Primeira hipoteca
Uma primeira hipoteca é o penhor primário sobre a propriedade que garante a hipoteca. Uma primeira hipoteca é o empréstimo primário que paga a propriedade e tem prioridade sobre todos os outros ônus ou reclamações sobre uma propriedade em caso de inadimplência.
Uma primeira hipoteca não é a primeira casa do mutuário; é a hipoteca original tomada em qualquer propriedade.
É também chamado First Lien.
Principais Takeaways
- Uma primeira hipoteca é o penhor primário sobre a propriedade que garante a hipoteca.
- A segunda hipoteca é o dinheiro emprestado contra o patrimônio líquido para financiar outros projetos e despesas.
- Se a relação entre o valor do empréstimo e o valor (LTV) de uma primeira hipoteca for superior a 80%, os credores geralmente exigirão seguro de hipoteca privada.
- Os juros hipotecários pagos em uma primeira hipoteca são dedutíveis dos impostos, aplicáveis apenas aos contribuintes que discriminam as despesas em suas declarações fiscais.
Entendendo a primeira hipoteca
Quando um indivíduo deseja comprar um imóvel, ele pode decidir financiar a compra com um empréstimo de uma instituição de empréstimo. O credor espera que o empréstimo à habitação ou hipoteca seja reembolsado em parcelas mensais, que incluem uma parte dos pagamentos de principal e juros. O credor terá uma garantia sobre a propriedade, uma vez que o empréstimo é garantido pela casa. Esta hipoteca contratada por um comprador para comprar a casa é conhecida como a primeira hipoteca.
A primeira hipoteca é o empréstimo original contraído em uma propriedade. O comprador pode ter várias propriedades em seu nome; no entanto, são as hipotecas originais contratadas para garantir cada uma das propriedades que constituem a primeira hipoteca. Por exemplo, se um proprietário faz uma hipoteca para cada uma de suas três casas, cada uma das três hipotecas é a primeira hipoteca.
O termo 'primeira hipoteca' leva a entender que pode haver outras hipotecas em uma propriedade. O proprietário de uma casa pode fazer outra hipoteca, como uma segunda hipoteca, enquanto a hipoteca original e a primeira ainda estão em vigor. A segunda hipoteca é o dinheiro emprestado contra o patrimônio líquido para financiar outros projetos e despesas. No entanto, a segunda hipoteca e quaisquer outras hipotecas subsequentes realizadas na mesma propriedade estão subordinadas à primeira hipoteca. Isso significa que a primeira hipoteca é paga antes do pagamento das hipotecas secundárias.
Primeiro Exemplo de Hipoteca
Por exemplo, se um comprador compra uma primeira hipoteca de US $ 250.000 em uma propriedade residencial e, após vários anos, obtém uma segunda hipoteca de US $ 30.000 na mesma propriedade, a primeira hipoteca é superior à segunda hipoteca. O mutuário deixa de pagar seus pagamentos depois que ele já pagou US $ 50.000 do valor original do empréstimo e sua propriedade é encerrada e vendida para cobrir o empréstimo. Se o valor da venda da propriedade totalizar US $ 210.000, o primeiro credor hipotecário receberá o saldo devido, ou seja, US $ 200.000. O segundo credor hipotecário receberá o que restar, que neste caso é de US $ 10.000. Como uma primeira hipoteca é uma reivindicação principal que tem precedência sobre reivindicações secundárias, as segundas hipotecas geralmente comandam taxas de juros mais altas que as primeiras hipotecas.
Primeira hipoteca e LTV
Se a taxa de empréstimo / valor (LTV) de uma primeira hipoteca for superior a 80%, os credores geralmente exigem seguro de hipoteca privada (PMI). Nesse caso, às vezes pode ser econômico para um devedor limitar o tamanho da primeira hipoteca a 80% LTV e usar financiamento secundário para pedir emprestado o valor restante necessário. A economia de pagar o PMI versus usar um segundo empréstimo depende em grande parte da taxa na qual um mutuário espera que o valor de sua casa aumente. O PMI pode ser eliminado quando o LTV da primeira hipoteca atingir 78%; no entanto, um segundo penhor, que normalmente possui uma taxa de juros mais alta que uma primeira hipoteca, deve ser quitado, provavelmente através de um refinanciamento da primeira hipoteca por um valor igual ao saldo remanescente da primeira e da segunda hipotecas.
Impostos sobre a primeira hipoteca
Os juros hipotecários pagos em uma primeira hipoteca são dedutíveis de impostos. Isso significa que os proprietários podem reduzir sua renda tributável pela quantia de juros pagos no empréstimo no ano fiscal. No entanto, a dedução do imposto sobre juros hipotecários é aplicável apenas aos contribuintes que discriminam as despesas em suas declarações fiscais.