Estimativas de Zillow: Não tão precisas quanto você pensa

Zillow é um dos bancos de dados imobiliários mais populares online. Fundada em 2006 pelos ex-executivos da Microsoft Rich Barton e Lloyd Frink, a Zillow, com sede em Seattle, lista informações sobre milhões de casas para venda e aluguel nos Estados Unidos e Canadá. Os usuários podem procurar uma casa em uma área específica usando critérios diferentes, incluindo, entre outros, preços, número de quartos e banheiros, metragem quadrada, tipo de casa e outras comodidades.

Uma das principais características da Zillow é o Zestimates, uma ferramenta popular para o consumidor, para ver quanto vale as casas. Essas estimativas são baseadas em informações de fontes como vendas comparáveis ​​e dados públicos. Lançado em 2011 com informações sobre 90 milhões de residências, o Zestimates expandiu seu alcance, fornecendo aos usuários dados sobre mais de 100 milhões de residências nos Estados Unidos.

Se você está olhando para ver quanto o valor da sua casa mudou, se o valor avaliado da sua casa é alto o suficiente para permitir refinanciamento ou está curioso sobre quanto seu colega de trabalho gastou na nova casa, o Zestimates oferece aos usuários um ponto de partida na avaliação da casa .

Mas há vários motivos pelos quais esses números podem não ser tão precisos quanto você gostaria que fossem.

Principais Takeaways

• O Zestimates de Zillow permite que os usuários vejam quanto valem as casas.
• Os números são baseados em informações de fontes como vendas comparáveis ​​e dados públicos.
• Os zestimates são tão precisos quanto os dados por trás deles, o que significa que podem estar desatualizados ou incorretos.
• Pode haver erros nos impostos sobre a propriedade pagos ou nas avaliações fiscais, e o Zestimates pode não incluir upgrades ou melhorias feitas pelos proprietários.
• Zillow também é responsável pela taxa de rotatividade, portanto, uma área em que as pessoas mantêm suas casas por períodos mais longos pode não ser tão precisa.

Informações básicas imprecisas

Os algoritmos exclusivos da Zillow atualizam sua coleção de valores de propriedades três vezes por semana, com base em informações de dados públicos e dados enviados pelo usuário. De acordo com Zillow, “a grande maioria dos Zestimates está dentro de 10% do preço de venda da casa.” Mas os Zestimates são apenas tão precisos quanto os dados por trás deles, portanto, se o número de quartos ou banheiros em uma casa, sua metragem quadrada, ou seu tamanho de lote é impreciso no Zillow, o Zestimate será desativado.

Os usuários podem corrigir esses erros. No entanto, Zillow alerta que a atualização dos detalhes de uma propriedade não resultará em uma mudança imediata no Zestimate da casa e, às vezes, não resultará em nenhuma alteração. Por exemplo, ter um quarto banheiro pode não necessariamente fazer muito pelos valores residenciais em sua cidade. Portanto, inserir essas informações pode não ter nenhum efeito.

Além de aceitar dados enviados pelo usuário, a Zillow lida com problemas de imprecisão relatando intervalos de valores estimados para propriedades individuais. Quanto menor o intervalo, mais confiável é o Zestimate, pois significa que o Zillow tem mais dados disponíveis nessa propriedade. Olhando para as extremidades alta e baixa da faixa, você terá uma melhor noção do valor de uma casa.

O Zillow chama o Zestimates de ponto de partida para determinar os valores residenciais; portanto, os usuários não devem considerá-los avaliações de forma alguma.

Erros nos índices

Zillow considera a data e o preço da última venda em sua estimativa. Em algumas áreas, essas informações compõem uma grande parte desse número. Mas se essas informações são imprecisas, elas podem prejudicar o Zestimate. E como as vendas comparáveis ​​também afetam o Zestimate de uma casa, um erro no registro de preço de venda de uma casa pode afetar o Zestimates de outras casas na área.

O Zestimate também leva em consideração os impostos reais sobre a propriedade pagos, as exceções às autuações tributárias e outros dados disponíveis sobre o imposto sobre a propriedade. Os valores de propriedade do avaliador tributário podem ser imprecisos. O banco de dados do avaliador tributário pode ter um erro relacionado às informações básicas de uma propriedade, fazendo com que o valor avaliado seja muito alto ou muito baixo.

