Investimentos em ações vs. dívida para financiamento coletivo de imóveis

O crowdfunding imobiliário decolou desde a aprovação do Jumpstart Our Business Startups Act em 2012, e o mercado deve se expandir ainda mais. Em outubro de 2015, a SEC emitiu sua decisão final sobre as disposições do Título III da Lei JOBS, permitindo que investidores não credenciados participem de negócios imobiliários com financiamento coletivo ao lado de investidores credenciados.

Investir em imóveis por meio de uma plataforma de financiamento coletivo tem certas vantagens sobre REITs ou propriedade direta da propriedade. Uma dessas vantagens é a capacidade de escolher entre investimentos em dívida e patrimônio. Antes de mergulhar no crowdfunding imobiliário, é útil entender como os dois diferem e quais são os riscos. (Para saber mais sobre o básico do crowdfunding imobiliário, consulte: Imóveis e crowdfunding: um novo caminho para os investidores.)

Principais Takeaways

• O crowdfunding imobiliário é uma alternativa cada vez mais popular aos REITs e ETFs imobiliários para adicionar propriedades ao seu portfólio.
• O investimento em ações imobiliárias gera um retorno através da renda paga pelos inquilinos ou ganhos de capital com a venda da propriedade.
• O investimento imobiliário em dívida envolve a emissão de empréstimos ou o investimento em hipotecas (ou títulos lastreados em hipotecas).

Noções básicas sobre investimento em ações

A maioria dos negócios de financiamento coletivo envolve investimentos de capital. Nesse cenário, o investidor é acionista de uma propriedade específica e sua participação é proporcional à quantia que investiu. Os retornos são realizados na forma de uma parcela da renda gerada pela propriedade, deduzidas quaisquer taxas de serviço pagas à plataforma de financiamento coletivo. Os investidores também podem receber uma parcela de qualquer valor de valor se a propriedade for vendida.

Prós:

• Sem limite de retorno: os investimentos em ações oferecem um horizonte mais amplo em termos de potencial de ganho. É possível ver retornos anualizados que variam de 18% a 25%. Como não há limite, no entanto, o céu é realmente o limite da perspectiva de um investidor.
• Benefícios fiscais: Uma vantagem de possuir uma propriedade de investimento é poder deduzir certas despesas associadas à sua propriedade, como depreciação e custo de reparos. Com o crowdfunding de ações, as transações são normalmente estruturadas por meio de uma LLC, que é tratada como uma entidade de fluxo para fins fiscais. Isso significa que os investidores podem colher os benefícios da dedução da depreciação sem ter que possuir propriedade diretamente.
• Taxas mais baixas: os investimentos em ações têm o potencial de serem mais baratos no que diz respeito às taxas. Em vez de pagar taxas iniciais e taxas de serviço mensais, os investidores podem pagar uma única taxa anual para manter sua posição na propriedade. A taxa é calculada como uma porcentagem do valor total investido e geralmente varia entre 1% e 2%.

Contras:

• Mais riscos: o crowdfunding de ações pode colocar mais dinheiro nos bolsos dos investidores, mas isso significa apostar mais. Os investidores são os segundos na fila quando se trata de receber um retorno do investimento e, se a propriedade não atender às expectativas de desempenho, isso pode ser facilmente traduzido em perda.
• Período de retenção mais longo: os investidores em ações estão olhando para um período de tempo muito maior em comparação aos investidores em dívida. Os tempos de espera podem se estender por cinco ou até dez anos, o que é uma consideração importante se você estiver interessado em manter um alto grau de liquidez em seu portfólio.

Como funcionam os investimentos em dívida

Ao investir em instrumentos de dívida imobiliária, o investidor atua como credor do proprietário ou do patrocinador da transação. O empréstimo é garantido pela própria propriedade e os investidores recebem uma taxa de retorno fixa, determinada pela taxa de juros do empréstimo e quanto investiram. Em um acordo de dívida, o investidor está na parte inferior da pilha de capital, o que significa que eles têm prioridade quando se trata de reivindicar um pagamento da propriedade. (Para obter mais informações, consulte o tutorial: Como ganhar dinheiro no setor imobiliário.)

Prós:

• Menor tempo de espera: os investimentos em dívidas costumam ser associados a projetos de desenvolvimento. Como resultado, eles geralmente têm um período mais curto de participação em comparação com os investimentos em ações. Dependendo da natureza do negócio, o tempo de espera pode durar entre seis e 24 meses. Isso é uma vantagem para os investidores que não se sentem confortáveis ​​em amarrar ativos a longo prazo.
• Menor risco: devido à forma como as transações são estruturadas; os investidores assumem menos riscos com os investimentos em dívidas. O empréstimo é garantido pela propriedade, que atua como uma apólice de seguro contra o reembolso do empréstimo. No caso de inadimplência do proprietário ou do patrocinador, os investidores têm a capacidade de recuperar a perda de seu investimento por meio de uma ação de encerramento.
• Renda estável: os investimentos em dívida são mais previsíveis em termos de quantidade e frequência de pagamentos de retorno. Embora todo negócio seja diferente, não é incomum que os investidores obtenham rendimentos que variam de 8% a 12% ao ano. Esses retornos geralmente são pagos mensalmente ou trimestralmente.
• Retornos limitados : os investimentos em dívidas envolvem menos riscos, mas uma grande desvantagem é o fato de os retornos serem limitados pela taxa de juros do empréstimo. Os investidores devem ter certeza de que estão dispostos a sacrificar o potencial de obter rendimentos mais altos em troca de uma aposta mais segura.
• Taxas mais altas: embora a maioria das plataformas de crowdfunding imobiliário não cobra dos investidores nada para criar uma conta e pesquisar investimentos em dívidas, geralmente há algum tipo de taxa envolvida para participar de um acordo. A plataforma de crowdfunding geralmente retira uma porcentagem do lucro antes que qualquer interesse seja pago, o que pode prejudicar seus retornos. Também pode haver uma taxa de originação de empréstimo separada que é repassada aos investidores. (Para saber mais sobre plataformas de crowdfunding imobiliário, leia: As 5 principais empresas de crowdfunding imobiliário .)

Contras:

• Potenciais retornos mais baixos : com menor risco, menor retorno esperado.
• Exposição ao risco de pré-pagamento: as hipotecas às vezes pagam seus empréstimos mais cedo, com a venda de uma casa ou através de um refinanciamento. Isso pode interromper os fluxos de caixa associados ao seu investimento em dívida e diminuir a duração da sua carteira de empréstimos.

A linha inferior

O financiamento coletivo é uma opção atraente para investidores que desejam investir em negócios imobiliários privados de uma maneira econômica. O investimento mínimo em muitas plataformas varia de US $ 5.000 a US $ 10.000, que é um preço relativamente pequeno a ser pago para obter acesso a essa classe de ativos. Os investimentos em ações e em dívidas têm seus lados bons e ruins, que os investidores mais experientes devem dedicar tempo para avaliar com cuidado. Entender o que você deseja ganhar em relação ao que está arriscando pode ajudá-lo a decidir se um ou ambos os tipos de investimentos são adequados para o seu portfólio.