Embora as taxas de hipoteca devam subir, a demanda por moradias, associada ao baixo desemprego, ainda pode alimentar o mercado hipotecário. Isso significa que esse empréstimo deve expandir-se. Essa situação cria uma oportunidade para investidores astutos, que podem usar títulos garantidos por hipotecas (MBS) para possuir uma parte dessa dívida.

Lembre-se de que esses ativos desempenharam um papel fundamental na crise financeira de 2008. Os bancos estavam removendo muitas restrições aos empréstimos hipotecários, alguns até sem dinheiro, e financiando totalmente os empréstimos à habitação. Mas a maioria dos novos proprietários simplesmente não podia pagar seus pagamentos, o que não pareceu perturbar os credores. Eles ainda eram capazes de ganhar dinheiro embalando os empréstimos e vendendo-os aos investidores. Isso, por sua vez, criou uma bolha, que acabou estourando em 2007. O efeito gotejante atingiu o Lehman Brothers, causando o colapso do banco e causando ondas de choque por toda a economia global.

Então você ainda pode investir nesses ativos? Neste artigo, mostraremos como você pode usar o MBS para complementar seus outros ativos de renda fixa.

Principais Takeaways

• Os títulos garantidos por hipotecas (MBS) são instrumentos de renda fixa que agrupam hipotecas individuais em um único título.
• Embora a MBS diversifique o risco imobiliário, eles também são altamente arriscados e foram parcialmente responsáveis ​​pela crise financeira de 2008 e pelo colapso do mercado de hipotecas.
• Desde então, as pessoas começaram a examinar as ofertas individuais de MBS e são capazes de identificar títulos rentáveis.
• É difícil para investidores individuais acessarem o MBS, mas pode fazê-lo indiretamente por meio de fundos mútuos que investem no MBS.

Como eles são formados

Títulos lastreados em hipotecas são obrigações de dívida compradas de bancos, empresas hipotecárias, cooperativas de crédito e outras instituições financeiras e, então, reunidas em pools por uma entidade governamental, quase governamental ou privada. Essas entidades vendem os títulos aos investidores. Este processo é ilustrado abaixo:

1. Compradores imobiliários tomam empréstimos de instituições financeiras
2. Instituições financeiras vendem hipotecas para entidades MBS.
3. As entidades MBS formam conjuntos de hipotecas e emitem títulos lastreados em hipotecas.
4. Os indivíduos investem em pools de MBS.

Tipos de MBS

Existem dois tipos de MBS. O certificado de repasse ou participação representa a propriedade direta de um conjunto de hipotecas. Você receberá uma parcela proporcional de todos os pagamentos de principal e juros efetuados no pool, à medida que o emissor recebe pagamentos mensais dos mutuários. O pool de hipotecas geralmente tem um prazo de cinco a 30 anos. No entanto, o fluxo de caixa pode mudar de mês para mês, dependendo de quantas hipotecas são pagas antecipadamente. É aqui que reside o risco de pré-pagamento. Quando as taxas de juros atuais caem, os mutuários podem refinanciar e pagar antecipadamente seus empréstimos. Os investidores devem tentar encontrar rendimentos semelhantes aos seus investimentos originais em um ambiente de taxa de juros atual mais baixa. Por outro lado, os investidores podem enfrentar riscos de taxa de juros quando as taxas de juros sobem. Os mutuários permanecerão com seus empréstimos, deixando os investidores presos com os rendimentos mais baixos em um ambiente de taxa de juros em alta.

O segundo tipo de MBS é a obrigação de hipoteca colateralizada (CMO). Este é um conjunto de hipotecas de repasse.

Existem vários tipos de CMOs projetados para reduzir o risco de pré-pagamento dos investidores. Em uma CMO de pagamento sequencial, os emissores da CMO distribuirão o fluxo de caixa aos obrigacionistas de uma série de classes, denominadas tranches. Cada parcela possui títulos lastreados em hipotecas com padrões de vencimento e fluxo de caixa semelhantes. Cada parcela é diferente das demais da OCM. Por exemplo, uma OCM pode ter quatro parcelas com hipotecas com média de dois, cinco, sete e 20 anos cada. Quando os pagamentos da hipoteca chegarem, o emissor da CMO pagará primeiro a taxa de juros do cupom declarada aos detentores de títulos em cada parcela. Os pagamentos do principal agendados e não agendados irão primeiro para os investidores nas primeiras parcelas. Uma vez pagos, os investidores em parcelas posteriores receberão pagamentos do principal. O conceito é transferir o risco de pré-pagamento de uma parcela para outra. Algumas CMOs podem ter 50 ou mais tranches interdependentes. Portanto, você deve entender as características das outras parcelas na OCM antes de investir. Existem dois tipos de tranches:

