Por que o setor imobiliário é um investimento arriscado

Ativos como ouro e imóveis são investimentos básicos e a compra de uma casa é um investimento comum para indivíduos em todo o mundo, pois é amplamente considerado um investimento seguro e lucrativo. Investir em imóveis, no entanto, requer um longo período de comprometimento e um alto pagamento e é arriscado mesmo a longo prazo. Além disso, muitos investidores geralmente ignoram os custos.

Leve em consideração alguns pontos importantes em relação aos custos e fatores ocultos que tornam o investimento em imóveis um empreendimento arriscado, caro e possivelmente não tão lucrativo. Os investidores devem ter tudo isso em mente antes de gastar seu dinheiro suado.

Uma percepção comum

Um investidor médio pode observar que um condomínio de dois quartos nos subúrbios estava disponível por US $ 300.000 há cinco anos e agora é vendido por US $ 450.000. É um retorno legal de 50% em cinco anos, muito melhor do que o retorno de ações, títulos ou ouro. O valor absoluto do lucro também parece alto em US $ 150.000, e a disponibilidade de financiamento dá a ilusão de usar dinheiro alavancado para obter lucro.

Com todos esses benefícios aparentes, quais são os desafios e os custos ocultos dos investimentos imobiliários?

A anatomia dos custos dos empréstimos imobiliários

Considere o caso de um indivíduo se mudar para uma nova cidade para um novo emprego. Ele espera ficar cerca de cinco anos, mas pode estender esse período com base no crescimento de sua carreira com o empregador existente ou com outros empregadores na mesma cidade. Sob o pressuposto de bons retornos, ele considera comprar uma casa ou condomínio em vez de alugar uma.

Lembre-se de que uma pessoa pode comprar uma ação ou uma unidade de um fundo negociado em bolsa por apenas US $ 5, mas investir em imóveis requer milhares de dólares. Embora a maioria dos investimentos imobiliários seja financiada através de empréstimos, a compra de uma casa ou condomínio no valor de US $ 300.000 ainda requer um adiantamento de 20% (US $ 60.000).

Indivíduos que contribuem com menos de 20% podem obter um empréstimo, mas acabam pagando taxas de juros mais altas e são forçados a contratar um seguro hipotecário privado, o que aumenta o custo. As taxas de juros mais altas levam a valores mais altos de reembolso e o seguro hipotecário geralmente custa de 0, 15% a 2, 5% do valor do empréstimo.

Se você presumir que alguém compra a propriedade acima mencionada no valor de US $ 300.000, efetuando um adiantamento de 20% e tomando emprestado os US $ 240.000 restantes a uma taxa de juros de 3, 875% para uma hipoteca de longo prazo de 20 anos, os pagamentos mensais chegam a US $ 1.440.

Existem custos únicos adicionais para o processamento de empréstimos, que representam cerca de 4% do valor do empréstimo (US $ 9.600). Os impostos sobre a transferência de propriedade ou as taxas de registro variam de estado para estado, e levar em média 2, 5% do valor da propriedade adiciona US $ 6.000 ao custo.

Se você presumir que o valor da propriedade aumenta 1, 5 vezes em cinco anos para US $ 450.000, o preço aumentará cerca de 9% em uma base composta. Adicionando um imposto anual sobre a propriedade a uma taxa de 1, 5% do valor atual da propriedade, o imposto total pago em cinco anos chega a cerca de US $ 30.000.

Se nosso investidor comprasse um condomínio, uma taxa mensal de US $ 200 para a associação do condomínio totalizaria US $ 12.000 em cinco anos. Em seguida, adicione custos para reparos, móveis e manutenção. Uma estimativa conservadora de US $ 1.000 por ano nos leva a um total de US $ 5.000 em cinco anos.

Então, suponha que o proprietário encontre um comprador disposto a comprar seu condomínio por US $ 450.000 após cinco anos.

