4 fatores-chave que impulsionam o mercado imobiliário

O setor imobiliário representa uma parte significativa da riqueza da maioria das pessoas, e isso é especialmente verdadeiro para muitos proprietários nos Estados Unidos. De acordo com a Pesquisa de Finanças do Consumidor mais recente do Federal Reserve, 65, 2% das famílias americanas possuem sua própria residência principal. O tamanho e a escala do mercado imobiliário o tornam um setor atraente e lucrativo para muitos investidores. Este artigo analisará alguns dos principais fatores que afetam o mercado imobiliário e a variedade de investimentos disponíveis.

TUTORIAL: Exploração de investimentos imobiliários

4 fatores-chave que impulsionam o mercado imobiliário

Fatores que influenciam o setor imobiliário

Dados demográficos

Dados demográficos são os dados que descrevem a composição de uma população, como idade, raça, sexo, renda, padrões de migração e crescimento populacional. Essas estatísticas são um fator frequentemente negligenciado, mas significativo, que afeta o preço dos imóveis e quais tipos de propriedades são procurados. Grandes mudanças na demografia de uma nação podem ter um grande impacto nas tendências imobiliárias por várias décadas.

Por exemplo, os baby boomers que nasceram entre 1945 e 1964 são um exemplo de uma tendência demográfica com o potencial de influenciar significativamente o mercado imobiliário. A transição desses baby boomers para a aposentadoria é uma das tendências geracionais mais interessantes do século passado, e a aposentadoria desses baby boomers, que começou em 2010, deve ser notada no mercado nas próximas décadas.

Existem inúmeras maneiras pelas quais esse tipo de mudança demográfica pode afetar o mercado imobiliário, mas para um investidor, algumas perguntas-chave podem ser: i) Como isso afetaria a demanda por segundas residências em áreas populares de férias, à medida que mais pessoas começam a se aposentar ? Ou ii) Como isso afetaria a demanda por lares maiores se a renda fosse menor e todas as crianças se mudassem? Essas e outras perguntas podem ajudar os investidores a restringir o tipo e a localização de investimentos imobiliários potencialmente desejáveis ​​muito antes de a tendência começar.

Taxa de juros

As taxas de juros também têm um grande impacto no mercado imobiliário. Se você está pensando em comprar uma casa com uma hipoteca, é benéfico pesquisar as taxas de juros usando uma calculadora de hipotecas. Alterações nas taxas de juros podem influenciar bastante a capacidade de uma pessoa comprar um imóvel residencial. Isso ocorre porque, quanto mais baixas as taxas de juros, menor será o custo de obter uma hipoteca para comprar uma casa, o que cria uma maior demanda por imóveis, o que novamente eleva os preços.

É importante observar que, à medida que as taxas de juros aumentam, o custo para obter uma hipoteca aumenta, diminuindo a demanda e os preços dos imóveis. No entanto, ao analisar o impacto das taxas de juros em um investimento em ações, como um Trust Real Investment Investment (REIT), em vez de em imóveis residenciais, o relacionamento pode ser pensado como semelhante ao relacionamento de um título com taxas de juros. Quando as taxas de juros diminuem, o valor de um título aumenta porque sua taxa de cupom se torna mais desejável e, quando as taxas de juros aumentam, o valor dos títulos diminui. Da mesma forma, quando a taxa de juros diminui no mercado, os altos rendimentos dos REITs se tornam mais atraentes e seu valor aumenta. Quando as taxas de juros aumentam, o rendimento em um REIT se torna menos atraente e diminui seu valor. (Para saber mais sobre esses efeitos, consulte Como as taxas de juros afetam os valores das propriedades .)

A economia

Outro fator chave que afeta o valor dos imóveis é a saúde geral da economia. Isso geralmente é medido por indicadores econômicos, como PIB, dados de emprego, atividade manufatureira, preços de bens, etc. Em termos gerais, quando a economia está lenta, o mesmo ocorre com os imóveis.

No entanto, a ciclicidade da economia pode ter efeitos variados em diferentes tipos de imóveis. Por exemplo, se um REIT tiver uma porcentagem maior de seus investimentos em hotéis, normalmente seria mais afetado por uma desaceleração econômica do que um REIT que investiu em edifícios de escritórios. Os hotéis são uma forma de propriedade muito sensível à atividade econômica devido ao tipo de estrutura de arrendamento inerente ao negócio. O aluguel de um quarto de hotel pode ser considerado uma forma de arrendamento de curto prazo que pode ser facilmente evitada pelos clientes do hotel, caso a economia esteja indo mal. Por outro lado, os inquilinos de escritórios geralmente têm arrendamentos de longo prazo que não podem ser alterados no meio de uma crise econômica. Assim, embora você deva estar ciente da parte do ciclo em que a economia se encontra, também deve estar ciente da sensibilidade do imóvel ao ciclo econômico.

Políticas / Subsídios do Governo

A legislação também é outro fator que pode ter um impacto considerável na demanda e nos preços dos imóveis. Créditos tributários, deduções e subsídios são algumas das maneiras pelas quais o governo pode aumentar temporariamente a demanda por imóveis enquanto estiverem em vigor. Estar ciente dos incentivos atuais do governo pode ajudar a determinar mudanças na oferta e na demanda e identificar tendências potencialmente falsas. Por exemplo, em 2009, o governo dos EUA introduziu o crédito tributário de compradores de imóveis pela primeira vez aos proprietários de imóveis, na tentativa de impulsionar as vendas de imóveis em uma economia lenta (apenas aqueles que compraram casas entre 2008 e 2010 são elegíveis). Segundo a Associação Nacional de Corretores de Imóveis (NAR), esse incentivo fiscal levou a 900.000 compradores de casas a comprar casas. Esse foi um aumento considerável, embora temporário, e sem saber que o aumento foi resultado do incentivo fiscal, você pode ter acabado concluindo que a demanda por moradias estava aumentando com base em outros fatores.

Qual é o melhor investimento?

O tamanho e a escala do mercado imobiliário o tornam atraente e lucrativo para muitos investidores. Os investidores podem investir diretamente em imóveis físicos ou optar por investir indiretamente por meio de fundos gerenciados. Investir diretamente em imóveis envolve a compra de imóveis residenciais ou comerciais para serem utilizados como imóveis geradores de renda ou para revenda em um futuro próximo. As formas indiretas de investir no mercado imobiliário incluem o investimento em fundos de investimento imobiliário (REITs), fundos negociados em bolsa de valores (ETFs), fundos imobiliários misturados (CREFs) e fundos de infraestrutura. Devido à maior liquidez disponível no mercado, aos menores custos de transação e menores exigências de capital, os investidores médios preferem investir indiretamente em imóveis. (Para saber mais sobre as maneiras de lucrar com o mercado imobiliário, leia Maneiras simples de investir em imóveis. )

A linha inferior

Este artigo introduziu alguns dos fatores de nível superior que desempenham um papel significativo na movimentação do mercado imobiliário, mas também há partes mais complexas que entram em cena. E embora alguns desses fatores mencionados sugeram uma relação clara entre o fator e o mercado, na prática, os resultados podem ser muito diferentes. No entanto, é essencial compreender os principais fatores que impulsionam o mercado imobiliário para realizar uma avaliação abrangente de um potencial investimento.

(Para saber mais sobre esse assunto, leia Como ganhar dinheiro em imóveis residenciais e encontre fortuna em imóveis comerciais.