Você precisa de um agente imobiliário?

No livro mais vendido, "Freakonomics" (2006), os autores Steven D. Levitt e Stephen J. Dubner discutem agentes imobiliários e destacam duas correlações perturbadoras:

• Os agentes imobiliários mantêm suas próprias casas no mercado uma média de 10 dias a mais e se contentam com um preço de venda 3% maior do que as casas comparáveis ​​que vendem para seus clientes (US $ 10.000 para uma casa de US $ 300.000).
• A comissão de 6% é dividida entre o agente do vendedor e o agente do comprador e, em seguida, o agente deve entregar parte da comissão de 3% à agência em que trabalha, embolsando em média 1, 5% da comissão. Portanto, apesar de conseguir US $ 10.000 a mais para sua casa, pode ser importante para você, a comissão do agente sobre esse dinheiro extra é de US $ 150 adicionais por 10 dias extras de trabalho.

Supondo que esses números sejam precisos, é aconselhável evitar completamente os agentes imobiliários? Vamos dar uma olhada.

Venda sem agente
Vender sem um agente é um desafio. Entre as coisas que um agente cuida está a listagem de sua casa no MLS (Multiple Listing Service). Esta é a principal fonte para a maioria dos agentes imobiliários que estão procurando propriedades em nome dos clientes. Não é incomum que os agentes mostrem apenas casas listadas no MLS porque sabem que haverá outro agente para negociar, em vez de precisar lidar com um vendedor desconhecido e não profissional. Dito isto, embora não ter uma listagem da MLS possa ser bastante significativo, muitas casas ainda são vendidas com sucesso por meio de jornais e anúncios classificados.

Vender sua casa por conta própria também pode exigir uma grande quantidade de tempo e energia, pois você precisará executar muitas das tarefas que o corretor de imóveis faria tradicionalmente em seu nome. As pessoas que vendem suas próprias casas são uma das seguintes.

• Bem familiarizado com procedimentos e contratos imobiliários
• Testando as águas para ver o que eles poderiam obter para sua casa, se eles quisessem vender
• Um tanto desesperado e despreparado para perder dinheiro com comissões

Em todos esses casos, as pessoas que vendem suas próprias casas devem ter uma grande quantidade de tempo livre. Se você está pronto para o desafio, então vá em frente. (Para leitura relacionada, consulte Cinco coisas que todo investidor imobiliário deve saber .)

O diabo que você conhece
Uma estatística que seria interessante, mas é difícil de medir, é a diferença no preço de venda final de um imóvel vendido pelo proprietário e o mesmo imóvel vendido por um agente. Mesmo que os interesses de um corretor de imóveis possam entrar em conflito com seus melhores interesses, esses profissionais ainda podem servir a um propósito importante.
Agentes imobiliários geralmente têm uma visão mais realista do valor de uma casa e bons agentes são hábeis em obter esse preço. Além disso, os agentes imobiliários economizam seu tempo mostrando sua casa sem interromper a programação mais do que o necessário.
Talvez a função mais importante de um agente seja garantir que os contratos e outros assuntos legais estejam em ordem. Ninguém quer passar por todo o estresse de listar e vender sua casa e depois descobrir que está sendo processado por uma quebra de contrato evitável.
Embora as comissões tirem do seu resultado final, provavelmente vale a pena o aconselhamento e a due diligence (DD) de um bom agente. O desafio é encontrar um bom agente e garantir que seus interesses estejam alinhados.

Selecionando um agente
Todos os agentes não são criados iguais. Quando você está pensando em vender sua casa, a primeira coisa que você deve fazer é pedir referências a colegas e amigos. Os encaminhamentos de outros profissionais tendem a ter muito peso e resultam em tratamento preferencial, porque um corretor de imóveis não deseja perder uma grande fonte de encaminhamentos.

Mesmo um bom agente pode vacilar em um tipo de propriedade com o qual não está acostumado. Portanto, se você tiver um tipo específico de propriedade, convém um agente especializado nesse tipo de propriedade. O agente saberá mais sobre como e onde comercializar a casa e provavelmente terá mais sucesso em encontrar compradores em potencial (para obter mais informações, leia Como encontrar um agente de listagem ).

Definindo seus termos
Mesmo que o agente que você selecionar esteja fazendo muitas coisas sem a sua aprovação direta, fique atento a alguns dos maus hábitos que os corretores de imóveis às vezes exibem.

Um dos problemas mais frequentes é a inatividade. Em outras palavras, um agente pode despejar sua casa no MLS e apenas esperar que outro agente morde, em vez de cortejar ativamente os compradores. Quanto mais tempo sua casa estiver no mercado, menos atraente ela se tornará e mais provável o comprador fará uma oferta baixa. Fazer um contrato de listagem de três meses evitará esse problema. Se sua casa não for vendida após três meses, você tem o direito de levar sua empresa a outro agente.

Outra área em que você tem espaço para negociar é a comissão. Embora uma casa de US $ 100.000 e uma casa de US $ 300.000 sejam diferentes, a mecânica da venda é quase a mesma. A venda de uma propriedade de alto valor oferece mais poder para exigir comissões mais baixas. Os agentes imobiliários costumam avisar os clientes que essa pode ser uma tática perigosa, porque alguns agentes de compras não mostram aos clientes as casas com baixas comissões. Esse argumento não se sustenta, pois o valor real em dólar que os dois agentes recebem é significativamente maior com a casa de US $ 300.000, mesmo com uma comissão de 4%.

Conclusão
Apesar das desvantagens de ter que confiar em outra pessoa, um bom agente vale o seu dinheiro, a menos que você tenha a educação, o tempo, a energia e a experiência de marketing para vender sua própria casa. Encontrar um bom agente pode envolver algumas tentativas falsas, mas se você passar por referências e definir seus próprios termos, deverá descobrir que a comissão que paga é dinheiro bem gasto.