Imóveis Comerciais - CRE
Imóveis comerciais (CRE) são propriedades usadas exclusivamente para fins comerciais ou para fornecer um espaço de trabalho em vez de um espaço de vida. Na maioria das vezes, os imóveis comerciais são alugados aos inquilinos para realizar negócios. Essa categoria de imóveis varia de um único posto de gasolina a um enorme shopping center. O setor imobiliário comercial inclui varejistas de todos os tipos, escritórios, hotéis, shoppings, restaurantes e lojas de conveniência.
Noções básicas de imóveis comerciais
Imóveis comerciais e imóveis residenciais compreendem as duas principais categorias de imóveis. Residencial inclui estruturas reservadas para habitação humana e não para uso comercial ou industrial. Como o próprio nome indica, imóveis comerciais são usados no comércio.
Algumas autoridades de zoneamento e licenciamento quebram ainda mais as propriedades industriais - locais usados para a fabricação e produção de mercadorias, especialmente mercadorias pesadas -, mas a maioria a considera um subconjunto de imóveis comerciais.
Os imóveis comerciais são classificados em quatro classes, dependendo da função: escritório, industrial, multifamiliar e varejo. Os espaços individuais também são categorizados. O espaço de escritório, por exemplo, é caracterizado como classe A, classe B ou classe C.
- A classe A representa os melhores edifícios em termos de estética, idade, qualidade da infraestrutura e localização.
- Os edifícios da classe B são geralmente mais antigos e não tão competitivos - quanto ao preço - dos edifícios da classe A. Os investidores costumam visar esses edifícios para restauração.
- Os edifícios da classe C são os mais antigos, geralmente com mais de 20 anos, localizados em áreas menos atraentes e com necessidade de manutenção.
Principais Takeaways
- Imóveis comerciais são propriedades usadas exclusivamente para fins comerciais, versus imóveis residenciais, que são o espaço vital.
- As quatro classes, de imóveis comerciais, incluem escritórios, industriais, multifamiliares e varejo.
- Os imóveis comerciais fornecem renda, bem como alguma valorização do capital, para os investidores.
- Investir em imóveis comerciais requer mais sofisticação e recursos dos investidores do que imóveis residenciais.
- Relações de investimento imobiliário publicamente negociadas (REITs) são uma maneira viável para os indivíduos investirem em imóveis comerciais.
Lease Lowdown
Algumas empresas possuem os edifícios que ocupam. No entanto, o cenário mais típico é a propriedade ser alugada. Normalmente, um investidor é dono do edifício e recebe aluguel de cada empresa que opera lá. As taxas de arrendamento comercial - o preço para ocupar um espaço por um período determinado - costuma ser cotado em dólares anuais de aluguel por metro quadrado. Por outro lado, as taxas de imóveis residenciais são cotadas como uma soma anual ou um aluguel mensal.
Os arrendamentos comerciais podem ser executados de um ano a 10 anos ou mais, com escritórios e áreas de varejo normalmente com média entre cinco e dez anos.
Em um estudo de 2017 conduzido pela empresa de análise de mercado imobiliário CBRE Group, Inc., o analista Alex Krasikov descobriu que o prazo - duração - de um arrendamento era proporcional ao tamanho do espaço locado. Além disso, os dados mostraram que os inquilinos faziam arrendamentos longos para manter os preços em um ambiente de mercado crescente. Mas esse não é o único fator de direção. Alguns inquilinos com requisitos para grandes espaços entrarão em arrendamentos longos devido à disponibilidade limitada de propriedades que atendem às suas necessidades.
Existem quatro tipos principais de arrendamento de propriedades comerciais, cada um exigindo diferentes níveis de responsabilidade do proprietário e do inquilino.
- Um arrendamento de rede única torna o inquilino responsável pelo pagamento dos impostos sobre a propriedade.
- Um arrendamento com rede dupla (NN) torna o inquilino responsável pelo pagamento de impostos e seguros de propriedade.
