As 6 fases de uma execução duma hipoteca
Muitos de nós já passaram pelo processo de execução duma hipoteca, um processo que permite que um credor recupere o valor devido a um empréstimo inadimplente vendendo ou tomando posse da propriedade em primeira mão ou conheça alguém que o tenha.
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A Realty Trac divulgou seu Relatório de mercado de execução de hipotecas nos EUA em 15 de abril de 2010 para o primeiro trimestre de 2010. O relatório, que calcula os registros de execução de hipotecas, incluindo avisos de inadimplência, leilões programados e reintegrações de banco, mostrou que 932.234 propriedades estavam envolvidas no primeiro trimestre, Aumento de 7% em relação ao último trimestre de 2009 e de 16% em relação ao primeiro trimestre de 2009. Uma surpreendente em cada 138 unidades habitacionais dos EUA recebeu um pedido de encerramento durante o trimestre. Se você (ou um ente querido) estiver enfrentando uma exclusão, certifique-se de entender o processo. Enquanto o processo varia de estado para estado, normalmente existem seis fases de uma execução duma hipoteca.
Fase 1: padrão de pagamento
Um padrão de pagamento ocorre quando um mutuário perde pelo menos um pagamento de hipoteca. O credor enviará um aviso de pagamento perdido, indicando que ainda não recebeu o pagamento desse mês. Normalmente, os pagamentos da hipoteca são devidos no primeiro dia de cada mês e muitos credores oferecem um período de carência até o dia 15 do mês. Depois disso, o credor pode cobrar uma taxa de atraso no pagamento e enviar o aviso de pagamento em falta.
Depois que dois pagamentos são perdidos, o credor pode enviar uma carta de demanda. Isso é mais sério do que um aviso de pagamento perdido; no entanto, nesse momento, o credor provavelmente ainda está disposto a trabalhar com o mutuário para tomar providências para recuperar os pagamentos. O mutuário normalmente teria que remeter os pagamentos em atraso dentro de 30 dias ou receber a carta. (Quando você tiver uma decisão financeira difícil a tomar sobre sua casa, verifique todas as informações. Saiba mais em Afastar a execução duma hipoteca - com falência? )
Fase 2: Aviso de Inadimplência (NOD)
Um aviso de inadimplência é enviado após 90 dias de falta de pagamento. Em alguns estados, o Aviso de inadimplência é colocado em destaque na casa. Neste ponto, o empréstimo será entregue ao departamento de encerramento do credor no mesmo município em que a propriedade está localizada. O mutuário é informado de que o Aviso será registrado. O credor normalmente concederá ao mutuário outros 90 dias para liquidar os pagamentos e restabelecer o empréstimo. Isso é chamado de período de reintegração.
Fase 3: Aviso de Venda do Agente Fiduciário
Se o empréstimo não tiver sido atualizado nos 90 dias seguintes ao Aviso de Inadimplência, um Aviso de Venda do Agente Fiduciário será registrado no município onde o imóvel está localizado. O credor também deve publicar um aviso no jornal local por três semanas, indicando que o imóvel estará disponível em leilão público. Todos os nomes dos proprietários serão impressos no Aviso e no jornal, juntamente com uma descrição legal da propriedade, o endereço da propriedade e quando e onde a venda ocorrerá.
Fase 4: Venda do Agente Fiduciário
O imóvel é colocado em leilão público e será concedido ao maior lance que atenda a todos os requisitos necessários. O credor (ou empresa que representa o credor) calculará uma oferta de abertura com base no valor do empréstimo pendente, quaisquer ônus e impostos não pagos e quaisquer custos associados à venda. Uma vez confirmado o maior lance e a Venda do Agente Fiduciário for concluída, uma Escritura mediante Venda do Agente Fiduciário será fornecida ao licitante vencedor. A propriedade é então de propriedade do comprador, que tem direito à posse imediata.
Fase 5: Propriedade Real (REO)
Se a propriedade não for vendida durante o leilão público, o credor se tornará o proprietário e tentará vender a propriedade por conta própria, através de um corretor ou com a assistência de um gerente de ativos da REO. Essas propriedades são geralmente chamadas de "propriedade do banco". O credor pode remover alguns dos ônus e outras despesas na tentativa de tornar a propriedade mais atraente.
Fase 6: Despejo
O mutuário geralmente pode ficar em casa até que seja vendido em leilão público ou posteriormente como propriedade da REO. Nesse momento, é enviado um aviso de despejo exigindo que qualquer pessoa desocupe as instalações imediatamente. Vários dias podem ser fornecidos para permitir aos ocupantes tempo suficiente para remover quaisquer pertences pessoais e, normalmente, o xerife local visitará a propriedade e removerá as pessoas e quaisquer pertences restantes. Quaisquer pertences podem ser armazenados e recuperados posteriormente por uma taxa. (É uma escolha difícil, mas algumas pessoas serão forçadas a encerrar. Outras não. Descubra quais fatores provavelmente farão a diferença em Você sairia de casa? )
A linha inferior
Durante todo o processo de execução duma hipoteca, muitos credores tentarão fazer arranjos para que o mutuário seja pego no empréstimo e evitará uma execução duma hipoteca. O problema óbvio é que, quando um mutuário não pode atender a um pagamento, fica cada vez mais difícil recuperar o atraso em vários pagamentos. Se houver uma chance de você recuperar os pagamentos - por exemplo, você acabou de começar um novo emprego após um período de desemprego - vale a pena conversar com o credor. Se uma execução for inevitável, saber o que esperar durante todo o processo pode ajudar a prepará-lo para as seis fases da execução. (Para saber mais, consulte Salvando sua casa da execução duma hipoteca .)
Sentindo-se desinformado? Leia os destaques das notícias financeiras desta semana em Water Cooler Finance: Buffett's Armed e Greece Keeps Falling .