Os proprietários que vêem discrepâncias podem relatar dados de vendas ou registros fiscais incorretos à Zillow online.

Onde estão as atualizações?

Às vezes, um proprietário faz melhorias ou upgrades em uma propriedade, o que deve aumentar o valor da casa. Mas, Zillow pode não estar necessariamente ciente desses fatores. Ou seja, a menos que o avaliador local do imposto predial tenha essas informações. Se um proprietário tirar uma licença da cidade para fazer atualizações, essas informações poderão ser repassadas às autoridades fiscais da propriedade e registradas no registro público. O Zillow só pode atualizar suas listagens quando essas informações estiverem disponíveis.

Por exemplo, se você adicionar um quinto quarto permitido à sua casa e o assessor de imposto sobre a propriedade considerar que a atualização aumenta o valor da sua casa, essas informações provavelmente chegarão ao Zestimate da sua casa em algum momento. Mas se sua casa possui uma cozinha de designer novíssima que não requer grandes permissões, mas a casa de seu vizinho possui sua cozinha original de 1975, a Zillow valorizará as duas casas da mesma forma, mesmo que ela possa obter um preço de venda mais alto.

As atualizações nem sempre são tão valiosas quanto você pensa. Depende muito das condições do mercado imobiliário local e dos projetos que você fez. Portanto, apenas porque o valor da sua casa em Zillow não mudou desde que você adicionou esse quarto ou remodelou sua cozinha, não pense que você pode gastar US $ 30.000 extras com o Zestimate. Por outro lado, se Zillow diz que sua casa vale US $ 300.000, mas você sabe que não a atualizou tanto quanto casas semelhantes em sua vizinhança, ela pode ser vendida por menos ou demorar mais para encontrar um comprador interessado.

Taxa de rotatividade de imóveis

Quanto mais vendas de imóveis houver na sua região, mais dados a Zillow terá sobre quanto os compradores pensam que essas casas valem a pena. Isso torna o Zestimates mais preciso. Portanto, se você mora em um mercado quente na área da baía de São Francisco, seu Zestimate pode ser mais preciso do que se você mora em uma cidade rural onde as pessoas ficam em suas casas por décadas e as vendas são raras.

Atualizações no algoritmo de Zillow

O Zillow atualiza seu algoritmo, pois apresenta mais maneiras de melhorar sua precisão. Quando isso acontece, o Zestimates pode mudar significativamente, mesmo que nada tenha mudado nessas casas ou no mercado imobiliário.

Em janeiro de 2019, a Zillow anunciou que concedeu um contrato de US $ 1 milhão a uma equipe de cientistas e engenheiros de dados para ajudar a melhorar a precisão dos Zestimates do site. A equipe aproveitou diferentes fatores que afetam o valor de uma casa, incluindo dados públicos, horários de deslocamento, barulho da estrada e outras informações para levar em consideração seu algoritmo. Zillow estimou que a taxa de erro em todo o país cairia abaixo de 4%.

A empresa foi objeto de uma ação coletiva, movida em 2017 por proprietários de Chicago que alegaram induzir em erro os compradores de casas, fornecendo-lhes valores muito baixos. Os autores também declararam que a maioria dos usuários tratava o Zestimates como avaliações. De acordo com um relatório da Market Watch, Zillow, disse que o processo não tinha mérito, negando que seus Zestimates fossem avaliações. Em vez disso, chamou-os de ponto de referência onde os usuários podem iniciar sua pesquisa por valores residenciais.

A linha inferior

A Zillow não está tentando esconder as imperfeições de seus Zestimates dos consumidores, e você também não pode esperar estimativas perfeitamente precisas dos sites concorrentes. O ponto é que os proprietários de imóveis usem os preços da Zestimates como uma orientação geral e contrastam esses números com outras fontes. Não deve, de forma alguma, ser considerado uma avaliação. Uma análise de mercado comparável de um agente imobiliário local e uma avaliação profissional da casa são as melhores maneiras de aprender seu valor.

Até essas ferramentas são imperfeitas: às vezes não há vendas recentes de casas semelhantes, e avaliadores - que são apenas humanos - podem ser um tanto subjetivos em suas avaliações. No final, não há como obter uma avaliação perfeita do valor de uma casa, mas há apenas diretrizes que temos disponíveis a seguir ao comprar, vender, solicitar um empréstimo e quando precisamos saber o valor de uma casa.