O que é uma relação de empréstimo / valor combinado?

A proporção de empréstimo / valor combinado (CLTV) é um cálculo usado por profissionais de hipotecas e empréstimos para determinar a porcentagem total de propriedades de um proprietário que é onerada por ônus. O rácio CLTV é determinado adicionando os saldos de todos os empréstimos pendentes e dividindo pelo valor de mercado atual da propriedade. Por exemplo, uma propriedade com um primeiro saldo de hipoteca de US $ 300.000, um segundo saldo de hipoteca de US $ 100.000 e um valor de US $ 500.000 tem uma taxa de CLTV de 80%.

Os credores usam o índice CLTV, juntamente com vários outros cálculos, como o índice de dívida / receita e o padrão de empréstimo / valor (LTV), para avaliar o risco de conceder um empréstimo a um mutuário. O rácio CLTV difere do rácio LTV normal porque este último apenas compara o saldo de um empréstimo ao valor do imóvel. No exemplo acima, a propriedade possui uma taxa LTV de 60%, que é derivada dividindo apenas o saldo da primeira hipoteca pelo valor da propriedade.

Muitos economistas atribuem padrões relaxados de CLTV à crise de encerramento que assolou os Estados Unidos no final dos anos 2000, entre outros fatores. A partir da década de 1990 e, especialmente, no início e meados da década de 2000, os compradores de imóveis frequentemente realizavam segundas hipotecas no momento da compra, em vez de fazer adiantamentos. Os credores, ansiosos para não perder os negócios desses clientes para os concorrentes, concordaram com esses termos, apesar do aumento do risco.

Antes da bolha imobiliária que se expandiu do final dos anos 90 até meados dos anos 2000, a prática padrão era que os compradores de casas realizassem adiantamentos no total de pelo menos 20% do preço de compra. A maioria dos credores manteve os clientes dentro desses parâmetros limitando o LTV a 80%. Quando a bolha começou a esquentar, muitas dessas mesmas empresas tomaram medidas para permitir que os clientes reduzissem 20%. Alguns credores aumentaram os limites de LTV ou os eliminaram completamente, oferecendo hipotecas com adiantamentos de 5% ou menos, enquanto outros mantiveram os requisitos de LTV em vigor, mas aumentaram os limites de CLTV, geralmente para 100%. Essa manobra permitiu que os clientes realizassem segundas hipotecas para financiar seus 20% de adiantamentos.

O aumento da execução duma hipoteca a partir de 2008 destacou por que o CLTV é importante. Ter a pele do jogo, como um desembolso inicial de US $ 100.000 para uma casa de US $ 500.000, fornece ao proprietário um poderoso incentivo para manter seus pagamentos de hipoteca. Se o banco encerra, ele não apenas perde sua casa, mas também a pilha de dinheiro que pagou para fechar. Exigir equidade na propriedade também isola os credores de uma queda nos preços dos imóveis. Se uma propriedade é avaliada em US $ 500.000 e o ônus total chega a US $ 400.000, a propriedade pode perder até 20% do seu valor sem que os detentores de penhor recebam um pagamento curto em um leilão de execução duma hipoteca.