Segurança Residencial Hipotecária (RMBS)
Os títulos garantidos por hipotecas residenciais (RMBS) são um título baseado em dívida (semelhante a um título), lastreado pelos juros pagos em empréstimos para residências. Os juros de empréstimos, como hipotecas, empréstimos para aquisição de ações e hipotecas subprime, são considerados algo com uma taxa de inadimplência comparativamente baixa e uma taxa de juros comparativamente alta, uma vez que existe uma alta demanda pela propriedade de uma residência pessoal ou familiar . Os investidores são atraídos por esse tipo de segurança e também querem ser protegidos do risco de inadimplência inerente a empréstimos individuais desse tipo. Esse risco é atenuado ao reunir muitos desses empréstimos para minimizar o risco de uma inadimplência individual.
Principais Takeaways
- Um RMBS (Mortgage Backed Security) residencial é semelhante a um título pago com base em pagamentos de muitas hipotecas individuais.
- Um RMBS pode aumentar os lucros e diminuir o risco para os investidores.
- Um RMBS também pode criar um grande risco sistêmico se não for estruturado adequadamente.
- A emissão de muitos RMBS mal construídos contribuiu para a crise financeira de 2008.
Como funciona um RMBS (Mortgage-Backed Security) residencial
Um título imobiliário lastreado em hipotecas é construído por uma de duas fontes: uma agência governamental, como a Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) e a Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac), ou por uma empresa de banco de investimento que não seja uma agência . Primeiro, essas entidades vendem ou controlam um grande número de empréstimos residenciais. Em seguida, eles agrupam um grande número deles em um único conjunto de empréstimos. Finalmente, essas entidades vendem essencialmente títulos lastreados por esse conjunto de empréstimos.
Os pagamentos desses empréstimos fluem para os investidores que compraram esse pool, e as taxas de juros que recebem são melhores do que os títulos lastreados pelo governo dos EUA. As instituições emissoras mantêm uma taxa pela administração do pool, e os riscos de inadimplência nessas hipotecas são compartilhados pelas entidades emissoras e pelos investidores. Como cada um desses empréstimos é uma pequena parte do conjunto maior de empréstimos coletados, a inadimplência de qualquer um desses empréstimos tem menos impacto sobre os investidores do que se eles investissem qualquer um desses empréstimos individualmente.
Vantagens e desvantagens de um RMBS
A construção de um RMBS tem a vantagem de fornecer menos riscos e maior lucratividade aos investidores. Também permite que as entidades emissoras levantem mais dinheiro para reservas, contra as quais podem fazer mais empréstimos. Isso, por sua vez, disponibiliza mais capital de investimento para empresários e empreendedores.
Como um indicador de sua eficiência e benefício, pode-se notar que a maior categoria única de investidores em RMBS são as companhias de seguros de vida. Essas instituições se beneficiam de ter uma maneira eficiente de investir bilhões de dólares em investimentos com taxas de juros mais altas que os títulos do governo, embora ainda corram riscos aceitáveis.
Um RMBS pode conter vários tipos de hipotecas. Os valores mobiliários podem conter todos os tipos de hipotecas ou uma mistura de diferentes tipos. Eles podem conter hipotecas com taxas fixas, taxas flutuantes, taxas ajustáveis e hipotecas de qualidade de crédito variável, incluindo prime e subprime. Essa variedade ajuda a diminuir o risco de inadimplência.
A complexidade de todos os RMBS, como um tipo de investimento, cria algumas desvantagens difíceis de quantificar. O primeiro é o risco sistêmico ou o risco de que o estresse do sistema financeiro possa afetar uniformemente todos os investimentos no pool subjacente ao RMBS. Esse risco foi evidente na crise financeira de 2008. A segunda é que, como os investidores estão mais distanciados dos detentores de hipotecas individuais, eles têm menos participação no seu sucesso. Enquanto as taxas históricas de inadimplência pairavam em torno de dois por cento, em 2009 essa taxa era de quase cinco por cento. Dez anos depois, esse risco parece pouco preocupante para os investidores, uma vez que a taxa de inadimplência caiu abaixo de um por cento.
Investir em valores mobiliários garantidos por hipotecas residenciais
Investir em uma garantia lastreada em hipotecas residenciais pode expor o investidor ao risco de pré-pagamento e risco de crédito. Risco de pagamento antecipado é o risco de o detentor da hipoteca pagar a hipoteca antes de sua data de vencimento, o que reduz a quantidade de juros que o investidor teria recebido de outra forma. Pré-pagamento, nesse sentido, é um pagamento que excede o pagamento principal programado. Essa situação pode surgir se a taxa de juros atual do mercado cair abaixo da taxa de juros da hipoteca, uma vez que o proprietário tem maior probabilidade de refinanciar a hipoteca.
Os títulos lastreados em hipotecas residenciais são utilizados por instituições financeiras, como companhias de seguros, devido às suas características de fluxo de caixa e vida útil relativamente longa, que podem compensar passivos de longo prazo assumidos pelas companhias de seguros. Além disso, os compradores de valores mobiliários garantidos por hipotecas residenciais geralmente contribuem para a forma como são construídos, para que possam ser personalizados de forma exclusiva para compensar um passivo ou para se adequar a outras preferências do investidor quanto ao risco, retorno e tempo dos fluxos de caixa, por exemplo.