Como obter uma hipoteca quando trabalhadores por conta própria

Embora conseguir um empréstimo como funcionário do W-2 possa ser mais barato e mais fácil do que se você trabalha por conta própria, não precisa voltar ao seu cubículo para se qualificar para uma hipoteca. Alguns credores podem estar preocupados com o fato de você não obter uma renda estável o suficiente para efetuar seus pagamentos mensais, e outros podem simplesmente não querer lidar com a papelada adicional que pode estar envolvida no fornecimento de uma hipoteca a um trabalhador independente.

Mas não se preocupe; se você trabalha por conta própria, existem produtos hipotecários disponíveis, além de medidas que você pode tomar para se tornar um candidato a empréstimo mais atraente.

Principais Takeaways

• Conseguir um empréstimo por conta própria pode exigir o pagamento de taxas de juros mais altas, pois os credores buscam compensar a falta de renda estável e verificável.
• Os problemas com que os trabalhadores independentes se deparam ao tentar obter um empréstimo são que usam despesas comerciais para reduzir a renda tributável.
• As hipotecas de renda declarada / ativo declarado são empréstimos com base no que um mutuário reivindica como sua renda. Os credores do SISA não verificarão a quantidade de renda, mas poderão verificar a fonte.
• Sem empréstimos de documentação, os credores não verificam nenhuma informação de renda, mas a taxa de juros geralmente é mais alta do que outros tipos de hipotecas.
• Os tomadores de empréstimos por conta própria podem melhorar suas perspectivas, aumentando sua pontuação de crédito, oferecendo um pagamento maior ou pagando dívidas, entre outros.

Conseguir uma hipoteca por conta própria

Os credores geralmente não vêem os trabalhadores por conta própria como devedores ideais. Os tomadores de empréstimos por conta própria podem esperar pagar taxas de juros mais altas do que as comumente anunciadas em sites de hipotecas - essas taxas são para os tomadores de empréstimos ou tomadores de crédito que são considerados particularmente dignos de crédito por causa de sua renda estável e verificável e excelente pontuação de crédito.

Como os mutuários por conta própria são candidatos menos atraentes, eles têm uma capacidade reduzida de comprar e negociar taxas de juros mais baixas. Também é necessário mais trabalho para encontrar credores que estejam dispostos a trabalhar com aqueles que trabalham por conta própria.

Outro problema encontrado pelos mutuários autônomos é que eles tendem a usar muitas despesas comerciais para reduzir a renda tributável nas declarações fiscais, forçando os credores a se perguntarem se o mutuário ganha dinheiro suficiente para comprar uma casa. Por fim, os bancos podem querer ver uma taxa mais baixa de empréstimo / valor (taxa LTV), o que significa que o mutuário precisará apresentar um adiantamento maior.

A documentação completa dos rendimentos por meio de declarações fiscais e demonstrações financeiras de anos anteriores aumenta as chances de um indivíduo independente ser aprovado para uma hipoteca.

Opções de hipoteca por conta própria

Devido à crise das hipotecas subprime, pode ser mais difícil para os trabalhadores autônomos obter hipotecas, pois os bancos evitam investimentos mais arriscados para proteger seus interesses financeiros e sua reputação. No entanto, alguns credores ainda oferecem empréstimos que podem ser adequados para aqueles que trabalham por conta própria.

Renda declarada / Hipoteca declarada por ativo (SISA)

Uma hipoteca de renda declarada / ativo declarado (SISA) é baseada no que um mutuário diz ao banco que é sua renda; o banco não procurará verificar esse valor. Empréstimos de renda declarada às vezes também são chamados de empréstimos com baixa documentação; isso ocorre porque, embora os credores não verifiquem quanto você ganha, eles podem procurar verificar as fontes de sua renda. Esteja preparado para fornecer uma lista de seus clientes recentes e quaisquer outras fontes de fluxo de caixa, como investimentos geradores de renda. O banco também pode querer que você envie um formulário IRS 4506 ou 8821. O formulário 4506 é usado para solicitar uma cópia da sua declaração de imposto de renda diretamente ao IRS, impedindo que você envie devoluções falsas à empresa de hipoteca e custa US $ 39 por devolução. Mas você pode solicitar o Formulário 4506-T gratuitamente. O formulário 8821 autoriza seu credor a ir a qualquer escritório do IRS e examinar os formulários designados para os anos que você especificar. Este serviço é gratuito.