- Uma concessão de rede tripla (NNN) torna o inquilino responsável pelo pagamento de impostos, seguros e manutenção da propriedade.
- Sob uma locação bruta, o inquilino paga apenas o aluguel e o proprietário paga os impostos prediais, o seguro e a manutenção do imóvel.
Gerenciamento de imóveis comerciais
Obviamente, manter o CRE totalmente alugado continuamente é o objetivo de qualquer proprietário. Muitas vezes, o proprietário deve encontrar um equilíbrio entre maximizar as rendas e minimizar as vagas e a rotatividade de inquilinos. A rotatividade pode ser cara para os proprietários de CRE, porque o espaço deve ser adaptado para atender às necessidades específicas de diferentes inquilinos - digamos, se um restaurante está se mudando para uma propriedade que já foi ocupada por um estúdio de ioga.
Os proprietários podem desejar contratar uma empresa de administração de imóveis comerciais para ajudá-los a encontrar, gerenciar e reter inquilinos, supervisionar arrendamentos e opções de financiamento e coordenar a manutenção e a comercialização de propriedades. O conhecimento especializado de uma empresa de administração de imóveis comerciais é útil, pois as regras e regulamentos que regem essa propriedade variam de acordo com o estado, município, município e setor, e tamanho.
Investir em imóveis comerciais
Investir em imóveis comerciais pode ser lucrativo e servir de proteção contra a volatilidade do mercado de ações. Os investidores podem ganhar dinheiro com a valorização da propriedade quando vendem, mas a maioria dos retornos vem dos aluguéis de inquilinos.
Investimento direto
Os investidores podem usar investimentos diretos onde se tornam proprietários através da propriedade da propriedade física. As pessoas mais adequadas para investimento direto em imóveis comerciais são aquelas que possuem uma quantidade considerável de conhecimento sobre o setor ou que podem empregar empresas que o possuem. As propriedades comerciais são um investimento imobiliário de alto risco e alta recompensa. É provável que esse investidor seja um indivíduo de alto patrimônio líquido, pois o investimento no CRE requer uma quantidade considerável de capital.
O imóvel ideal fica em uma área com baixa oferta de CRE e alta demanda, o que proporcionará taxas favoráveis de aluguel. A força da economia local da área também afeta o valor da compra do CRE.
Investimento Indireto
Como alternativa, os investidores podem investir no mercado comercial indiretamente através da propriedade de vários títulos do mercado, como Real Estate Investment Trusts (REITs), fundos negociados em bolsa ou investindo em empresas que atendem ao mercado imobiliário comercial, como bancos e bancos. corretores de imóveis.
Vantagens dos imóveis comerciais
Uma das maiores vantagens do setor imobiliário comercial é a atratividade das taxas de arrendamento. Em áreas onde a quantidade de novas construções é limitada por terra ou por lei, os imóveis comerciais podem ter retornos impressionantes e fluxos de caixa mensais consideráveis. Os edifícios industriais geralmente alugam a uma taxa mais baixa, embora também tenham custos indiretos mais baixos em comparação com uma torre de escritórios.
Os imóveis comerciais também se beneficiam de contratos de arrendamento comparativamente mais longos com os inquilinos do que os imóveis residenciais. Esse longo prazo de arrendamento dá ao proprietário do imóvel comercial uma quantidade considerável de estabilidade do fluxo de caixa, desde que os inquilinos de longo prazo ocupem o edifício.
Além de oferecer uma fonte de renda estável e rica, o setor imobiliário comercial oferece potencial para valorização do capital, desde que o imóvel seja bem mantido e mantido atualizado. E, como todo o setor imobiliário, geralmente se move na direção oposta ao mercado de ações, tornando-o uma opção de diversificação eficaz para as ações de um portfólio.
