Propriedades de Aluguel: Cash Cow Or Money Pit?

Aqueles que investem em imóveis, como em qualquer ativo, constantemente enfrentam decisões de comprar, vender ou manter. E essas decisões dependem da avaliação da propriedade em questão. A avaliação de imóveis usando métodos de fluxo de caixa ou capitalização descontados é semelhante à avaliação de ações ou títulos. A única diferença é que os fluxos de caixa são derivados do espaço de leasing em vez de vender produtos e serviços.

As empresas de investimento imobiliário desenvolveram modelos sofisticados de avaliação para ajudá-los em suas decisões. No entanto, usando ferramentas de planilha, um indivíduo pode produzir uma avaliação adequada na maioria dos imóveis geradores de renda - incluindo imóveis residenciais comprados para servirem como imóveis para aluguel residencial.

Continue lendo para descobrir como qualquer investidor pode criar uma avaliação satisfatória o suficiente para eliminar ervas daninhas por meio de oportunidades de investimento em potencial.

Avaliações individuais

Algumas pessoas acham que a produção de uma avaliação é desnecessária se uma avaliação certificada tiver sido concluída. No entanto, a avaliação de um investidor pode diferir da avaliadora por vários motivos.

O investidor pode ter opiniões diferentes sobre a capacidade da propriedade de atrair inquilinos ou as taxas de arrendamento que os inquilinos estão dispostos a pagar. Como potencial comprador ou vendedor, o investidor pode achar que a propriedade tem mais ou menos risco do que o avaliador.

Os avaliadores realizam avaliações separadas de valor. Eles incluem o custo para substituir a propriedade, uma comparação de transações recentes e comparáveis ​​e uma abordagem de renda. Alguns desses métodos geralmente ficam atrasados ​​no mercado, subestimando o valor durante as tendências de alta e supervalorizando os ativos em uma tendência de baixa.

Encontrar oportunidades no mercado imobiliário envolve encontrar propriedades que foram avaliadas incorretamente pelo mercado. Isso geralmente significa gerenciar uma propriedade a um nível que supera as expectativas do mercado. Uma avaliação deve fornecer uma estimativa do verdadeiro potencial de geração de renda de uma propriedade.

Avaliação Imobiliária

A abordagem de renda para avaliar imóveis é semelhante ao processo de avaliação de ações, títulos ou qualquer outro investimento gerador de renda. A maioria dos analistas usa o método de fluxo de caixa descontado (DCF) para determinar o valor presente líquido (NPV) de um ativo .

O VPL é o valor da propriedade em dólares de hoje que alcançará o retorno ajustado ao risco do investidor. O VPL é determinado descontando o fluxo de caixa periódico disponível para os proprietários pela taxa de retorno exigida pelo investidor (RROR). Como o RROR é a taxa de retorno exigida pelo investidor para os riscos envolvidos, o valor derivado é um valor ajustado ao risco para esse investidor individual. Ao comparar esse valor com os preços de mercado, o investidor pode tomar uma decisão de compra, manutenção ou venda.

Os valores das ações são calculados descontando os dividendos e os títulos, descontando os pagamentos de cupons de juros. As propriedades são avaliadas descontando o fluxo de caixa líquido ou o dinheiro disponível para os proprietários depois que todas as despesas forem deduzidas da receita de arrendamento. Avaliar um imóvel envolve estimar todas as receitas de aluguel e, em seguida, deduzir todas as despesas necessárias para executar e manter esses arrendamentos.

Quebrando concessões

Todas as estimativas de receita são provenientes diretamente de arrendamentos. Locações são acordos contratuais entre inquilinos e um senhorio. Todos os aluguéis e aumentos contratuais no aluguel (escaladas) serão explicitados nos contratos de arrendamento, bem como opções para concessões de espaço e aluguel. Os proprietários também recuperam parte ou todas as despesas de propriedade dos inquilinos. A maneira pela qual essa receita é coletada também é declarada no contrato de arrendamento. Existem três tipos principais de arrendamento:

• Locações de serviço completo
• Locações líquidas
• Locações de rede tripla (NNN)

Nos contratos de serviço completo, os inquilinos não pagam nada além do aluguel. Nos arrendamentos líquidos, os inquilinos geralmente pagam a parte do aumento das despesas no período após a mudança para a propriedade. Em arrendamentos triplos, o inquilino paga uma proporção proporcional de todas as despesas de propriedade.

