Noções básicas sobre seguro de inundação exigido pelo credor

"Apenas alguns centímetros de água de uma enchente podem causar dezenas de milhares de dólares em danos", de acordo com o Programa Nacional de Seguro contra Inundações. Esse fato resume por que os credores hipotecários às vezes exigem que os mutuários obtenham seguro contra inundações. Quando os valores das propriedades diminuem significativamente, os proprietários de imóveis que enfrentam possíveis execuções hipotecárias geralmente ficam ansiosos para evitar essas despesas adicionais e deixar o problema com o credor.

No entanto, agentes imobiliários e financiadores de hipotecas geralmente não informam os clientes sobre os requisitos de seguro contra inundações até que uma propriedade já esteja em garantia. Os proprietários de imóveis também não sabem que muitas áreas que não parecem imediatamente estar em alto risco de inundação são classificadas como de alto risco pela Agência Federal de Gerenciamento de Emergências (FEMA). Se você se encontrou nessa situação ou não deseja ser pego de surpresa, este artigo o ajudará desmistificando o seguro de inundação necessário ao credor.

(Veja como ler um dos documentos mais importantes que você possui: Entenda seu contrato de seguro .)

Por que os credores exigem seguro contra inundações

As apólices de seguro de proprietário (também chamadas de seguro contra riscos) não cobrem inundações - apenas um produto de seguro separado pode proteger contra danos causados ​​por inundações. O seguro contra inundações geralmente é opcional para os proprietários hipotecados nas áreas normalmente consideradas de risco de inundação. Pode até ser opcional para proprietários hipotecados em áreas de alto risco, dependendo do produto da hipoteca. No entanto, os proprietários de imóveis que fizerem uma hipoteca de um credor regulado federalmente ou segurado (como uma hipoteca da FHA) e comprarem uma casa em uma zona de inundação de alto risco (também conhecida como Área de Perigo de Inundação Especial) serão obrigados a comprar seguro contra inundações. Na maioria dos casos, o proprietário terá que pagar pelo seguro contra inundações todos os anos até que a hipoteca seja paga.

Quando alguém toma uma hipoteca, a casa serve como garantia se o mutuário parar de fazer pagamentos da hipoteca. Quando uma propriedade é financiada, o credor geralmente tem uma participação financeira maior na propriedade do que o mutuário. Se um dos ativos do credor é danificado pelas águas da enchente e o mutuário abandona a casa e para de fazer pagamentos de hipotecas, o credor é pego em uma posição perdida. Para eliminar esse risco, muitos credores exigem que o proprietário adquira um seguro contra inundações.

(Algumas coisas não devem ser deixadas ao acaso. Descubra onde você precisa de cobertura. Confira 5 apólices de seguro que todos deveriam ter .)

Reparando casas danificadas pelas inundações

É provável que o proprietário não se afaste de uma casa danificada quando puder ser reparado a um custo mínimo. O seguro contra inundações fornecerá dinheiro para reparar ou até reconstruir uma casa se for danificada ou destruída por inundações. O proprietário manterá a casa e continuará fazendo os pagamentos da hipoteca. Se o proprietário tiver que registrar uma reclamação, ele ou ela será responsável apenas pelo pagamento da franquia. Se o proprietário não puder pagar a franquia, que pode chegar a US $ 5.000, ainda há algum risco de que o proprietário possa ir embora. Além disso, como o seguro contra inundações atinge o valor máximo de US $ 250.000, como discutiremos mais adiante, o proprietário também pode ficar tentado a se afastar de uma propriedade que custará muito mais para reparar ou reconstruir.

Como funciona o seguro contra inundações?

O seguro contra inundações funciona como outros produtos de seguro. O segurado - o proprietário - paga um prêmio anual com base no risco de inundação da propriedade e na franquia que ele ou ela escolhe. Se a propriedade for danificada ou destruída por inundações, o proprietário receberá dinheiro pela quantia necessária para reparar o dano, até o limite da apólice.