Empréstimo sem documentação

Em uma hipoteca sem documento, o credor não procurará verificar nenhuma de suas informações de renda. Essa pode ser uma boa opção se suas declarações fiscais mostrarem uma perda de negócios ou um lucro muito baixo. Como é mais arriscado para o banco emprestar dinheiro a alguém com uma renda não verificada, espere que sua taxa de juros de hipoteca seja mais alta com um desses tipos de empréstimos do que com um empréstimo com documentação completa. Empréstimos com documentação baixa e sem documentação são chamados de hipotecas Alt-A, e se enquadram entre empréstimos primos e subprime em termos de taxas de juros. Para os credores, eles são considerados mais arriscados que os empréstimos principais, mas menos arriscados que os empréstimos subprime.

Embora muitos indivíduos e casais independentes possam escolher uma das opções acima, devido à dificuldade de documentar suficientemente suas rendas, aqueles que podem provar suas rendas e dispostos a enviar a papelada extra ainda podem solicitar empréstimos com documentação completa, o que terão taxas de juros mais baixas do que seus primos com ou sem documento. Embora um funcionário tradicional possa simplesmente precisar fornecer cópias dos W-2s nos últimos dois anos, porque os trabalhadores por conta própria não recebem este documento, eles podem precisar fornecer informações sobre seus negócios, como declarações fiscais de anos anteriores, licença comercial atual, um extrato assinado de um contador, demonstrativos de lucros e perdas e balanços patrimoniais.

Conseguir uma hipoteca conjunta com um co-mutuário que é um funcionário do W-2, como um parceiro significativo, cônjuge ou amigo de confiança, é outra maneira de melhorar suas perspectivas de obter aprovação para uma hipoteca, se você trabalha por conta própria. Isso fornece mais garantia ao seu credor de que há uma renda estável para pagar a dívida.

Finalmente, um pai ou outro parente pode estar disposto a assinar o seu empréstimo hipotecário. Lembre-se de que essa pessoa precisará estar disposta e capaz de assumir total responsabilidade pelo empréstimo, se você optar por não pagar.

Você pode realmente pagar por isso?

Pode ser fácil ter problemas com empréstimos com documentação baixa e sem documentação, porque é fácil falsificar os números. Perceba que você, e não o banco, sabe melhor se pode realmente pagar o empréstimo e que será você quem realmente sofre se perder sua casa.

Torne-se um candidato atraente

Para um mutuário que sabe que pode fazer os pagamentos, ele pode fazer algumas das seguintes ações para melhorar suas chances de conseguir um empréstimo.

Maximizar a pontuação de crédito

Em qualquer tipo de situação de empréstimo, uma pontuação de crédito mais alta tornará o mutuário um candidato mais atraente para obter o empréstimo em primeiro lugar e se qualificar para taxas de juros mais baixas.

Oferecer um grande adiantamento

Quanto maior o patrimônio da casa, menor a probabilidade de um tomador se afastar dele durante períodos de tensão financeira. Portanto, o banco considerará o tomador um risco menor se colocar muito dinheiro na compra antecipadamente.

Tenha reservas significativas em dinheiro

Além de um grande adiantamento, ter muito dinheiro em um fundo de emergência mostra aos credores que, mesmo que a empresa dê um mergulho, o mutuário poderá continuar pagando mensalmente.

Pagar toda a dívida do consumidor

Quanto menos pagamentos mensais de dívida você tiver no processo de hipoteca, mais fácil será para você fazer seus pagamentos de hipoteca. Se você pagar seus cartões de crédito e empréstimos para carros, poderá até se qualificar para um valor mais alto do empréstimo, pois terá mais fluxo de caixa.

Estabelecer um histórico de trabalho autônomo

Se você puder mostrar que sabe jogar o jogo do autônomo e vencer, os credores estarão mais dispostos a arriscar. Alguns conselhos sugerem que você deve ter pelo menos dois anos de histórico de trabalho independente; outro conselho, no entanto, diz que, quando as taxas de juros são baixas, você deve tentar obter uma hipoteca assim que estiver pronto, mesmo se não tiver um longo histórico de sucesso no trabalho por conta própria.

Fornecer documentação

Estar disposto a documentar totalmente sua renda por meio de declarações fiscais, demonstrações de lucros e perdas, balanços patrimoniais e outros exercícios anteriores aumentará suas chances de se qualificar para um empréstimo.

A linha inferior

Se um funcionário do W-2 perder o emprego, a renda da pessoa cairá para zero em um piscar de olhos na ausência de benefícios de seguro-desemprego; aqueles que trabalham por conta própria costumam ter vários clientes e dificilmente perderão todos eles de uma vez, dando-lhes mais segurança no trabalho do que se costuma perceber.

Obviamente, para aqueles que trabalham por conta própria, eles já estão acostumados a ter um trabalho extra para apresentar formulários fiscais adicionais, obter licenças comerciais, obter novos clientes e manter os negócios funcionando. Munidos de um pouco de conhecimento e paciência, aqueles que trabalham por conta própria podem obter uma hipoteca.