Naquela época, o investidor teria pago de volta ao banco $ 86.400 do empréstimo. Adicionando o pagamento inicial de US $ 60.000, os custos de processamento de empréstimos (US $ 9.600), o imposto sobre a transferência de propriedades (US $ 6.000), o imposto sobre a propriedade (US $ 30.000), as taxas de associação de condomínio (US $ 12.000) e a manutenção geral (US $ 5.000), o total chega a US $ 209.000.

Qual é o retorno líquido?

O montante principal principal de empréstimo de 20 anos, de US $ 240.000, cairá para cerca de US $ 180.000 em cinco anos, já que o investidor continua fazendo pagamentos mensais de US $ 1.440. O investidor pagará esses US $ 180.000 pendentes com o preço de venda de US $ 450.000 recebido do novo comprador. O investidor paga US $ 209.000 em custos totais para essa propriedade, outros US $ 180.000 ao banco pelo restante pagamento pendente e, portanto, a rede que ele recebe é de US $ 61.000.

Essencialmente, o investidor gastou US $ 209.000 em cinco anos e obteve um lucro líquido de US $ 61.000, com um retorno de 29, 2%. Embora o preço de venda pareça alto, os custos ocultos acabaram com grande parte do ganho.

Vamos demorar mais tempo. Suponha que o investidor continue sua estadia na cidade e mantenha seu condomínio pelo prazo de 20 anos do empréstimo. A cada cinco anos, o valor do condomínio aumenta 1, 5 vezes. Em 20 anos, o valor chegará a US $ 1, 52 milhão, uma valorização de mais de cinco vezes.

O investidor pagará US $ 345.600. Adicionando os US $ 60.000, o custo total vai para US $ 405.600.

Usando cálculos semelhantes aos anteriores, obtemos um imposto sobre a propriedade total de US $ 251.000, custos de manutenção (US $ 48.000), reparo e manutenção geral (US $ 20.000), custos de processamento de empréstimos (US $ 9.600) e imposto sobre a transferência de propriedades (US $ 6.000). O total é de US $ 739.600 e, portanto, o lucro líquido em 20 anos é de US $ 780.400, com um retorno de 106%, basicamente dobrando o dinheiro em 20 anos.

A longo prazo, os retornos efetivos não são tão bons. Embora o preço seja apreciado em cinco vezes, os custos de pagamentos de juros, impostos e outras despesas diminuem o lucro.

Os investidores também devem observar que o valor real do dinheiro diminui com o tempo. O custo de manutenção e reparos regulares aumenta devido à inflação. Se a inflação também for considerada, os retornos líquidos cairão ainda mais. Os investidores também devem considerar seguros, taxas de corretagem e impostos sobre a transferência de propriedade no momento da venda. A inclusão destes reduzirá ainda mais os retornos líquidos.

Existem outros riscos associados em investimentos imobiliários. Desenvolvimentos durante o período de investimento podem levar a dificuldades na venda do imóvel posteriormente. Por exemplo, uma estrada nova e barulhenta ou um aumento no crime podem desvalorizar a propriedade. Qualquer calamidade sobrenatural como um furacão ou terremoto pode devastar completamente a propriedade, enquanto apenas uma quantia parcial pode ser recuperada de sinistros. Mesmo após uma reconstrução usando dinheiro do seguro, é difícil obter um preço mais alto após as ocorrências de tais eventos na área.

Alternativas aos investimentos imobiliários

Em vez de comprar imóveis, os investidores devem considerar fundos de investimento imobiliário, opções imobiliárias, ETFs baseados em imóveis, fundos mútuos e ações como alternativas de baixo custo.

Embora as ações venham com riscos específicos, fundos, ETFs e REITs proporcionam diversificação. Para os corajosos corações dispostos a assumir riscos de contraparte em um mercado não regulamentado, as opções imobiliárias podem oferecer retornos mais altos sem os custos ou impostos.

A linha inferior

Os investimentos imobiliários exigem compromissos financeiros elevados, abrangendo longos períodos de tempo. Avaliar o valor de tais investimentos distribuídos por longas durações é uma tarefa complexa. Embora alguns investidores sejam atraídos observando aumentos de preços nominais, é necessário levar em consideração todos os custos.