Empréstimos subprime: ajudando ou escondendo?
Subprime é uma classificação de empréstimos oferecidos a taxas superiores à taxa básica de juros para indivíduos que não podem se qualificar para empréstimos com taxa básica de juros. Isso geralmente ocorre quando os mutuários têm pouco crédito e, como resultado, o credor os vê como de maior risco.
A qualificação do empréstimo é baseada em muitos fatores, incluindo renda, ativos e classificação de crédito. Na maioria dos casos, os tomadores de empréstimos subprime têm pontos de interrogação em uma ou mais dessas áreas, como uma classificação de crédito ruim ou uma incapacidade de provar renda. Por exemplo, alguém com uma classificação de crédito abaixo de 620 ou sem ativos provavelmente não se qualificará para uma hipoteca tradicional e precisará recorrer a um empréstimo subprime para obter o financiamento necessário. Continue lendo para saber mais sobre esse tipo de empréstimo e como ele recebeu sua má reputação.
Subprime vs. Prime
Além de ter taxas de juros mais altas do que os empréstimos de primeira linha, os empréstimos subprime geralmente vêm com taxas mais altas. E, diferentemente dos empréstimos de taxa básica, que são bastante semelhantes de credor para credor, os empréstimos subprime variam bastante. Um processo conhecido como precificação baseada em risco é usado para calcular taxas e prazos de hipotecas - quanto pior o seu crédito, mais caro o empréstimo.
Empréstimos subprime são geralmente usados para financiar hipotecas. Eles geralmente incluem multas de pré-pagamento que não permitem que os mutuários paguem o empréstimo antecipadamente, dificultando e onerando o refinanciamento ou a aposentadoria do empréstimo antes do final de seu prazo. Alguns desses empréstimos também vêm com vencimentos em balão, que exigem um grande pagamento final. Ainda assim, outros vêm com taxas introdutórias artificialmente baixas que aumentam substancialmente, aumentando o pagamento mensal em até 50%.
Os mutuários geralmente não percebem que um empréstimo é subprime porque os credores raramente usam essa terminologia. Do ponto de vista de marketing, "subprime" não é um termo atraente. (Para saber mais, leia: Subprime é frequentemente Subpar .)
História
A Lei de Reinvestimento Comunitário de 1977 e posterior liberalização dos regulamentos deram aos credores forte incentivo para emprestar dinheiro a tomadores de baixa renda. A Lei de Desregulamentação e Controle Monetário de 1980 permitiu aos credores cobrar taxas de juros mais altas aos mutuários com baixa pontuação de crédito. Então, a Lei da Paridade da Transação Hipotecária Alternativa, aprovada em 1982, permitiu o uso de empréstimos de taxa variável e pagamentos de balão. Finalmente, a Lei de Reforma Tributária de 1986 eliminou a dedução de juros para empréstimos ao consumidor, mas manteve a dedução de juros hipotecários. Esses atos colocam em movimento a investida dos empréstimos subprime. (Para saber mais, leia: A dedução de imposto sobre juros hipotecários .)
Com o tempo, as empresas se adaptaram a esse ambiente em mudança e a expansão dos empréstimos subprime começou a sério. Embora os empréstimos subprime estejam disponíveis para uma variedade de compras, as hipotecas são os itens mais caros para a maioria dos consumidores; portanto, um aumento nos empréstimos subprime naturalmente atraiu o mercado hipotecário. De acordo com estatísticas divulgadas pelo Federal Reserve Board em 2004, de 1994 a 2003, os empréstimos subprime aumentaram a uma taxa de 25% ao ano, tornando-o o segmento que mais cresce no setor de hipotecas nos EUA. Além disso, o Federal Reserve Board cita o crescimento como "um aumento de quase dez vezes em apenas nove anos".
O bom
Os empréstimos subprime aumentaram as oportunidades de aquisição de imóveis, adicionando nove milhões de famílias às fileiras de proprietários em menos de uma década e catapultando os Estados Unidos para o nível superior dos países desenvolvidos nas taxas de aquisição de imóveis, a par do Reino Unido e ligeiramente atrás da Espanha, Finlândia, Irlanda e Austrália, de acordo com o Federal Reserve. Mais da metade dos que são adicionados às fileiras de novos proprietários são minorias. Como o patrimônio da casa é o principal veículo de poupança para uma porcentagem significativa da população, a propriedade da casa é uma boa maneira de gerar riqueza.
O mal
Empréstimos subprime são caros. Eles têm taxas de juros mais altas e geralmente são acompanhados por pré-pagamento e outras multas. Os empréstimos com taxas ajustáveis são uma preocupação particular, pois os pagamentos podem aumentar drasticamente quando as taxas de juros aumentam. (Para saber mais sobre empréstimos com taxas ajustáveis, consulte Hipotecas: taxa fixa versus taxa ajustável e sonho americano ou pesadelo para hipotecas? ) Com demasiada frequência, empréstimos subprime são feitos para pessoas que não têm outra maneira de acessar fundos e pouco entendimento do mecânica do empréstimo.
Do lado dos empréstimos, a pressa de atrair novos negócios pode levar a práticas comerciais desleixadas, como conceder empréstimos sem exigir que os mutuários forneçam comprovante de renda documentado e sem levar em consideração o que acontecerá se as taxas de juros aumentarem. Isso pode revelar-se um negócio arriscado se as pessoas não puderem pagar seus empréstimos e as taxas de perda da taxa de hipoteca subirem. Em 2007, a New Century Financial Corp, que na época era um popular credor hipotecário subprime entrou com pedido de falência
O feio
Como os tomadores de empréstimos subprime geralmente não são candidatos favoráveis a empréstimos mais tradicionais, os empréstimos subprime tendem a ter taxas de inadimplência significativamente mais altas do que os empréstimos de taxa básica. Quando as taxas de juros sobem rapidamente e os valores da habitação estagnam ou caem, os efeitos cascata são sentidos em todo o setor.
A incapacidade dos mutuários em cumprir seus pagamentos ou refinanciar (devido a multas por pagamento antecipado) faz com que os mutuários deixem de pagar. À medida que as taxas de execução hipotecária aumentam, os credores falham. Por fim, os investidores que adquiriram títulos lastreados em hipotecas com base em empréstimos subprime também se machucam quando os empréstimos subjacentes são inadimplentes. (Para saber mais sobre como isso funciona, leia os Bastidores da sua hipoteca .)
Cuidado com o comprador
Quando usados de forma responsável pelos credores, os empréstimos subprime podem fornecer poder de compra a indivíduos que, de outra forma, não teriam acesso a fundos. No entanto, como a crise das hipotecas subprime de 2007-2010 ilustra, os empréstimos subprime podem ser altamente arriscados. (Para uma análise aprofundada da crise do subprime, leia: O combustível que alimentou o colapso do subprime ).