Prós
Hedge contra o mercado de ações
Fonte de renda de alto rendimento
Fluxos de caixa estáveis de inquilinos de longo prazo
Potencial de valorização do capital
Contras
Mais capital necessário para investir diretamente
Maior regulamentação
Custos de renovação mais altos
Ativo ilíquido
Desvantagens dos imóveis comerciais
Regras e regulamentos são os principais impedimentos para a maioria das pessoas que desejam investir diretamente em imóveis comerciais. Os impostos, a mecânica da compra e as responsabilidades de manutenção de propriedades comerciais estão enterradas em camadas de legalese. Esses requisitos mudam de acordo com o estado, município, setor, tamanho, zoneamento e muitas outras designações. A maioria dos investidores em imóveis comerciais possui conhecimento especializado ou uma folha de pagamento de pessoas que o fazem.
Outro obstáculo é o aumento do risco causado pela rotatividade de inquilinos, especialmente relevante em uma economia em que fechamentos inesperados do varejo deixam as propriedades vazias com pouco aviso prévio.
Nas residências, os requisitos de instalações de um inquilino geralmente refletem os de inquilinos anteriores ou futuros. No entanto, com uma propriedade comercial, cada inquilino pode ter necessidades muito diferentes que exigem reformas caras. O proprietário do edifício precisa adaptar o espaço para acomodar o comércio especializado de cada inquilino. Um imóvel comercial com baixa vaga, mas alta rotatividade de inquilinos ainda pode perder dinheiro devido ao custo de reformas para os novos inquilinos.
Para quem procura investir diretamente, comprar um imóvel comercial é uma proposta muito mais cara do que um imóvel residencial. Além disso, embora o setor imobiliário, em geral, esteja entre as classes mais ilíquidas, as transações para edifícios comerciais tendem a se mover especialmente devagar.
Exemplo do mundo real de previsão de CRE
O mercado imobiliário comercial dos EUA sofreu um impacto durante a recessão de 2008-2009, mas registrou ganhos anuais desde 2010. Esses ganhos ajudaram a recuperar quase todas as perdas da era da recessão.
O "2019 Real Estate Market Outlook 2019", um relatório anual emitido pela CBRE, acredita:
Embora seja tarde no ciclo econômico, as perspectivas permanecem muito boas para todos os quatro principais tipos de ativos imobiliários comerciais. Haverá uma apreciação mínima dos valores, mas os retornos de renda devem permanecer saudáveis.
No entanto, outros indicadores sugerem que o mercado imobiliário comercial atingiu o pico no ciclo de crescimento pós-recessão. De acordo com a empresa imobiliária da Califórnia, Ten-X Growth, os preços das propriedades comerciais terminaram 2018 em apenas 1% a partir de 2017.
Um relatório do Ten-X observou que o total final de 2018 para propriedades comerciais confirma sua visão dos preços do ciclo econômico tardio. A pesquisa da empresa descobriu que as vagas estão subindo, o crescimento da renda está diminuindo e as taxas de juros do mercado estão aumentando
Conforme relatado pela Forbes, o setor de varejo, em particular, mostrou-se um ponto problemático no mercado imobiliário comercial mais amplo, pois o fechamento generalizado de lojas se intensificou em 2017 e continuou em 2018. Por exemplo, o popular shopping REIT Westfield Corporation viu seu preço das ações cair cerca de 30% entre meados de 2016 e final de 2017, antes de reverter algumas perdas até janeiro de 2018. A Unibail-Rodamco SE adquiriu a Westfield por US $ 15, 8 bilhões, criando a Unibail-Rodamco-Westfield (URW).
A maioria das empresas, no entanto, afirma que o mercado imobiliário permanece saudável em geral. O JP Morgan, em seu "2019 Commerical Real Estate Outlook", ecoou amplamente a visão da CBRE, afirmando que 2018 foi o nono ano de aumentos nos aluguéis e avaliações de propriedades comerciais. Morgan prevê que esse ritmo será lento, mas continuará e não verá uma retração até depois de 2019.
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