6 pré-requisitos financeiros para comprar uma casa
Esteja você no mercado de um comprador ou no de um vendedor, depois de encontrar uma casa que se sinta em casa, você precisará comprá-la o mais rápido possível. No entanto, não é tão simples assim. Muitas questões financeiras determinarão se você poderá comprar a casa, bem como os termos de sua hipoteca. O conhecimento prévio dessas informações ajudará você a tomar melhores decisões e fará com que seu processo de aprovação de hipotecas ocorra de maneira fácil e rápida.
Pré-requisito financeiro nº 1: tenha um adiantamento suficiente
Seu sonho de ter uma casa própria pode ser frustrado rapidamente se você não puder fornecer uma quantia adequada de dinheiro para o seu pagamento.
"Os credores aumentaram os requisitos desde a crise econômica de 2008", diz Karen R. Jenkins, banqueira certificada que é presidente e CEO da KRJ Consulting em Columbia, Carolina do Sul. "Como resultado, os possíveis tomadores de empréstimos que desejam comprar uma casa precisam ter um pouco de" pele no jogo "para se qualificarem para uma casa", Jenkins diz que a maioria dos programas de empréstimos exige um mínimo de 3, 5% no pagamento.
Você pode conhecer pessoas que compraram casas no passado sem pagamento - ou pode até ter sido uma dessas pessoas. Esse é um cenário muito menos provável hoje, já que os bancos estão tentando limitar o risco de inadimplência dos mutuários. "É menos provável que um devedor com pele no jogo não pague quando as coisas ficam difíceis", diz Stacey Alcorn, proprietária e diretora de felicidade da LAER Realty Partners, com sede em Boston. Por exemplo, quando os valores imobiliários caem, é mais provável que um devedor que tenha economizado sua vida nessa propriedade permaneça firme e aguente a tempestade, esperando que os valores imobiliários subam novamente, diz Alcorn. Por outro lado, "é provável que um devedor que tenha depositado zero dinheiro simplesmente se afaste da propriedade e deixe o banco levá-lo através da execução duma hipoteca".
Pré-requisito financeiro nº 2: encontre uma taxa de juros acessível
Pré-requisito financeiro nº 3: tenha uma pontuação de crédito mínima aceitável
Sua pontuação no FICO refletirá se você está atingindo o limite máximo de seus cartões de crédito e pagando suas contas com atraso, o que pode ser outro obstáculo financeiro para possíveis proprietários que precisam de uma hipoteca. “As pontuações do FICO informam ao banco sua capacidade de pagar suas contas mensalmente e quanto da dívida total você possui. Se você esgotar todos os seus cartões de crédito, sua pontuação no FICO será baixa e isso prejudicará suas chances de obter financiamento, porque os bancos não querem emprestar a alguém que vive com cartões de crédito ”, diz Alcorn.
O que é considerado uma pontuação aceitável no FICO? Amy Tierce, vice-presidente regional da Wintrust Mortgage em Needham, Massachusetts, observa que, embora o FHA ofereça financiamento a mutuários com uma pontuação de crédito tão baixa quanto 500, a maioria dos credores adicionou seus próprios requisitos. Portanto, será um desafio encontrar um credor que trabalhe com um devedor com uma pontuação de crédito abaixo de 640. (Para saber mais, leia: O que é uma boa pontuação de crédito? )
No entanto, os cartões de crédito com limite máximo não são sua única preocupação. "Se você estiver constantemente com 30, 60 ou 90 dias de atraso em suas outras contas, sua pontuação de crédito voltará a ser baixa e os bancos não querem emprestar dinheiro a alguém que eles precisam implorar constantemente por seu dinheiro", diz Alcorn, acrescentando que "cobranças, falências ou execuções hipotecárias em seu crédito informam ao banco que você não tem nenhum problema em renegar seus compromissos de dívida e, para simplificar, eles não querem ser o próximo".
Pré-requisito financeiro nº 4: tenha uma relação dívida / renda menor ou igual a 43%
Proprietários de imóveis que se estendem demais podem acabar comendo macarrão Ramen todos os dias em uma casa que acabam perdendo. É importante ser realista sobre o que você pode pagar.
