Abordagem de mercado
A abordagem de mercado é um método para determinar o valor de um ativo com base no preço de venda de ativos semelhantes. É um dos três métodos populares de avaliação, juntamente com a abordagem de custo e a análise de fluxo de caixa descontado (DCF).
Independentemente do tipo de ativo que está sendo avaliado, a abordagem de mercado estuda as vendas recentes de ativos similares, ajustando as diferenças entre eles. Por exemplo, ao avaliar imóveis, podem ser feitos ajustes para fatores como a área quadrada da unidade, a idade e a localização do edifício e suas comodidades.
Como a abordagem de mercado se baseia em comparações com ativos semelhantes, é mais útil quando existem dados substanciais disponíveis sobre vendas recentes de ativos comparáveis.
Principais Takeaways
- A abordagem de mercado é um método para determinar o valor de um ativo.
- É uma das três abordagens populares, juntamente com a abordagem de custo e a análise de fluxo de caixa descontado (DCF).
- A abordagem de mercado é excelente em situações em que dados abundantes estão disponíveis em transações comparáveis. Quando esses dados não estão disponíveis, abordagens alternativas podem ser necessárias.
Como a abordagem de mercado funciona
Como o próprio nome sugere, a abordagem de mercado procura responder à pergunta "qual é o valor justo de mercado desse ativo?" Para responder a essa pergunta, o avaliador precisa pesquisar transações recentes envolvendo ativos semelhantes. Como é improvável que esses ativos sejam idênticos aos avaliados, vários ajustes precisarão ser feitos.
Em alguns mercados, como imóveis residenciais ou ações negociadas em bolsa, geralmente há dados amplos disponíveis, tornando a abordagem de mercado relativamente fácil de empregar. Em outros mercados, como ações de empresas privadas ou investimentos alternativos, como belas artes ou vinho, pode ser bastante difícil encontrar transações comparáveis.
Em situações em que dados limitados estão disponíveis, o avaliador pode precisar confiar em métodos alternativos, como a abordagem de custo ou a análise de fluxo de caixa descontado (DCF).
As principais vantagens da abordagem de mercado são que ela se baseia em dados publicamente disponíveis em transações comparáveis. Como tal, pode exigir menos suposições subjetivas do que abordagens alternativas. A principal desvantagem da abordagem de mercado é que ela pode ser impraticável em situações em que existem poucas transações comparáveis, como no caso de uma empresa privada que opera em um nicho de mercado com poucos concorrentes.
Exemplo da abordagem de mercado
Para ilustrar, suponha que você esteja no mercado para comprar um apartamento novo. Você encontra uma listagem de um apartamento no seu bairro preferido que está sendo oferecido por US $ 200.000. A unidade é um apartamento de 1 quarto e 1.000 pés quadrados com 1 banheiro. Está em boas condições estruturais, mas requer algumas pequenas reformas. Embora esteja em um bairro desejável, sua visão é obscurecida e não possui uma máquina de lavar ou secar roupa na suíte.
Embora você goste do apartamento, sente que o preço pedido é muito alto. Como o apartamento está listado há mais de um mês, você começa a suspeitar que, se fizer uma oferta justa, o vendedor poderá aceitá-la, mesmo que esteja abaixo do preço solicitado.
Para esse fim, você decide determinar o valor justo de mercado do apartamento pesquisando exemplos de apartamentos similares no mesmo bairro que foram vendidos no ano passado. Você reúne suas descobertas em uma tabela, da seguinte maneira:
| Transações comparáveis | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Transação 1 | Transação 2 | Transação 3 | Transação 4 | Transação 5 | |
| Preço | $ 250.000 | $ 175.000 | $ 150.000 | $ 315.000 | $ 225.000 |
| Pés quadrados | 900 | 800 | 1.100 | 1.800 | 1.600 |
| Preço por pé quadrado (arredondado) | $ 275 | $ 220 | $ 135 | $ 175 | $ 140 |
| Quartos de dormir | 2 | 2 | 1 | 2 | 2 |
| Casas de banho | 1 | 1 | 1 | 2 | 1 |
| Visão? | sim | sim | Não | sim | Não |
| Lavadora e secadora na suíte? | sim | Não | sim | Não | Não |
| Renovações necessárias | Nenhum | Nenhum | Menor | Nenhum | Menor |
Olhando para esses resultados, você começa a tirar algumas conclusões gerais. Para começar, você vê que o preço dos apartamentos por SF varia entre US $ 140 e US $ 275, com os preços mais altos pertencendo a aqueles com mais quartos e banheiros, melhores vistas, aparelhos na suíte e sem necessidade de reformas.
Por outro lado, o apartamento que você está procurando comprar custa US $ 200 por SF e possui menos desses recursos do que o apartamento mais barato da sua mesa. Isso parece justificar sua intuição de que o apartamento está muito caro.
Com base nessas informações, você decide fazer uma oferta de US $ 150.000.
O vendedor aceita sua oferta.
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