Por que o setor imobiliário não é um bom investimento agora

O setor imobiliário é um bom investimento agora em 2018? Embora não seja tão arriscado quanto em, digamos, 2008, está repleto de riscos substanciais. As partes do país com economias fortes superaqueceram os mercados imobiliários, apresentando preços desproporcionais à renda familiar. Os locais onde os preços dos imóveis são mais razoáveis ​​tendem a ter economias e mercados de trabalho mais fracos e perspectivas de crescimento menos otimistas para os próximos anos.

Imóveis em Ascensão

Desde que o mercado imobiliário entrou em colapso durante a Grande Recessão, os compradores que enfrentaram o dilúvio de manchetes negativas e compraram nos pontos baixos do mercado foram recompensados. Do primeiro trimestre de 2009 (o nadir) ao primeiro trimestre de 2018, o preço médio da venda de imóveis em todo o país aumentou quase 60%, de acordo com as últimas estatísticas do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA. Em algumas cidades, no entanto, a corrida foi especialmente significativa, incluindo São Francisco, Phoenix, Miami e Las Vegas (ambas destruídas na recessão). Os preços das casas estão acima dos picos anteriores à recessão em 57 das 105 áreas estatísticas metropolitanas, incluindo Houston (alta de 79%), Dallas-Fort Worth (78%) e Denver (75%), de acordo com uma ATTOM Data Solutions US de abril de 2018 Relatório de vendas em casa.

Preços da habitação e rendimentos domésticos

Os preços dos imóveis são sustentáveis ​​apenas enquanto as pessoas podem comprar casas. A lei da oferta e demanda determina que, se os compradores pararem de comprar, os preços cairão em resposta. Uma maneira fácil de determinar se os preços da habitação excedem o nível que os compradores podem pagar confortavelmente é compará-los com a renda das famílias. Os especialistas em finanças domésticas recomendam gastar no máximo três vezes sua renda anual em uma casa. A longo prazo, os preços da habitação nos EUA ficaram em torno desse índice.

No entanto, de 2011 a 2018, os preços das casas cresceram desproporcionalmente à renda das famílias na maioria das cidades que têm mercados quentes e economias em expansão. Em São Francisco, por exemplo, a proporção entre os preços das casas e a renda das famílias é 45% superior à linha de base de longo prazo. Em outras palavras, os compradores estão ampliando seus orçamentos para comprar casas que custam quatro e cinco vezes o que fazem a cada ano. A história é semelhante em Denver, Miami e Seattle, que viram os preços da habitação subirem rapidamente, mesmo quando a renda faz apenas pequenos avanços.

Antes do mercado imobiliário implodir entre 2007 e 2008, os preços médios das residências excederam a renda mediana em um múltiplo de cinco - um dos fatores que levaram ao colapso das hipotecas subprime. À medida que os preços se aproximam desse limite mais uma vez (em maio de 2018, era em 4, 39), os compradores devem ter cuidado para não saltar à direita em outro pico do mercado.

Onde as pechinchas são encontradas

Certas cidades ainda oferecem preços razoáveis ​​de moradia em relação ao valor que os moradores ganham. Em St. Louis, por exemplo, a relação preço / renda ficou em torno da referência de longo prazo no final de 2017. Infelizmente, a cidade não evidenciou nenhum crescimento e valorização observados em outros lugares desde 2011. De fato, , os preços caíram ligeiramente durante esse período. Chicago é outra cidade que possui casas a preços acessíveis, mas seus preços também caíram desde 2011, e a taxa de desemprego da cidade, em agosto de 2018, estava no terço superior entre as 50 maiores áreas estatísticas metropolitanas dos EUA.

A linha inferior

O dilema com o mercado imobiliário dos EUA é que as cidades com melhor desempenho estão ficando superaquecidas e inacessíveis, enquanto os lugares com moradias populares não têm as melhores perspectivas para o futuro.

O mercado altista de imóveis, que está entrando no sétimo ano, está esquentando as moradias novamente. Com base nos conselhos de Warren Buffett, no entanto, investir no que é bom não é o caminho para obter sucesso financeiro. A última jogada inteligente no setor imobiliário foi em 2011, quando as massas ainda se atropelavam para chegar às saídas. Agora é a hora de procurar oportunidades de investimento subvalorizadas em outros lugares.