Empréstimo Jumbo

Um empréstimo jumbo, também conhecido como hipoteca jumbo, é um tipo de financiamento que excede os limites estabelecidos pela Federal Housing Finance Agency (FHFA). Ao contrário das hipotecas convencionais, um empréstimo jumbo não é elegível para ser comprado, garantido ou securitizado pela Fannie Mae ou Freddie Mac. Projetadas para financiar imóveis e residências de luxo em mercados imobiliários locais altamente competitivos, as hipotecas gigantes vêm com requisitos exclusivos de subscrição e implicações fiscais. Esses tipos de hipotecas ganharam força à medida que o mercado imobiliário continua se recuperando após a Grande Recessão.

O valor de uma hipoteca jumbo varia de acordo com o estado - e até com o município. O FHFA define anualmente o tamanho do limite de empréstimo conforme para diferentes áreas, embora mude com pouca frequência. A partir de 2019, o limite foi estabelecido em US $ 484.350 para a maior parte do país. Isso aumentou de US $ 453.100 em 2018. Para os municípios com valores residenciais mais altos, o limite da linha de base é definido em US $ 726.525, ou 150% de US $ 484.350.

O FHFA possui um conjunto diferente de disposições para áreas fora dos Estados Unidos continentais para cálculos de limites de empréstimos. Como resultado, o limite da linha de base para um empréstimo jumbo no Alasca, Guam, Havaí e Ilhas Virgens Americanas a partir de 2019 também é de US $ 726.525. Esse valor pode realmente ser ainda maior em municípios com valores residenciais mais altos.

Como funciona um empréstimo Jumbo

Se você mira em uma casa que custa quase meio milhão de dólares ou mais - e você não tem muito em uma conta bancária - provavelmente precisará de uma hipoteca enorme. E se você estiver tentando conseguir um, terá exigências de crédito muito mais rigorosas do que os proprietários que solicitam um empréstimo convencional. Isso ocorre porque os empréstimos jumbo têm mais risco de crédito para o credor, pois não há garantia da Fannie Mae ou Freddie Mac. Também há mais riscos porque há mais dinheiro envolvido.

Assim como as hipotecas tradicionais, os requisitos mínimos para um jumbo se tornam cada vez mais rigorosos desde 2008. Para obter a aprovação, você precisará de uma pontuação de crédito estelar - 700 ou superior - e uma relação dívida / renda (DTI) muito baixa. O DTI deve estar abaixo de 43% e preferencialmente próximo de 36%. Embora sejam hipotecas não conformes, os jumbos ainda devem estar dentro das diretrizes do que o Departamento de Proteção Financeira do Consumidor considera uma “hipoteca qualificada” - um sistema de empréstimos com termos e regras padronizados, como o DTI de 43%.

Você precisará provar que possui dinheiro disponível para cobrir seus pagamentos, que provavelmente serão muito altos se você optar por uma hipoteca de taxa fixa padrão de 30 anos. Os níveis e reservas de renda específicos dependem do tamanho do empréstimo geral, mas todos os mutuários precisam de 30 dias de holerites e formulários de imposto W2 que se estendem por dois anos. Se você trabalha por conta própria, os requisitos de renda são maiores: dois anos de declarações fiscais e pelo menos 60 dias de extratos bancários atuais. O mutuário também precisa de ativos líquidos comprováveis ​​para se qualificar e reservas em dinheiro iguais a seis meses dos pagamentos da hipoteca. E todos os candidatos devem mostrar documentação adequada sobre todos os outros empréstimos mantidos e comprovante de propriedade de ativos não líquidos (como outros imóveis).

Principais Takeaways

• Um empréstimo jumbo é um tipo de financiamento que excede os limites estabelecidos pela Agência Federal de Financiamento da Habitação e não pode ser comprado, garantido ou securitizado pela Fannie Mae ou Freddie Mac.
• Os proprietários de imóveis devem passar por exigências de crédito mais rigorosas do que aquelas que solicitam um empréstimo convencional.
• A aprovação requer uma pontuação de crédito estelar e uma relação dívida / renda muito baixa.
• A TAEG média para uma hipoteca jumbo é frequentemente comparável às hipotecas convencionais, enquanto os adiantamentos são aproximadamente 10% a 15% do preço total da compra.

Taxas de Empréstimo Jumbo

Enquanto as hipotecas jumbo costumavam ter taxas de juros mais altas do que as hipotecas convencionais, a diferença vem diminuindo nos últimos anos. Hoje, a taxa anual média anual (TAEG) para uma hipoteca jumbo é muitas vezes comparável às hipotecas convencionais - e, em alguns casos, na verdade mais baixa. Em março de 2019, a Wells Fargo, por exemplo, cobrou uma TAEG de 4, 092% em um empréstimo em conformidade com taxa fixa de 30 anos e 3, 793% pelo mesmo prazo em um empréstimo jumbo.

