Casa de férias ou investimento que gera renda?

O sonho americano de comprar uma casa passou por uma grande quantidade de mudanças nos últimos 50 anos, expandindo-se para segundas residências. Mas esses chalés à beira do lago, as cabanas nas montanhas e as cabanas na praia costumam ficar vazias 90% do ano, enquanto seus proprietários reservam tempo para as próximas férias - e pagam a conta dos impostos sobre imóveis e hipotecas.

É claro que existe uma alternativa para deixar sua casa de férias acumular poeira quando você não pode estar lá: alugue-a para outras pessoas que desejam aproveitar um tempo fora do trabalho. Embora o aluguel possa ser lucrativo, você precisará considerar as implicações fiscais.

Principais Takeaways

• O IRS considera uma segunda casa uma propriedade de investimento se você passar menos de duas semanas nela e tentar alugá-la pelo resto do tempo.
• As perdas de aluguel só podem ser baixadas contra a receita de outros aluguéis, uma parceria privada que você não opera ou uma empresa S.
• O período em que você possui uma casa de férias afeta o ganho de capital que você paga.
• Se você possui uma segunda casa com a finalidade de alugá-la e possui uma AGI abaixo de US $ 150.000, comece a administrá-la ativamente.

Fornecendo uma Segunda Casa

Comprar e manter uma residência secundária é uma enorme decisão financeira. Uma segunda casa tem todos os custos da sua primeira casa e, muitas vezes, mais, mas sem as fáceis anulações do IRS.

Se você está pensando em comprar uma segunda casa, uma das primeiras etapas é decidir se você financiará a compra com uma hipoteca ou se pagará em dinheiro. Para ajudá-lo a decidir, use uma calculadora de hipoteca para pesquisar as taxas de juros dos credores na área em que sua propriedade de férias está localizada. Depois, depois de coletar estimativas do custo total dos pagamentos mensais da hipoteca, consulte as finanças para ver se faz mais sentido contratar uma hipoteca ou pagar em dinheiro.

Se você pretende obter uma casa de férias, mas não tem capital para uma compra em dinheiro, lembre-se de que o IRS fechou a brecha na qual você poderia usar uma segunda hipoteca para comprar uma propriedade de investimento separada e ainda deduzir sua pagamentos como juros de hipotecas pessoais. Se você pretende pedir emprestado para uma segunda casa, precisará contratar outra hipoteca que permita juros dedutíveis nos impostos.

7, 4 milhões

O número de casas nos EUA, equivalente a 5, 6% do estoque total de moradias, que se qualificam para a segunda dedução do imposto sobre hipotecas, de acordo com a Associação Nacional de Construtores de Casas e o Censo.

O IRS sobre investimentos em casas de férias

Se você é proprietário de uma casa e a aluga por menos de 15 dias, não precisa informar a renda. No entanto, o IRS considera uma segunda casa uma propriedade de investimento se você passar menos de duas semanas nela e tentar alugá-la pelo resto do tempo. É importante lembrar que a demanda por sua cabine na floresta pode ocorrer apenas nos horários de pico - o mesmo período em que você provavelmente deseja usar a propriedade.

Segundas residências parecem ser uma mancha cinzenta para o IRS. Todas as perdas de aluguel são "perdas passivas" ou "perdas por hobby". Isso só pode ser baixado contra a receita de outras atividades passivas, como outros aluguéis, uma parceria privada que você não ajuda a operar ou uma empresa S. As perdas passivas que você não pode usar são transportadas até você vender a casa de férias. Ao vender a propriedade, você pode usar as perdas passadas para compensar quaisquer ganhos. Se houver baixas contábeis adicionais após a venda, você poderá reivindicá-las contra a renda regular.

De acordo com as orientações mais recentes do IRS para o ano fiscal de 2019, você pode deduzir até US $ 25.000 por ano, se:

• Sua renda bruta ajustada é inferior a US $ 100.000
• Você participa ativamente da administração da propriedade

Essa redução de imposto desaparece com uma renda bruta ajustada (AGI) de US $ 150.000, embora a maioria das pessoas que podem comprar uma segunda casa tenha uma AGI muito acima desses números. Se o seu AGI estiver entre US $ 100.000 e US $ 150.000, você se qualificará para metade da dedução. A participação ativa é o maior desafio. Você pode usar a dedução anual se você ou seu cônjuge quiser se tornar um profissional imobiliário qualificado e gerenciar ativamente a propriedade registrando as perdas passivas. Esteja avisado, no entanto, não é provável que o IRS acredite que você tenha um emprego em tempo integral e luar como gerente de propriedades. Você precisará de um diário detalhado sobre por que, quando, onde e o que está fazendo como gerente de propriedade para provar seu caso e deduzir a dedução.

A maioria das pessoas que possuem segundas residências seria melhor atendida, classificando-as como uma propriedade de uso misto para fins fiscais e alugando-as apenas pelas 14 noites livres de impostos em um determinado ano.

Venda de uma casa de férias

As propriedades em áreas populares de férias costumam ter uma valorização acima da média, portanto, em algum momento, você poderá sacar e vender. O período em que você possui uma casa de férias afeta seu imposto sobre ganhos de capital. Se você vender antes de um ano, estará sujeito à taxa de ganhos de capital de curto prazo. Se você vender depois de um ano, seu imposto federal será calculado à taxa de ganhos de capital a longo prazo.

No entanto, você pode se esquivar um pouco se estiver disposto a se mudar completamente. Se você vender sua residência principal com dedução livre de impostos de US $ 250.000 por pessoa e se mudar para a casa de férias e declarar sua nova residência principal, poderá usar a isenção de US $ 250.000 (US $ 500.000 para casais) novamente - desde que viva em a antiga casa de férias por dois anos. Infelizmente, essa estratégia geralmente é apenas prática para os trabalhadores independentes ou aposentados. Também existem outras restrições quanto ao uso da exclusão de ganhos de capital para casas de férias que foram convertidas em residência principal.

Quase 60% dos americanos possuem algum tipo de seguro de vida, de acordo com os números mais recentes de 2018.

Se você decidir se tornar um proprietário de segunda residência e tiver uma AGI abaixo de US $ 150.000, o melhor caminho a seguir pode ser envolver-se ativamente no gerenciamento de sua própria propriedade.

Dicas para o segundo proprietário

Se você possui uma segunda casa com a finalidade de alugá-la e possui uma AGI abaixo de US $ 150.000, entre nela e comece a administrá-la ativamente. Isso significa que você não poderá usar um agente para encontrar inquilinos. Você organizará os reparos pessoalmente, mas isso lhe dará perdas passivas para amortização.

Se o gerenciamento ativo não agradar a você ou seu AGI for muito alto, gaste mais tempo na cabine e transforme-o em uma propriedade de uso misto, em vez de uma propriedade de investimento. Isso significa que os impostos mudam com a alteração da designação - principalmente que você não pode usar perdas passivas. Mas você poderá reivindicar uma porcentagem dos juros da hipoteca e dos impostos sobre a propriedade como deduções do seu imposto de renda.