O proprietário deve garantir a apólice de seguro contra inundações antes de fechar uma propriedade e renová-la todos os anos para cobrir o saldo principal do empréstimo. O credor geralmente cobra os pagamentos do seguro contra inundações junto com o pagamento mensal da hipoteca, mantém os fundos em uma conta de garantia e paga o prêmio inteiro à companhia de seguros uma vez por ano (semelhante à maneira como os impostos sobre propriedade e seguro contra riscos são tratados). Assim, uma vez que o proprietário proteja a política inicial, nenhuma outra ação poderá ser necessária além de pagamentos mensais da hipoteca. Também está disponível uma cobertura separada de até US $ 100.000 para pertences pessoais.

Você terá que comprá-lo?

Você pode descobrir sobre o risco de inundação de qualquer propriedade em FloodSmart.gov. Se o site indicar que a propriedade está em uma área de alto risco, provavelmente será necessário um seguro contra inundações. A decisão final depende dos mapas de taxas de seguro contra inundações e de uma determinação oficial de risco da zona de inundação. Você pode ver os mapas em FEMA.gov. Você também deve perguntar ao seu credor sobre seus requisitos de seguro contra inundações.

Em alguns bairros ou mesmo cidades inteiras, pode ser difícil encontrar uma casa que não esteja em uma área de alto risco. Em outras regiões, você pode evitar a necessidade de realizar um seguro de inundação completamente.

(Use essas idéias simples para economizar dinheiro e obter uma melhor cobertura para sua casa. Para saber mais, consulte Dicas de seguro para proprietários de casas.)

Como obter cobertura

O Programa Nacional de Seguro contra Inundações (NFIP), gerenciado pela FEMA, oferece seguro contra inundações aos proprietários de casas nas comunidades que participam do programa. O programa exige que as comunidades participantes "adotem e apliquem ordenanças que atendam ou excedam os requisitos da FEMA para reduzir o risco de inundações". Este programa também oferece um pequeno desconto no seguro contra inundações com base nas medidas que as comunidades tomam para mitigar os riscos de inundação.

As apólices de seguro reais são emitidas por companhias de seguros privadas, não pela FEMA. Você pode encontrar uma companhia de seguros participante no site da FEMA. Melhor ainda, peça recomendações a amigos, familiares e colegas de trabalho em sua cidade.

O custo do seguro contra inundações

O custo para garantir uma propriedade contra danos causados ​​por inundações é determinado por fatores associados ao risco, como o ano de construção do edifício, o número de andares, o nível de risco de inundação e a quantidade de cobertura exigida pelo credor. Esse valor deve se basear no custo de reconstrução, que pode ser obtido na companhia de seguros do proprietário.

O preço para garantir um imóvel com uma franquia específica e uma quantidade específica de cobertura será o mesmo, independentemente da escolha da sua seguradora, pois os prêmios do seguro contra inundações são regulados pelo governo. No entanto, você tem algum controle sobre o custo de sua política, pois pode escolher seu valor dedutível.

Para descobrir quanto custa o seguro contra inundações especificamente para sua residência, preencha o perfil de risco de inundação no site da FEMA e entre em contato com um dos agentes de seguros participantes listados. O site fornece apenas uma faixa aproximada de possíveis custos de cobertura. Um agente de seguros pode fornecer uma cotação precisa. Você ainda pode obter uma cotação, mesmo que esteja apenas olhando a propriedade e não a tenha sob contrato. Em geral, espere pagar pelo menos algumas centenas de dólares pelo seguro contra inundações.

O valor máximo do seguro permitido por lei é de US $ 250.000 para a estrutura. A cobertura do conteúdo é opcional - não é exigida pelo credor - mas custa extra (e é limitado a US $ 100.000).

Segundo a FEMA, os seguintes itens são considerados parte da estrutura do edifício:

• O edifício segurado e sua fundação
• Os sistemas elétricos e hidráulicos
• Equipamento central de ar condicionado, fornos e aquecedores de água
• Geladeiras, fogões de cozinha e aparelhos embutidos, como lava-louças
• Alcatifa permanentemente instalada sobre um piso inacabado
• Painéis, wallboard, estantes e armários permanentemente instalados
• Persianas
• Garagens isoladas até 10% da cobertura imobiliária (edifícios que não sejam garagens requerem uma política separada para propriedades prediais)
• Remoção de entulho

O que não é coberto

Conforme especificado pela FEMA, muitas coisas importantes e caras não são cobertas pelo seguro contra inundações. Você terá que adquirir uma cobertura adicional de propriedade pessoal se estiver preocupado com o custo da substituição dos seguintes itens:

• Pertences pessoais, como roupas, móveis e equipamentos eletrônicos
• Cortinas
• Ar condicionado portátil e janela
• Fornos de microondas e lava-louças portáteis
• Tapetes não incluídos na cobertura do edifício (ver acima)
• Máquinas de lavar e secar roupa
• Congeladores de alimentos e a comida neles
• Certos itens valiosos, como obras de arte originais e peles (até US $ 2.500)

Além disso, nem a construção nem o seguro contra inundações de bens pessoais cobrirão o seguinte:

• Danos causados ​​por umidade, mofo ou bolor que poderiam ter sido evitados pelo proprietário
• Moeda, metais preciosos e papéis valiosos, como certificados de ações
• Propriedade e pertences fora de um edifício, como árvores, plantas, poços, sistemas sépticos, passeios, decks, pátios, cercas, paredões, banheiras de hidromassagem e piscinas
• Despesas vivas como alojamento temporário
• Perdas financeiras causadas por interrupção dos negócios ou perda de uso de bens segurados
• A maioria dos veículos automotores, como carros, incluindo suas peças

Outros déficits e avisos

O seguro contra inundações é caro e, como outras formas mais comuns de seguro, pode tornar a casa própria menos acessível ou até inacessível para algumas pessoas. Calcule se você poderá pagar pelo seguro contra inundações pelo tempo necessário para adquiri-lo antes de se comprometer com uma propriedade. Se sua apólice de seguro contra inundações custa US $ 1.000 por ano e você leva 30 anos para pagar sua hipoteca, esse é um custo adicional de longo prazo de US $ 30.000 para ser o proprietário dessa casa.

Substituição vs. Cobertura Máxima

Algumas empresas de seguros contra inundações tentarão fazer com que você compre um seguro pelo valor máximo de US $ 250.000, mesmo que o credor não exija tanta cobertura. Se o valor principal de um empréstimo for de apenas US $ 200.000, a cobertura extra não será necessária. Observe o valor de reposição da sua casa, conforme determinado pela companhia de seguros dos seus proprietários. Este valor é total para o qual você precisa adquirir um seguro. O seguro precisa apenas cobrir o valor da estrutura física, não a terra.

Refinanciamento e seguro contra inundações

Se você está pensando em refinanciar e não precisa de um seguro contra inundações sob sua hipoteca existente, verifique se a designação de inundação foi alterada. Agora você pode estar em uma zona de inundação de alto risco, mesmo que não estivesse antes. Pode não valer a pena refinanciar quando você adiciona o novo custo do seguro contra inundações.

Finalmente, a cobertura máxima permitida de US $ 250.000 pode não ser suficiente para reconstruir algumas propriedades. Se a companhia de seguros de seus proprietários disser que custará mais de US $ 250.000 para reconstruir sua propriedade em caso de perda total, esteja ciente do risco ao qual você ainda está sujeito, mesmo com a cobertura de seguro contra inundações.

Evitando seguro contra inundações exigido pelo credor

Existem várias opções para evitar o seguro de inundação exigido pelo credor, embora não sejam ideais para todos, especialmente para aqueles que vivem em áreas de alto risco.

Pesquisa

Pesquise antes de comprar - encontre propriedades que não estão localizadas em zonas propensas a inundações.

Pesquisa

Faça uma pesquisa (por cerca de US $ 1.500) para verificar se sua propriedade específica está elevada o suficiente para não estar na área de inundação, mesmo que sua comunidade esteja em geral. Você poderá obter uma isenção se provar que sua propriedade não corre alto risco.

Organizar

Organize sua comunidade e trabalhe com o governo local para fazer ações para mitigar o risco de inundação a ponto de a área não estar mais em uma área de alto risco.

A linha inferior

Ter que comprar um seguro contra inundações não deve ser uma surpresa feia quando você está comprando ou refinanciando uma casa. Educar-se agora pode ajudá-lo a entender quando os credores precisam de seguro contra inundações, como reduzir seu custo ou, em alguns casos, até como evitá-lo completamente.

(Descubra tudo o que os novos proprietários precisam saber antes de assinar na linha pontilhada. Consulte o Guia do Iniciante ao Seguro de Proprietários .)