O que você deve saber sobre avaliação de imóveis

A estimativa do valor do imóvel é necessária para uma variedade de empreendimentos, incluindo financiamento, listagem de vendas, análise de investimentos, seguro patrimonial e tributação. Porém, para a maioria das pessoas, determinar o preço de compra ou venda de um imóvel é a aplicação mais útil da avaliação do imóvel. Este artigo fornecerá uma introdução aos conceitos e métodos básicos de avaliação de imóveis, principalmente no que se refere a vendas.

Avaliação imobiliária: o que você deve saber

Conceitos básicos de avaliação

Valor
Tecnicamente falando, o valor de uma propriedade é definido como o valor presente de benefícios futuros decorrentes da propriedade da propriedade. Ao contrário de muitos bens de consumo usados ​​rapidamente, os benefícios dos bens imóveis são geralmente percebidos por um longo período de tempo. Portanto, uma estimativa do valor de uma propriedade deve levar em consideração tendências econômicas e sociais, bem como controles ou regulamentos governamentais e condições ambientais que possam influenciar os quatro elementos do valor:

• Demanda: o desejo ou necessidade de propriedade apoiada pelos meios financeiros para satisfazer o desejo
• Utilidade: a capacidade de satisfazer os desejos e necessidades de futuros proprietários
• Escassez: o fornecimento finito de propriedades concorrentes
• Transferibilidade: a facilidade com que os direitos de propriedade são transferidos

Valor versus custo e preço

Valor não é necessariamente igual a custo ou preço . Custo refere-se a gastos reais - em materiais, por exemplo, ou mão-de-obra. Preço, por outro lado, é o valor que alguém paga por algo. Embora o custo e o preço possam afetar o valor, eles não determinam o valor. O preço de venda de uma casa pode ser de US $ 150.000, mas o valor pode ser significativamente maior ou menor. Por exemplo, se um novo proprietário encontrar uma falha séria na casa, como uma fundação defeituosa, o valor da casa poderá ser menor que o preço.

Valor de mercado

Uma avaliação é uma opinião ou estimativa referente ao valor de uma propriedade em particular em uma data específica. Os relatórios de avaliação são usados ​​por empresas, agências governamentais, indivíduos, investidores e empresas de hipoteca ao tomar decisões sobre transações imobiliárias. O objetivo de uma avaliação é determinar o valor de mercado de uma propriedade - o preço mais provável que a propriedade trará em um mercado competitivo e aberto.

O preço de mercado, o preço pelo qual a propriedade realmente vende, nem sempre pode representar o valor de mercado. Por exemplo, se um vendedor estiver sob coação devido à ameaça de execução duma hipoteca ou se uma venda particular for realizada, a propriedade poderá vender abaixo do seu valor de mercado.

Métodos de Avaliação

Uma avaliação precisa depende da coleta metódica de dados. Dados específicos, cobrindo detalhes sobre a propriedade em particular, e dados gerais, relativos à nação, região, cidade e bairro em que a propriedade está localizada, são coletados e analisados ​​para chegar a um valor. As avaliações usam três abordagens básicas para determinar o valor de uma propriedade.

Método 1: Abordagem de comparação de vendas

A abordagem de comparação de vendas é comumente usada na avaliação de casas e terrenos unifamiliares. Às vezes chamada de abordagem de dados de mercado, é uma estimativa do valor derivado pela comparação de uma propriedade com propriedades vendidas recentemente com características semelhantes. Essas propriedades semelhantes são chamadas de comparáveis ​​e, para fornecer uma comparação válida, cada uma deve:

• Seja o mais semelhante possível à propriedade do assunto
• Foram vendidos no último ano em um mercado aberto e competitivo
• Foram vendidos em condições típicas de mercado

Pelo menos três ou quatro comparáveis ​​devem ser usados ​​no processo de avaliação. Os fatores mais importantes a serem considerados ao selecionar comparáveis ​​são o tamanho, os recursos comparáveis ​​e - talvez o mais importante - a localização, que pode ter um efeito tremendo no valor de mercado de uma propriedade.

Qualidades dos comparáveis

Como não existem duas propriedades exatamente iguais, serão feitos ajustes nos preços de venda dos comparáveis ​​para contabilizar características diferentes e outros fatores que afetariam o valor, incluindo:

• Idade e estado dos edifícios
• Data da venda, se ocorrerem mudanças econômicas entre a data da venda de um produto comparável e a data da avaliação
• Termos e condições de venda, como se o vendedor de uma propriedade estivesse sob coação ou se uma propriedade foi vendida entre parentes (a um preço com desconto)
• Localização, pois propriedades semelhantes podem diferir no preço de bairro para bairro
• Características físicas, incluindo tamanho do lote, paisagismo, tipo e qualidade da construção, número e tipo de quartos, metros quadrados de espaço vivo, pisos de madeira, garagem, melhoramentos de cozinha, lareira, piscina, ar central, etc.

A estimativa do valor de mercado da propriedade em questão ficará dentro do intervalo formado pelos preços de venda ajustados dos comparáveis. Como alguns dos ajustes feitos nos preços de venda dos comparáveis ​​serão mais subjetivos do que outros, uma consideração ponderada é normalmente dada aos comparáveis ​​que têm o menor valor de ajuste.