A seguir, são apresentados os tipos de despesa que devem ser considerados ao preparar uma avaliação de receita:

• Custos de locação
• Custo de gerenciamento
• Custos de capital

Os custos de arrendamento mercantil referem-se às despesas necessárias para atrair inquilinos e executar arrendamentos mercantis. Os custos de gerenciamento referem-se a despesas no nível da propriedade, como serviços públicos, limpeza, impostos, etc., bem como quaisquer custos para gerenciar a propriedade. A receita menos as despesas operacionais é igual à receita operacional líquida (NOI). NOI é o fluxo de caixa derivado das operações normais da propriedade. O fluxo de caixa é derivado subtraindo os custos de capital do NOI. Os custos de capital são quaisquer desembolsos periódicos de capital para manter a propriedade. Isso inclui qualquer capital para comissões de leasing, melhorias de inquilino ou reservas de capital para futuras atualizações de propriedades.

Exemplo de Avaliação

Uma vez determinados os fluxos de caixa periódicos, eles podem ser descontados novamente para determinar o valor da propriedade. A Figura 1 mostra um design de avaliação simples que pode ser ajustado para avaliar a maioria das propriedades.

figura 1

A avaliação supõe uma propriedade que cria uma renda anual de US $ 100.000 no primeiro ano, que cresce 4% ao ano e 3% após o ano 10. As despesas são estimadas em 40% da renda. As reservas de capital são modeladas em US $ 10.000 por ano. A taxa de desconto, ou RROR, é fixada em 13%. A taxa de capitalização para determinar o valor de reversão da propriedade no ano 10 é estimada em 10%. Na terminologia financeira, essa taxa de capitalização é igual a Kg, onde K é o RROR do investidor (taxa de retorno exigida) e é o crescimento esperado da receita. Kg também é conhecido como retorno de renda exigido pelo investidor ou o valor do retorno total fornecido pela renda.

O valor da propriedade no ano 10 é obtido considerando o NOI estimado para o ano 11 e dividindo-o pela taxa de capitalização. Assumindo que a taxa de retorno exigida pelo investidor permaneça em 13%, a capitalização seria igual a 10% ou Kg (13% - 3%). Na Figura 2, o NOI no ano 11 é de US $ 88.812. Após o cálculo periódico dos fluxos de caixa, eles são descontados novamente pela taxa de desconto (13%) para derivar o VPL de US $ 58.333.

Figura 2 (em milhares de dólares)

A Figura 2 fornece um formato básico que pode ser usado para avaliar qualquer propriedade geradora de renda ou aluguel. Investidores que compram imóveis residenciais como imóveis para aluguel devem preparar avaliações para determinar se as tarifas de aluguel cobradas são adequadas o suficiente para suportar o preço de compra do imóvel. Embora os avaliadores usem frequentemente um fluxo de caixa de 10 anos por padrão, os investidores devem produzir fluxos de caixa que espelhem as suposições nas quais se supõe que a propriedade seja comprada. Esse formato, embora simplificado, pode ser ajustado para valorizar qualquer propriedade, independentemente da complexidade. Até hotéis podem ser avaliados dessa maneira. Pense em aluguel de quarto noturno como locações de um dia.

Comprar, vender ou manter

Ao comprar um imóvel, se o valor avaliado de um investidor for maior que a oferta do vendedor ou o valor avaliado, o imóvel poderá ser adquirido com uma alta probabilidade de receber o RROR. Por outro lado, ao vender um imóvel, se o valor avaliado for menor que a oferta de um comprador, o imóvel deverá ser vendido. Além disso, se o valor avaliado estiver alinhado com o mercado e o RROR oferecer um retorno adequado para o risco envolvido, o proprietário poderá decidir manter o investimento até que haja um desequilíbrio entre a avaliação e o valor de mercado.

Valor pode ser definido como a maior quantia que alguém estaria disposto a pagar por uma propriedade. Ao comprar um ativo, o financiamento não deve afetar o valor final da propriedade, pois cada comprador tem diferentes opções de financiamento disponíveis.

No entanto, esse não é o caso de investidores que já possuem propriedades que foram financiadas. O financiamento deve ser considerado na decisão de um momento apropriado para a venda, porque estruturas de financiamento, como multas por pagamento antecipado, podem roubar ao investidor os recursos da sua venda. Isso é importante nos casos em que os investidores receberam condições de financiamento favoráveis ​​que não estão mais disponíveis no mercado. O investimento existente com dívida pode fornecer melhores retornos ajustados ao risco do que os obtidos com o reinvestimento do produto potencial de vendas. Ajuste o RROR do risco para incluir o risco financeiro adicional da dívida hipotecária.

A linha inferior

Seja comprando ou vendendo, é possível produzir um modelo de avaliação preciso o suficiente para auxiliar no processo de tomada de decisão. A matemática envolvida na criação do modelo é relativamente direta e está ao alcance da maioria dos investidores. Depois de obter algum conhecimento rudimentar sobre os padrões do mercado local, estruturas de arrendamento e como as receitas e despesas funcionam em diferentes tipos de propriedades, é possível prever fluxos de caixa futuros.