Engrenagem negativa
A engrenagem negativa é uma prática comum no investimento imobiliário. É uma forma de alavancagem financeira que descreve a compra de um ativo gerador de renda, como uma propriedade de aluguel, por um investidor quando o ativo não produz renda suficiente ao custo do ativo. Por exemplo, a renda do aluguel é insuficiente para cobrir os pagamentos, manutenção, juros ou depreciação do empréstimo no ativo no curto prazo. Idealmente, o ativo acabará produzindo dinheiro suficiente para cobrir esses custos. A razão pela qual um comprador empregaria engrenagem negativa é porque as perdas de curto prazo podem ser benéficas para a conta de imposto do proprietário em certos casos.
Principais Takeaways
- A engrenagem negativa é uma forma de alavancagem financeira normalmente vista no contexto do investimento imobiliário.
- Um ativo redutor negativo é aquele que não produz renda suficiente para cobrir o custo.
- Um investidor que está com uma engrenagem negativa espera obter benefícios fiscais no curto prazo e, eventualmente, vender o ativo a um preço mais alto para compensar as perdas iniciais.
- A engrenagem negativa apenas se torna um empreendimento lucrativo quando a propriedade é finalmente vendida.
Entendendo a engrenagem negativa
Um ativo redutor negativo é aquele que não fornece renda suficiente para cobrir seu custo. Isso resulta em uma perda para o proprietário do ativo. O benefício para o comprador ou investidor é que, dependendo do país de origem do investidor, o déficit entre a receita obtida e os juros devidos pode ser deduzido dos impostos atuais. Os países que permitem essa dedução de impostos incluem Austrália, Japão e Nova Zelândia. Outros países, como Canadá, França, Alemanha, Suécia e Estados Unidos, permitem a dedução, mas com restrições. Investir dessa maneira pode fazer sentido nos casos em que grandes ganhos de capital são esperados no momento da venda, o que recuperará perdas intermitentes.
Lucrar com engrenagem negativa
A engrenagem negativa apenas se torna um empreendimento lucrativo quando a propriedade é finalmente vendida. No momento da venda, um pré-requisito é que os valores das propriedades estejam aumentando, não caindo ou mantendo-se estáveis. Se os valores da propriedade estiverem caindo ou mantendo-se estáveis, o proprietário pode não conseguir vender o ativo a um preço alto o suficiente para compensar as perdas enquanto o ativo produzia renda insuficiente para cobrir as despesas. Muitos investidores que especulam dessa maneira buscarão propositadamente recursos negativos para as deduções fiscais, na esperança de obter lucro quando a propriedade for vendida para ganho de capital.
Considerações especiais para engrenagem negativa
Os investidores que consideram esse tipo de acordo precisam ter estabilidade financeira para financiar o déficit do próprio bolso até que a propriedade seja vendida e o lucro total possa ser alcançado. Também é de extrema importância que a taxa de juros seja bloqueada desde o início ou, se os juros do mutuário forem calculados em um índice flutuante, as taxas prevalecentes permaneçam baixas. Uma crítica à engrenagem negativa é que ela pode distorcer o mercado imobiliário ao reduzir a oferta de moradias, principalmente imóveis para aluguel, talvez aumentar os preços de aluguel e incentivar o investimento excessivo em imóveis.
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