"Os bancos usam uma relação dívida / renda para determinar se um mutuário pode comprar uma casa", diz Alcorn. “Por exemplo, digamos que um mutuário receba US $ 5.000 por mês. O banco não deseja que sua dívida total, incluindo novos pagamentos de hipotecas, mais os pagamentos de seus carros, pagamentos com cartão de crédito e outras obrigações mensais, exceda uma certa porcentagem dessa receita. ”Em janeiro de 2014, o Consumer Financial Protection Bureau introduziu regras declarando que a relação dívida / renda não pode exceder 43%. (Para saber mais, consulte: O que é considerado um bom índice de DTI? )
No entanto, Alcorn adverte que apenas porque o banco considera que você pode pagar um determinado pagamento de hipoteca não significa que realmente possa. “Por exemplo, o banco não sabe que você tem uma família numerosa, custos com creche ou pais idosos com quem você está cuidando. É importante ter uma conversa franca sobre seus pagamentos mensais com sua equipe de hipotecas, para que você não se irrite. ”
Jenkins concorda, acrescentando que "existem despesas adicionais envolvidas com a propriedade de uma casa que você pode não ter durante o aluguel. Certifique-se de calcular todas as despesas e dívidas mensais e deixe seu orçamento tomar a decisão final sobre o que você pode pagar confortavelmente".
Pré-requisito financeiro nº 5: tenha a capacidade de pagar custos de fechamento
Existem inúmeras taxas associadas a uma hipoteca residencial, e você pode sofrer um rude despertar financeiro se não souber antecipadamente o que esperar.
Embora os custos de fechamento variem de credor para credor e de estado para estado, "os mutuários pagam pela avaliação, relatório de crédito, honorários de advogados / agentes de fechamento, taxas de registro e taxas de processamento / subscrição", diz Alcorn, acrescentando que os custos de fechamento são geralmente 1% dos o valor do empréstimo.
No entanto, Jenkins diz que as taxas podem chegar a 3%. “Agora, os credores precisam fornecer uma 'estimativa de boa fé' abrangente das taxas que você incorrerá em um empréstimo específico. As regras também são mais rigorosas nas estimativas do credor e há muito pouco espaço para as taxas cotadas mudarem na mesa de fechamento. ”Ela aconselha os compradores a revisar a estimativa de boa fé e fazer perguntas se não tiver certeza do que uma taxa específica representa. .
Pré-requisito financeiro # 6: exigiu documentação financeira
Uma documentação insuficiente pode atrasar ou até interromper o processo de aprovação do empréstimo, portanto, você precisa descobrir o que precisa trazer para a mesa.
"Seu credor deve ter uma lista de verificação completa e completa da documentação necessária para dar suporte ao seu pedido de empréstimo, dependendo da sua situação de emprego e renda", diz Tierce. “Se você está começando com uma pré-aprovação, verifique se o credor solicita toda a documentação para o processo, pois uma pré-aprovação sem uma revisão completa da documentação é inútil. Pode-se perder algo que pode resultar na recusa do seu empréstimo posteriormente, se o processo de pré-aprovação não estiver extremamente bem documentado. ”
O que é pré-aprovação? De acordo com Jenkins, é "aprovação preliminar com base no que o mutuário 'declarou' no aplicativo (renda, dívida, ativos, emprego, etc.). O processo de aprovação real valida a renda, os ativos e a dívida usando vários métodos, como pagamento stubs, declarações fiscais, extratos bancários, W2s e verificações de emprego ".
Tierce acrescenta que "em mercados competitivos, vendedores e corretores nem sequer consideram uma oferta sem saber que o comprador é pré-aprovado". Documentos adicionais podem ser solicitados posteriormente ou durante todo o processo. “O processo de subscrição é exaustivo e alguns documentos podem trazer questões ou preocupações que exigem documentação adicional. Respire fundo e dê ao credor tudo o que ele pedir, o mais rápido possível, para concluir sua aprovação. ”
A linha inferior
Antes de pensar em comprar a casa dos seus sonhos, você precisa ter certeza de que suas finanças estão em ordem e de que você se preparou com sabedoria e cuidado antes mesmo do processo de aprovação da hipoteca começar.