Definição de empréstimo com alta relação
Um empréstimo de alta proporção é um empréstimo pelo qual o valor do empréstimo é alto em relação ao valor da propriedade que está sendo usada como garantia. Os empréstimos hipotecários com altos índices de empréstimo têm um valor de empréstimo que se aproxima de 100% do valor da propriedade. Um empréstimo de alto índice pode ser aprovado para um mutuário que não pode pagar um adiantamento grande.
Para hipotecas, um empréstimo com alto índice geralmente significa que o valor do empréstimo excede 80% do valor da propriedade. O cálculo é chamado de relação entre o valor do empréstimo e o valor (LTV), que é uma avaliação do risco de empréstimo que as instituições financeiras usam antes de aprovar uma hipoteca.
Principais Takeaways
- Um empréstimo de alto índice é um empréstimo pelo qual o valor do empréstimo é alto em relação ao valor da propriedade que está sendo usada como garantia.
- Os empréstimos hipotecários com altos índices de empréstimo têm um valor de empréstimo que se aproxima de 100% do valor da propriedade.
- Um empréstimo de alta taxa geralmente significa que o valor do empréstimo excede 80% do valor da propriedade. O cálculo é chamado de relação empréstimo / valor (LTV).
A fórmula para um empréstimo de alta proporção usando LTV
Embora não exista uma fórmula específica para calcular um empréstimo com taxa alta, os investidores devem primeiro calcular a taxa de empréstimo / valor em sua situação para determinar se o empréstimo excede o limite de 80% do LTV.
Índice de Empréstimo / Valor = valor da hipotecaValor da propriedade avaliado \ text {Índice de Empréstimo / Valor} = \ frac {\ text {Valor do empréstimo}} {\ text {Valor do imóvel avaliado}} Índice de Empréstimo / Valor = valor da propriedade avaliadoValor da hipoteca
Como calcular um empréstimo de alta proporção usando LTV
- O índice LTV é calculado dividindo-se o valor emprestado pelo valor avaliado da propriedade.
- Multiplique o resultado por 100 para expressá-lo como uma porcentagem.
- Se o valor do empréstimo após o pagamento inicial exceder 80% do LTV, o empréstimo será considerado um empréstimo de alta proporção.
O que um empréstimo de alta proporção diz a você?
Os credores e os provedores financeiros usam o índice LTV para medir o nível de risco associado ao fazer um empréstimo hipotecário. Se um mutuário não puder efetuar um adiantamento considerável e, como resultado, o valor do empréstimo se aproximar do valor avaliado do imóvel, ele será considerado um empréstimo de alto índice. Em outras palavras, à medida que o valor do empréstimo se aproxima de 100% do valor da propriedade, os credores podem considerar o empréstimo muito arriscado e negar o pedido.
O credor corre o risco de inadimplência do tomador, principalmente se o LTV estiver muito alto. O banco pode não conseguir vender a propriedade para cobrir o valor do empréstimo concedido ao mutuário inadimplente. Esse cenário pode ocorrer facilmente em uma desaceleração econômica quando as propriedades habitacionais geralmente diminuem de valor. Se o empréstimo concedido ao mutuário exceder o valor da propriedade, o empréstimo será considerado subaquático. Se o mutuário deixar de pagar a hipoteca, o banco perderá dinheiro quando vender a propriedade por um valor menor do que o saldo pendente da hipoteca. Os bancos monitoram o LTV para evitar essa perda.
Como resultado, a maioria dos empréstimos à habitação de alta taxa requer alguma forma de cobertura para proteger o credor. O seguro é chamado de seguro de hipoteca privada (PMI), que o mutuário precisaria comprar separadamente para ajudar a proteger o credor.
Histórico de empréstimos com alta relação
Até a década de 1920, as pessoas compravam casas não indo a um banco, mas economizando seu próprio dinheiro até que tivessem o suficiente para pelo menos um pedaço de terra ou terra com uma casa. Depois, veio a empresa de construção e empréstimo, que emprestaria dinheiro às pessoas para comprar uma casa e depois pagaria em parcelas ao longo de muitos anos. Mesmo assim, os empréstimos normalmente eram pela metade do valor da casa ou menos.
No final da década de 1920, os bancos estavam concedendo empréstimos de alto índice para até 80% do valor da casa. O seguro de hipoteca privada surgiu para proteger os bancos, mas tudo o que aconteceu na década de 1930, quando os desempregados pararam de fazer pagamentos e os bancos e as empresas do PMI também faliram.
O Congresso promulgou a Loan 'Home Loan Corp., que começou a garantir hipotecas e índices caídos para 15%. Mais tarde, por meio da Administração Federal da Habitação e de outras agências, os adiantamentos caíram para um dígito baixo e até 0% para incentivar a propriedade da casa.
Este sistema prosperou até por volta de 2007-2008, quando a crise das hipotecas de 2008 ocorreu. O forte aumento nas hipotecas de alto risco que entraram em default no início de 2007 contribuiu para a recessão mais severa em décadas. O boom imobiliário de meados da década de 2000 - combinado com baixas taxas de juros na época - levou muitos credores a oferecer empréstimos à habitação a indivíduos com pouco crédito. Depois que a bolha imobiliária estourou, muitos tomadores de empréstimos não conseguiram efetuar pagamentos de suas hipotecas subprime.
Empréstimos de alta proporção oferecidos
A Federal Housing Administration oferece programas através dos quais os mutuários podem obter empréstimos FHA com uma taxa LTV de até 96, 5%. Em outras palavras, o programa exige um adiantamento de 3, 5%. No entanto, o programa requer uma pontuação mínima de crédito para ser aprovado para um empréstimo com alto índice. Existem outras ofertas em que uma pontuação de crédito mais baixa é permitida com um adiantamento de 10%.
Além disso, os empréstimos da FHA exigem o prêmio do seguro de hipoteca (PIM). No entanto, você pode refinanciar quando o LTV cair abaixo de 80% e o empréstimo não for mais considerado um empréstimo de alto índice, o que eliminaria o seguro.
Exemplo de empréstimo de alta proporção
Digamos que um mutuário planeje comprar uma casa e que tenha um valor avaliado em US $ 100.000. O mutuário faz um adiantamento de US $ 10.000 e os US $ 90.000 restantes serão emprestados. O resultado é uma taxa de empréstimo / valor de 90% ou (90.000 / 100.000), que seria considerada um empréstimo de taxa alta.
A diferença entre empréstimos de alta proporção e empréstimos para compra de ações
Um empréstimo de capital próprio é um empréstimo parcelado ou uma segunda hipoteca que permite aos proprietários contrair empréstimos contra seu patrimônio em sua residência. O empréstimo é baseado na diferença entre o patrimônio do proprietário e o valor de mercado atual da casa.
Um empréstimo de capital próprio é para aqueles que já possuem uma hipoteca e pagaram parte do saldo da hipoteca e pelo qual o valor da propriedade excede o saldo do empréstimo. Em outras palavras, um empréstimo de capital próprio permite que os proprietários tomem empréstimos com base no patrimônio da casa. Um empréstimo de alto índice, por outro lado, pode ter um valor de empréstimo que se aproxima de 100% do valor da propriedade.
Limitações do uso de um empréstimo de alta proporção
Empréstimos com altas taxas de juros podem ter taxas de juros mais altas, especialmente se os mutuários tiverem uma baixa pontuação de crédito. Sua pontuação de crédito é um valor numérico que representa sua capacidade de pagar dívidas e mostra aos credores quanto risco você tem de ter inadimplência. Se sua pontuação for baixa, sua taxa de juros provavelmente será maior.
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