Multiplicador de Renda Bruta
Um multiplicador de renda bruta (GIM) é uma medida aproximada do valor de uma propriedade de investimento que é obtida dividindo o preço de venda da propriedade por sua renda anual bruta de aluguel. O GIM é usado na avaliação de imóveis comerciais, como shopping centers e complexos de apartamentos, mas é limitado por não considerar o custo de fatores como serviços públicos, impostos, manutenção e vagas. Outros métodos mais detalhados comumente usados para avaliar propriedades comerciais incluem a taxa de capitalização (cap rate) e o método do fluxo de caixa descontado.
Multiplicador de Renda Bruta Explicado
O multiplicador da renda bruta pode ser usado para determinar aproximadamente se o preço pedido de uma propriedade é um bom negócio. Multiplicando o GIM pela renda anual bruta da propriedade, obtém-se o valor da propriedade ou o que ela deveria estar vendendo.
Exemplo de cálculo do multiplicador da receita bruta
Por exemplo, uma propriedade em revisão tem uma receita bruta efetiva de US $ 50.000. Uma venda comparável está disponível com uma renda efetiva de US $ 56.000 e um valor de venda de US $ 392.000 (na realidade, procuraríamos um número comparável para melhorar a análise).
Nosso GIM seria $ 392.000 / $ 56.000 = 7.
Em conclusão, esse comparável (ou "comp", como é frequentemente chamado na prática) vendeu por 7 vezes (7x) o seu valor efetivo bruto. Usando esse multiplicador, vemos que essa propriedade tem um valor de capital de US $ 350.000. O que é encontrado por: V = GIM x EGI, 7 x $ 50.000 = $ 350.000.
Método do Multiplicador de Renda Bruta
Um argumento natural contra o método multiplicador surge porque é uma técnica de avaliação bastante grosseira. Como as alterações nas taxas de juros (que afetam as taxas de desconto no cálculo do valor monetário no tempo), as fontes ou a receita (qualidade) e as despesas não são explicitamente consideradas - o multiplicador da receita bruta dificilmente é um modelo de avaliação prático, mas oferece um " parte de trás do envelope ”.
Outras desvantagens incluem:
- O método GIM assume uniformidade nas propriedades em classes semelhantes. Os profissionais sabem por experiência que as taxas de despesa entre propriedades semelhantes geralmente diferem como resultado de fatores como manutenção diferida, idade da propriedade e qualidade do gerente da propriedade.
- O GIM estima o valor com base na receita bruta e não na receita operacional líquida (NOI), enquanto um imóvel é adquirido com base principalmente em seu poder aquisitivo líquido. É perfeitamente possível que duas propriedades possam ter o mesmo NOI, mesmo que sua renda bruta seja significativamente diferente. Assim, o método GIM pode ser facilmente mal utilizado por quem não aprecia seus limites.
- Um GIM falha em dar conta da vida econômica restante de propriedades comparáveis. Ao ignorar a vida econômica restante, o praticante pode atribuir valores iguais a uma nova propriedade e a uma propriedade de 50 anos, assumindo que eles gerem renda igual.