Mesmo que as empresas patrocinadas pelo governo não possam lidar com elas, empréstimos jumbo são frequentemente securitizados por outras instituições financeiras; uma vez que esses títulos correm mais risco, eles são negociados com um prêmio de rentabilidade pelas hipotecas securitizadas convencionais. No entanto, esse spread foi reduzido com a taxa de juros dos próprios empréstimos.

Adiantamento de um empréstimo Jumbo

Felizmente, os requisitos de adiantamento diminuíram no mesmo período. No passado, os grandes financiadores de hipotecas geralmente exigiam que os compradores de imóveis pagassem 30% do preço de compra da residência (em comparação com 20% nas hipotecas convencionais). Agora, esse número caiu de 10% a 15%. Como em qualquer hipoteca, pode haver várias vantagens em fazer um adiantamento mais alto - entre elas, para evitar o custo que os credores de seguros hipotecários privados exigem para pagamentos abaixo de 20%.

Quem deve fazer um empréstimo Jumbo?

Quanto você pode emprestar depende, é claro, de seus ativos, sua pontuação de crédito e o valor do imóvel que você está interessado em comprar. Essas hipotecas são consideradas mais apropriadas para um segmento de pessoas de alta renda que ganham entre US $ 250.000 e US $ 500.000 por ano. Este segmento é conhecido como HENRY, um acrônimo para quem ganha mais, ainda não é rico. Basicamente, são pessoas que geralmente ganham muito dinheiro, mas ainda não têm milhões em dinheiro extra ou outros ativos acumulados.

Embora um indivíduo no segmento HENRY possa não ter acumulado riqueza para comprar uma nova casa cara com dinheiro, esses indivíduos de alta renda geralmente têm melhores pontuações de crédito e históricos de crédito mais extensivamente estabelecidos do que o comprador médio que procura um empréstimo hipotecário convencional para um imóvel. quantidade menor. Eles também tendem a ter contas de aposentadoria mais sólidas. Eles frequentemente contribuem por um período mais longo do que os que recebem menos.

Não espere uma grande redução de impostos em um empréstimo enorme. O limite da dedução de juros hipotecários é limitado a US $ 750.000 para novas dívidas hipotecárias.

Esses são apenas os tipos de indivíduos que as instituições adoram se inscrever para produtos de longo prazo, em parte porque geralmente precisam de serviços adicionais de gerenciamento de patrimônio. Além disso, é mais prático para um banco administrar uma única hipoteca de US $ 2 milhões do que 10 empréstimos avaliados em US $ 200.000 cada.

Considerações especiais para um empréstimo Jumbo

Só porque você pode se qualificar para um desses empréstimos não significa que você deve fazer um. Você certamente não deveria, se estiver contando com isso, fornecendo-lhe uma substancial redução de impostos, por exemplo.

Você provavelmente está ciente de que pode deduzir os juros da hipoteca que pagou por um determinado ano de seus impostos, desde que você especifique suas deduções. Mas você provavelmente nunca teve que se preocupar com o limite que o IRS atribui a essa dedução - um limite que foi reduzido pela aprovação da Lei de Cortes de Impostos e Empregos. Qualquer pessoa que tenha recebido uma hipoteca em 14 de dezembro de 2017 ou anterior pode deduzir juros de até US $ 1 milhão em dívidas, que é o valor do limite antigo. Porém, para compras de casas realizadas após 14 de dezembro de 2017, você só pode deduzir os juros de até US $ 750.000 em dívidas hipotecárias. Se sua hipoteca for maior, você não receberá a dedução completa. Se você planeja contratar uma hipoteca jumbo de US $ 2 milhões que acumula US $ 80.000 em juros por ano, por exemplo, você pode deduzir apenas US $ 30.000 - os juros dos primeiros US $ 750.000 de sua hipoteca. Com efeito, você obtém apenas uma redução de imposto em 37, 5% dos juros da hipoteca.

Isso significa que você deve tomar emprestado com cuidado e analisar os números cuidadosamente para ver o que você realmente pode pagar e que tipos de benefícios fiscais você receberá. Com a dedução de impostos estaduais e municipais limitada a US $ 10.000 por ano, devido à mesma fatura de imposto, uma propriedade altamente tributada também lhe custará mais. Uma outra estratégia: compare os termos para ver se a contratação de um empréstimo em conformidade menor, mais um segundo empréstimo, em vez de um grande jumbo, pode ser melhor para suas finanças a longo prazo. (Para leitura relacionada, consulte "Noções básicas sobre hipotecas Jumbo versus hipotecas convencionais")