Método 2: Abordagem de custo

A abordagem de custo pode ser usada para estimar o valor das propriedades que foram aprimoradas por um ou mais edifícios. Esse método envolve estimativas separadas de valor para o (s) edifício (s) e o terreno, levando em consideração a depreciação. As estimativas são adicionadas para calcular o valor de toda a propriedade aprimorada. A abordagem de custo pressupõe que um comprador razoável não pagaria mais por uma propriedade melhorada existente do que o preço para comprar um lote comparável e construir um edifício comparável. Essa abordagem é útil quando o imóvel que está sendo avaliado é um tipo que não é frequentemente vendido e não gera renda. Exemplos incluem escolas, igrejas, hospitais e prédios governamentais.

Os custos de construção podem ser estimados de várias maneiras, incluindo o método de metros quadrados, em que o custo por metro quadrado de um comparável construído recentemente é multiplicado pelo número de metros quadrados no edifício em questão; o método de unidade no local, em que os custos são estimados com base no custo de construção por unidade de medida dos componentes individuais da construção, incluindo mão-de-obra e materiais; e o método de levantamento de quantidade, que estima as quantidades de matérias-primas necessárias para substituir o edifício em questão, juntamente com o preço atual dos materiais e os custos de instalação associados.

Depreciação

Para fins de avaliação, depreciação refere-se a qualquer condição que afeta negativamente o valor de uma melhoria do bem imóvel e leva em consideração:

• Deterioração física, incluindo deterioração curável, como pintura e substituição do teto, e deterioração incurável, como problemas estruturais
• Obsolescência funcional, que se refere a características físicas ou de design que não são mais consideradas desejáveis ​​pelos proprietários, como aparelhos desatualizados, utensílios antigos ou casas com quatro quartos, mas apenas um banheiro
• Obsolescência econômica, causada por fatores externos à propriedade, como localização próxima a um aeroporto barulhento ou fábrica poluidora.

Metodologia

• Estime o valor do terreno como se estivesse vago e disponível para ser usado da melhor e mais alta forma possível, usando a abordagem de comparação de vendas, pois o terreno não pode ser depreciado.
• Estime o custo atual da construção do (s) edifício (s) e melhorias no local.
• Estimar o valor da depreciação das melhorias resultantes de deterioração, obsolescência funcional ou obsolescência econômica.
• Deduzir a depreciação dos custos estimados de construção.
• Adicione o valor estimado da terra ao custo depreciado do (s) edifício (s) e melhorias no local para determinar o valor total da propriedade.

Método 3: Abordagem de Capitalização de Renda

Muitas vezes chamado simplesmente de abordagem de renda, esse método baseia-se na relação entre a taxa de retorno exigida por um investidor e a receita líquida que uma propriedade produz. É usado para estimar o valor de propriedades geradoras de renda, como complexos de apartamentos, edifícios de escritórios e shopping centers. As avaliações que utilizam a abordagem de capitalização de renda podem ser bastante diretas quando se espera que a propriedade em questão gere renda futura e quando suas despesas são previsíveis e constantes.

Capitalização Direta

Os avaliadores executarão as seguintes etapas ao usar a abordagem de capitalização direta:

• Estime o rendimento bruto potencial anual.
• Leve em consideração as perdas de cobrança de vagas e aluguéis para determinar a receita bruta efetiva.
• Deduzir as despesas operacionais anuais para calcular a receita operacional líquida anual.
• Estime o preço que um investidor típico pagaria pela renda produzida pelo tipo e classe de propriedade específicos. Isso é realizado estimando a taxa de retorno ou taxa de capitalização.
• Aplique a taxa de capitalização à receita operacional líquida anual da propriedade para formar uma estimativa do valor da propriedade.

Multiplicadores de receita bruta

O método multiplicador da renda bruta (GIM) pode ser usado para avaliar outras propriedades que normalmente não são compradas como propriedades de renda, mas que podem ser alugadas, como casas de uma e duas famílias. O método GRM relaciona o preço de venda de uma propriedade à sua renda esperada de aluguel. (Para leitura relacionada, consulte "4 maneiras de avaliar um imóvel para locação de imóveis")

Para propriedades residenciais, a renda mensal bruta é normalmente usada; para propriedades comerciais e industriais, seria usada a receita anual bruta. O método multiplicador da receita bruta pode ser calculado da seguinte forma:

Preço de venda Income Renda de aluguel = Multiplicador de receita bruta

Dados recentes de vendas e aluguel de pelo menos três propriedades semelhantes podem ser usados ​​para estabelecer um GIM preciso. O GIM pode então ser aplicado ao aluguel justo de mercado estimado da propriedade em questão para determinar seu valor de mercado, que pode ser calculado da seguinte forma:

Renda de Aluguel x GIM = Valor Estimado de Mercado

A linha inferior

A avaliação precisa dos imóveis é importante para os credores, investidores, seguradoras e compradores e vendedores de imóveis. Embora as avaliações geralmente sejam realizadas por profissionais qualificados, qualquer pessoa envolvida em uma transação real pode se beneficiar da compreensão básica dos diferentes métodos de avaliação de imóveis.