7 Passos para um Negócio Imobiliário Comercial Quente

Pergunte a qualquer profissional do setor imobiliário sobre os benefícios de investir em imóveis comerciais, e você provavelmente desencadeará um monólogo sobre como essas propriedades são melhores do que as residenciais. Os proprietários de imóveis comerciais adoram o fluxo de caixa adicional, as economias de escala benéficas, o campo de jogo relativamente aberto, o mercado abundante de bons gerentes de propriedades a preços acessíveis e a maior recompensa dos imóveis comerciais.

Mas como você avalia as melhores propriedades? E o que separa os grandes negócios dos fracassos?

Como a maioria das propriedades, o sucesso começa com um bom plano. Aqui está um para ajudá-lo a avaliar um bom acordo de propriedade comercial.

Aprenda o que os insiders sabem

Para ser um participante em imóveis comerciais, aprenda a pensar como um profissional. Por exemplo, saiba que a propriedade comercial é avaliada diferentemente da propriedade residencial. A renda de imóveis comerciais está diretamente relacionada à sua metragem quadrada utilizável. Esse não é o caso de casas individuais. Você também verá um fluxo de caixa maior com propriedades comerciais. A matemática é simples: você ganhará mais renda em residências multifamiliares, por exemplo, do que em uma casa unifamiliar. Saiba também que arrendamentos de propriedades comerciais são mais longos do que em residências unifamiliares. Isso abre caminho para um maior fluxo de caixa. Por fim, se você estiver em um ambiente de crédito mais restrito, não deixe de bater com o dinheiro na mão. Os credores de imóveis comerciais gostam de ver pelo menos 30% de queda antes de dar um empréstimo à luz verde.

Mapear um plano de ação

A definição de parâmetros é a principal prioridade de um negócio imobiliário comercial. Por exemplo, pergunte a si mesmo quanto você pode pagar e, em seguida, procure hipotecas para ter uma idéia de quanto você pagará ao longo da vida da hipoteca. O uso de ferramentas como calculadoras de hipotecas pode ajudá-lo a desenvolver boas estimativas do custo total da sua casa.

Outras perguntas importantes a serem feitas incluem: Quanto você espera ganhar com o negócio? Quem são os principais atores? Quantos inquilinos já estão a bordo e pagam aluguel? Quanto espaço de aluguel você precisa preencher?

Aprenda a reconhecer um bom negócio

Os principais profissionais do setor imobiliário sabem muito quando vêem um. Qual é o segredo deles? Primeiro, eles têm uma estratégia de saída - as melhores ofertas são aquelas em que você sabe que pode se afastar. Ajuda a ter um olhar penetrante do proprietário - sempre procure danos que exijam reparos, saiba como avaliar riscos e certifique-se de quebrar a calculadora para garantir que a propriedade atenda às suas metas financeiras.

Familiarize-se com as principais métricas de imóveis comerciais

As principais métricas comuns a serem usadas na avaliação de imóveis incluem:

Resultado Operacional Líquido (NOI)
O NOI de um imóvel comercial é calculado avaliando a receita operacional bruta do primeiro ano da propriedade e subtraindo as despesas operacionais do primeiro ano. Você quer ter um NOI positivo.

Taxa de Cap
A taxa "capitalização" - ou capitalização - de uma propriedade imobiliária é usada para calcular o valor das propriedades produtoras de renda. Por exemplo, um complexo de apartamentos de cinco unidades ou mais, prédios comerciais e shoppings menores são bons candidatos para a determinação do cap rate. As taxas de juros são usadas para estimar o valor presente líquido dos lucros futuros ou do fluxo de caixa; o processo também é chamado de capitalização de ganhos.

Dinheiro em dinheiro
Os investidores imobiliários comerciais que dependem de financiamento para comprar suas propriedades geralmente aderem à fórmula de dinheiro em dinheiro para comparar o desempenho do primeiro ano de propriedades concorrentes. Dinheiro contra dinheiro considera o fato de o investidor em questão não exigir dinheiro em 100% para comprar o imóvel em consideração, mas também o fato de que o investidor não manterá todo o NOI porque ele ou ela deve usar algum para fazer pagamentos de hipotecas. Para descobrir dinheiro em dinheiro, os investidores imobiliários devem determinar o valor necessário para investir na compra do imóvel ou em seu investimento inicial.

Procure vendedores motivados

Como qualquer empresa, os clientes dirigem imóveis. Seu trabalho é encontrá-los - especificamente aqueles que estão prontos e ansiosos para vender abaixo do valor de mercado. O fato é que nada acontece ou até importa no setor imobiliário até você encontrar um acordo, que geralmente é acompanhado por um vendedor motivado. É alguém com um motivo premente para vender abaixo do valor de mercado. Se seu vendedor não estiver motivado, ele não estará tão disposto a negociar.

Descubra as belas artes do bairro "agricultura"

Uma excelente maneira de avaliar uma propriedade comercial é estudar o bairro em que está localizado, abrindo casas, conversando com outros proprietários do bairro e procurando vagas.

Use uma abordagem "tripla" para avaliar propriedades

Seja adaptável ao procurar ótimas ofertas. Use a internet, leia os anúncios classificados e contrate cachorros-pássaros para encontrar as melhores propriedades. Cães-pássaros imobiliários podem ajudá-lo a encontrar oportunidades valiosas de investimento em troca de uma taxa de indicação.

A linha inferior

Em geral, encontrar e avaliar propriedades comerciais não se resume apenas a bairros agrícolas, a obter um ótimo preço ou a enviar sinais de fumaça para atrair vendedores para você. No coração de agir, está a comunicação humana básica. Trata-se de construir relacionamentos e relacionamento com os proprietários, para que se sintam à vontade para conversar sobre os bons negócios - e fazer negócios com você.