Por que a maioria dos meus pagamentos de hipoteca começa como juros?
O valor do pagamento da hipoteca é composto por uma combinação de juros e pagamento do principal. Durante a vida da hipoteca, a proporção de juros em relação ao principal será alterada.
Inicialmente, o pagamento do proprietário será principalmente de juros, com uma pequena quantidade de principal incluída. À medida que a hipoteca vence, a parte principal do pagamento aumentará e a parte dos juros diminuirá. Isso ocorre porque os juros cobrados se baseiam no saldo atual pendente da hipoteca, que diminui à medida que mais capital é reembolsado. Quanto menor o principal da hipoteca, menos juros cobrados.
Por exemplo, faça uma hipoteca simples por US $ 100.000 a uma taxa de juros de 4% ao ano e um prazo de vencimento de 24 anos. O pagamento da hipoteca anual é de US $ 6.558, 68. O primeiro pagamento incluirá uma taxa de juros de US $ 4.000 (US $ 100.000 x 4%) e um pagamento de principal de US $ 2.558, 68 (US $ 6.558, 68 - US $ 4.000). O saldo da hipoteca pendente após esse pagamento é de US $ 97.441, 32 (US $ 100.000 - US $ 2.558, 68). O próximo pagamento será igual ao primeiro, US $ 6.558, 68, mas agora terá uma proporção diferente de juros para o principal. A taxa de juros para o segundo pagamento será de US $ 3.897, 65 (US $ 97.441, 32 x 4%), enquanto o pagamento antecipado do principal será de US $ 2.661, 03 (US $ 6.558, 68 - US $ 3.897, 65).
A parte principal do segundo pagamento é cerca de US $ 100 maior que o primeiro. Isso ocorre porque o proprietário pagou o valor do principal - reduzindo-o - e o novo pagamento de juros é calculado no valor mais baixo do principal. No final da hipoteca, os pagamentos serão principalmente pagamentos principais.
Este é um exemplo básico usando um empréstimo tradicional de baunilha comum. Com hipotecas exóticas, os proprietários podem escolha seus pagamentos mensais da hipoteca.
Como as hipotecas amortizam
Embora a parte dos juros diminua a cada mês, os próprios pagamentos da hipoteca não diminuem com o tempo. Mais dinheiro está sendo direcionado para o saldo do principal, que é totalmente amortizado ao longo da vida do empréstimo. Como resultado, com o passar dos anos, mais do pagamento do proprietário vai para o principal, acelerando a taxa na qual o proprietário gera patrimônio e diminuindo o valor devido. Durante o ano 30 de uma hipoteca fixa de 30 anos, o proprietário aumenta sua posição patrimonial em muito mais a cada pagamento efetuado em comparação com os pagamentos efetuados nos anos um e dois.
Pagamentos decrescentes
No entanto, existem algumas situações específicas nas quais os pagamentos de hipotecas podem diminuir.
Uma hipoteca de taxa ajustável (ARM) pode ter pagamentos decrescentes ao longo do tempo. Com esse tipo de hipoteca, a taxa de juros flutua com base em um índice que reflete o custo para o credor de empréstimos nos mercados de crédito. Os pagamentos em um BRAÇO podem diminuir se a taxa de referência do empréstimo diminuir ao longo do empréstimo. No entanto, um ARM tem um potencial igual para os pagamentos aumentarem, às vezes substancialmente. Os documentos do empréstimo estipulam quanto a taxa de juros pode aumentar a cada ano, bem como o máximo que ela pode aumentar ao longo de todo o prazo do empréstimo.
Um mutuário que deve pagar um seguro hipotecário durante os primeiros anos de um empréstimo pode ver seu pagamento hipotecário diminuir com o tempo. A maioria das empresas hipotecárias limita os empréstimos a 80% do preço de compra ou do valor da casa, o que for menor, e o mutuário deverá apresentar os outros 20% como adiantamento. Essa relação empréstimo-valor [LTV] é projetada para proteger o credor se o valor da casa cair e o mutuário deve mais do que a casa vale. Em algumas situações, os credores permitem que os proprietários emprestem mais de 80% do preço da compra, mas os credores exigem seguro de hipoteca como parte do acordo. Este seguro protege o credor se ele tiver que encerrar uma propriedade que vale menos do que o saldo do empréstimo. O mutuário paga os prêmios do seguro como parte do pagamento mensal da hipoteca.
Quando o saldo do empréstimo do mutuário cai para uma certa porcentagem do valor da casa - geralmente 78% - o mutuário pode pedir ao credor que abandone o seguro hipotecário. Supondo que o mutuário seja bem-sucedido, o pagamento da hipoteca diminuirá pelo restante do empréstimo, pois não inclui mais um prêmio de seguro hipotecário.