Hipoteca com taxa ajustável 2/28 (2/28 ARM)
Uma hipoteca de taxa ajustável de 2/28 (2/28 ARM) é um tipo de empréstimo à habitação de 30 anos que possui um período inicial de taxa de juros fixa de dois anos. Após esse período de dois anos, a taxa flutua com base em um índice mais uma margem. A taxa inicial de teaser está abaixo da média para hipotecas convencionais, mas a taxa ajustável pode aumentar significativamente. Como os bancos não ganham muito dinheiro com a taxa inicial de teaser, 2/28 ARMS incluem pesadas multas de pré-pagamento durante os primeiros dois anos.
QUEBRANDO 2/28 Hipoteca de taxa ajustável (2/28 BRAÇO)
O 2/28 ARM tornou-se popular durante o boom imobiliário do início dos anos 2000, quando os preços elevados colocaram os pagamentos convencionais de hipotecas fora do alcance de muitos compradores. Por exemplo, uma hipoteca convencional de US $ 300.000 por 30 anos levaria pagamentos mensais de US $ 1610. Mas um braço de 2/28 com uma taxa inicial de 3% exigiria pagamentos mensais de apenas US $ 1.265.
Armadilhas potenciais de 2/28 BRAÇOS
O Catch-22 da hipoteca de 2/28 de taxa ajustável é que, após dois anos, a taxa é ajustada a cada seis meses, geralmente para cima, em uma porcentagem baseada na Taxa Interbancária de Londres (LIBOR), mais uma margem adicional. 2/28 ARMS possuem verificações de segurança embutidas, como um limite de taxa de juros vitalício e limites de quanto a taxa pode aumentar ou diminuir a cada período. Mas mesmo com bonés, os proprietários podem enfrentar picos de pagamento de cair o queixo.
No exemplo dado acima no empréstimo de US $ 300.000 em ARM 2/28 a 30% e 30% em 30 anos, se após dois anos a LIBOR for 2, 7 e a margem for 1, 5, os juros aumentarão em 4, 2%, para um total de 7, 2%. Essa taxa de 7, 2% pode estar bem acima das taxas de hipoteca convencionais atuais. O pagamento mensal do proprietário aumentaria de um dia para o outro em mais de 60%, para US $ 2036.
Muitos proprietários de imóveis durante o boom não conseguiram entender como um aumento aparentemente pequeno nas taxas poderia aumentar drasticamente seu pagamento mensal. E mesmo aqueles que estavam plenamente conscientes dos riscos viam 2/28 de ARMs como um veículo de financiamento de curto prazo. A idéia era aproveitar a baixa taxa de teaser e refinanciar, após dois anos, uma hipoteca convencional ou, se o crédito não fosse bom o suficiente, uma nova hipoteca ajustável. E, dados os aumentos nos preços dos imóveis, chutar a dívida pode continuar mais adiante. Para muitos, isso fazia um certo sentido, pois, afinal, o patrimônio da casa do mutuário estava subindo rapidamente.
Os problemas vieram com o colapso do mercado em 2008. Os valores das casas despencaram. Muitos proprietários de 2/28 ARMS se viram incapazes de refinanciar, efetuar seus pagamentos ou vender suas casas pelo valor do empréstimo pendente. A erupção de execuções hipotecárias levou a padrões mais rígidos de empréstimos. Hoje, os bancos estão avaliando com mais cuidado a capacidade do tomador de fazer pagamentos com taxas ajustáveis.