Nos bastidores da sua hipoteca
Uma hipoteca pode ser vista como um fluxo de fluxos de caixa futuros. Esses fluxos de caixa são comprados, vendidos, despidos, parcelados e securitizados no mercado secundário de hipotecas. O mercado secundário de hipotecas é extremamente grande e muito líquido.
Do ponto de origem até o momento em que o pagamento mensal de um tomador de empréstimo acaba com o investidor como parte de um título garantido por hipoteca (MBS), título garantido por ativos (ABS), obrigação hipotecária garantida (CMO) ou obrigação de dívida garantida ( CDO), existem várias instituições diferentes que calculam alguma porcentagem das taxas iniciais e / ou fluxos de caixa mensais.
A maioria das hipotecas é vendida no mercado secundário de hipotecas. Neste artigo, mostraremos como o mercado de hipotecas secundárias funciona e apresentaremos seus principais participantes.
Para mais informações, consulte Noções básicas de hipoteca.
Participantes do mercado hipotecário secundário
Existem quatro participantes principais nesse mercado: o originador da hipoteca, o agregador, o negociante de valores mobiliários e o investidor.
1. O criador da hipoteca
O originador de hipotecas é a primeira empresa envolvida no mercado secundário de hipotecas. Os criadores de hipotecas são bancos, banqueiros e corretores. Uma distinção a ser observada é que bancos e banqueiros de hipoteca usam seus próprios fundos para fechar hipotecas e corretores de hipoteca não. Os corretores hipotecários atuam como agentes independentes para bancos ou banqueiros. Embora os bancos usem suas fontes tradicionais de financiamento para fechar empréstimos, os banqueiros de hipoteca geralmente usam o que é conhecido como linha de crédito de depósito para financiar empréstimos. A maioria dos bancos, e quase todos os bancos de hipotecas, vendem rapidamente hipotecas recém-originadas no mercado secundário.
No entanto, dependendo do tamanho e sofisticação do remetente, ele pode agregar hipotecas por um certo período de tempo antes de vender o pacote inteiro; também pode vender empréstimos individuais à medida que são originados. Existe um risco envolvido para um remetente quando ele se apodera de uma hipoteca após uma taxa de juros ter sido cotada e bloqueada por um devedor. Se a hipoteca não for vendida simultaneamente no mercado secundário no momento em que o mutuário bloquear a taxa de juros, as taxas de juros poderão mudar, o que altera o valor da hipoteca no mercado secundário e, finalmente, o lucro que o originador obtém na hipoteca.
Os originadores que agregam hipotecas antes de vendê-las geralmente protegem seus oleodutos contra mudanças nas taxas de juros. Existe um tipo especial de transação, denominado comércio de melhores esforços, projetado para a venda de uma única hipoteca, o que elimina a necessidade do originador de proteger uma hipoteca. Os criadores menores tendem a usar as melhores negociações de esforços. (Para saber mais, consulte "Guia para iniciantes de cobertura".)
Em geral, os originadores de hipotecas ganham dinheiro com as taxas cobradas para originar uma hipoteca e a diferença entre a taxa de juros atribuída a um tomador de empréstimo e o prêmio que um mercado secundário pagará por essa taxa de juros.
2. O Agregador
Os agregadores são a próxima empresa na linha de participantes do mercado secundário de hipotecas. Os agregadores são grandes criadores de hipotecas com vínculos com empresas de Wall Street e empresas patrocinadas pelo governo (GSEs), como Fannie Mae e Freddie Mac. Os agregadores compram hipotecas recém-originadas de originadores menores e, junto com suas próprias origens, formam conjuntos de hipotecas que eles securitizam em títulos lastreados em hipotecas de marca própria (trabalhando com empresas de Wall Street) ou formam MBSs de agências (trabalhando através de GSEs). (Para saber mais sobre GSEs, consulte "Lucro da dívida hipotecária com MBS".)
Semelhante aos originadores, os agregadores devem proteger as hipotecas em seus oleodutos desde o momento em que se comprometem a comprar uma hipoteca, através do processo de securitização, e até o MBS ser vendido a um negociante de valores mobiliários. A cobertura de um oleoduto de hipoteca é uma tarefa complexa devido a riscos de precipitação e spread. Os agregadores obtêm lucros pela diferença no preço que pagam por hipotecas e pelo preço pelo qual podem vender os MBS respaldados por essas hipotecas, condicionados à eficácia de seu hedge.
3. Negociantes de valores mobiliários
Após a formação de um MBS (e algumas vezes antes de ser formado, dependendo do tipo do MBS), ele é vendido a um revendedor de valores mobiliários. A maioria das corretoras de Wall Street tem mesas de negociação MBS. Os revendedores fazem todo tipo de coisas criativas com MBS e empréstimos hipotecários completos. O objetivo final é vender títulos para investidores. Os revendedores freqüentemente usam MBSs para estruturar negócios de CMO, ABS e CDO. Essas transações podem ser estruturadas para ter características de pré-pagamento diferentes e de certa forma definidas e classificações de crédito aprimoradas em comparação com o MBS subjacente ou empréstimos completos. Os revendedores fazem um spread no preço pelo qual compram e vendem o MBS e procuram obter lucros arbitrários na maneira como estruturam os negócios de CMO, ABS e CDO.
4. Investidores
Os investidores são os usuários finais das hipotecas. Governos estrangeiros, fundos de pensão, companhias de seguros, bancos, GSEs e fundos de hedge são todos grandes investidores em hipotecas. MBS, CMOs, ABS e CDOs oferecem aos investidores uma ampla gama de rendimentos potenciais com base em diferentes riscos de qualidade de crédito e taxa de juros.
Governos estrangeiros, fundos de pensão, seguradoras e bancos normalmente investem em produtos hipotecários com classificação elevada. Certas parcelas das várias transações estruturadas de hipotecas são procuradas por esses investidores por seus perfis de risco de pré-pagamento e taxa de juros. Os fundos de hedge são tipicamente grandes investidores em produtos hipotecários com baixas classificações de crédito e produtos estruturados de hipotecas que apresentam maior risco de taxa de juros.
De todos os investidores em hipotecas, os GSEs têm as maiores carteiras. O tipo de produto hipotecário no qual eles podem investir é amplamente regulamentado pelo Escritório de Supervisão de Empresas de Habitação Federal.
A linha inferior
Poucos tomadores de empréstimos percebem até que ponto suas hipotecas são fatiadas, cortadas em cubos e negociadas. Em questão de semanas, talvez um mês, a partir do momento em que uma hipoteca é originada, ela pode se tornar parte de um acordo de CMO, ABS ou CDO. O usuário final de uma hipoteca pode ser um fundo de hedge que faz apostas direcionais nas taxas de juros ou usa posições alavancadas para explorar pequenas irregularidades nos preços relacionais, ou pode ser o banco central de um país estrangeiro que gosta da classificação de crédito de uma agência MBS.
Por outro lado, poderia ser uma companhia de seguros sediada em Bruxelas atraída pela duração e pelo perfil de convexidade de uma certa parcela de um contrato de ABS, CMO ou CDO. O mercado secundário de hipotecas é enorme, líquido e complexo, com várias instituições ansiosas por consumir uma fatia do bolo da hipoteca.
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