• As tranches do PAC usam o conceito de fundo de amortização para ajudar os investidores a reduzir o risco de pré-pagamento e receber um fluxo de caixa mais estável. Um vínculo de companheiro é estabelecido para absorver o excesso de principal, pois as hipotecas são pagas antecipadamente. Então, com a renda de duas fontes (o PAC e o título complementar), os investidores têm mais chances de receber pagamentos dentro do prazo de vencimento original.
• As tranches em Z também são conhecidas como títulos de competência ou tranches de títulos de competência. Durante o período de competência, os juros não são pagos aos investidores. Em vez disso, o principal aumenta a uma taxa composta. Isso elimina o risco dos investidores de ter que reinvestir com rendimentos mais baixos se as taxas atuais do mercado caírem. Após o pagamento das parcelas anteriores, os detentores da parcela Z receberão pagamentos de cupons com base no maior saldo principal do título. Além disso, eles receberão quaisquer pagamentos antecipados de principal das hipotecas subjacentes. Como os juros creditados durante o período de competência são tributáveis ​​- mesmo que os investidores não os recebam de fato - as Z-tranches podem ser mais adequadas para contas diferidas de impostos.

Títulos hipotecários despojados são MBS que pagam apenas aos investidores principal (PO) ou apenas juros (IO). As tiras são criadas a partir do MBS ou podem ser tranches em um CMO.

• Somente principal (PO): os investidores pagam um preço com grande desconto pela PO e recebem pagamentos de principal das hipotecas subjacentes. O valor de mercado de uma OP pode variar amplamente com base nas taxas de juros atuais. À medida que as taxas de juros caem, os pré-pagamentos podem aumentar e o valor do pedido pode aumentar. Por outro lado, quando as taxas atuais sobem e os pré-pagamentos diminuem, a OP pode cair em valor.
• Somente juros (IO): um IO paga estritamente juros baseados no valor do principal em aberto. À medida que as hipotecas são amortizadas e os pagamentos antecipados reduzem o saldo do principal, o fluxo de caixa do IO diminui. O valor do pedido de compra e venda flutua ao lado de um pedido de compra de mercadoria, na medida em que as taxas de juros atuais caem e os pré-pagamentos aumentam, a receita pode cair. E quando as taxas de juros atuais aumentam, é mais provável que os investidores recebam pagamentos de juros por um longo período de tempo, aumentando assim o valor de mercado do IO.

A Fitch Ratings e outras fornecem classificações de crédito, taxas de cupom e datas de vencimento para o MBS.

Emissores MBS

Você pode comprar o MBS de vários emissores diferentes. Bancos de investimento, instituições financeiras e construtoras de casas emitem títulos privados e lastreados em hipotecas. Sua capacidade de crédito e classificação de segurança podem ser muito inferiores às de agências governamentais e empresas patrocinadas pelo governo.

O Freddie Mac é uma empresa regulada pelo governo federal e patrocinada pelo governo que compra hipotecas de credores em todo o país. Em seguida, as reembala em títulos que podem ser vendidos aos investidores em uma ampla variedade de formas. Os Freddie Macs não são apoiados pelo governo dos EUA, mas a corporação tem autoridade especial para pedir empréstimos do Tesouro dos EUA.

Fannie Mae é uma empresa de propriedade de acionistas que atualmente é negociada no mercado de balcão. Foi removido do S&P 500 em 2008 e retirado da Bolsa de Valores de Nova York em 2010 depois de ter caído abaixo dos requisitos mínimos de preço. Não recebe financiamento ou apoio do governo. No que diz respeito à segurança, os MBS da Fannie Mae são apoiados pela saúde financeira da corporação - e não pelo governo dos EUA.

Ginnie Maes é a única MBS apoiada pela fé e crédito do governo dos EUA. Eles consistem principalmente em empréstimos segurados pela Federal Housing Administration ou garantidos pela Veterans Administration.

Fundos mútuos

Se você gosta da idéia de lucrar com um aumento no crescimento das hipotecas, mas não está apto a pesquisar todos os tipos diferentes de MBS, pode se sentir mais confortável com os fundos mútuos de hipotecas. Existem fundos que investem em apenas um tipo de MBS, como Ginnie Maes, enquanto outros incorporam vários tipos de MBS em seus outros títulos do governo.

Além de uma maior diversificação de empréstimos, os fundos mútuos podem reinvestir todos os retornos do principal em outros MBS. Isso permite que os investidores recebam rendimentos que mudam com as taxas atuais e reduzem os riscos de pré-pagamento e taxa de juros.

A linha inferior

O MBS pode oferecer apoio do governo federal, uma renda mensal e uma taxa de juros fixa. A desvantagem, no entanto, é que o prazo pode ser incerto e pode não aumentar em valor como outros títulos quando as taxas de juros atuais caírem. Além disso, não esqueça que você pode devolver um pedaço do seu principal a cada pagamento mensal. Consequentemente, no vencimento, pode não haver nenhum principal restante para você reinvestir.