A maneira REIT

A abundância de veículos de investimento por aí cria um desafio para o investidor médio tentando entender o que eles são. As ações são o principal pilar do investimento, os títulos sempre foram o local seguro para estacionar seu dinheiro, as opções aumentaram a alavancagem dos especuladores e os fundos mútuos são considerados um dos veículos mais fáceis para os investidores. Um tipo de investimento que não se enquadra nessas categorias e geralmente é esquecido é a confiança no investimento imobiliário, ou REIT.

Principais Takeaways

• Um fundo de investimento imobiliário (REIT) é uma empresa que possui, opera ou financia propriedades produtoras de renda.
• Os REITs patrimoniais detêm e gerenciam imóveis.
• Os REITs hipotecários mantêm ou negociam hipotecas e títulos lastreados em hipotecas.
• Os REITs geram um fluxo de renda estável para os investidores, mas oferecem pouco em termos de valorização do capital.
• A maioria dos REITs são negociados publicamente como ações, tornando-os altamente líquidos - ao contrário da maioria dos investimentos imobiliários.

O que é um REIT?

Uma empresa de confiança REIT que acumula um pool de dinheiro, por meio de uma oferta pública inicial (IPO), que é usada para comprar, desenvolver, gerenciar e vender ativos no setor imobiliário. O IPO é idêntico a qualquer outra oferta de segurança com muitas das mesmas regras em relação a prospectos, requisitos e regulamentos de relatórios; no entanto, em vez de comprar ações em uma única empresa, o proprietário de uma unidade REIT está comprando uma parte de um conjunto gerenciado de imóveis. Esse pool de imóveis gera renda por meio do aluguel, arrendamento e venda de imóveis e os distribui diretamente diretamente ao detentor do REIT. (Para mais explicações, leia nosso artigo: O que são REITs? )

Tipos de REITs

Os REITs, como a maioria dos investimentos, têm uma variedade de sabores. Esses fundos têm classificações que indicam o tipo de negócio que realizam e podem ser classificados ainda mais, dependendo de como suas ações são compradas e vendidas.

REITs de ações é a forma mais comum de empresa. Essas entidades compram, possuem e gerenciam imóveis geradores de renda. As receitas advêm principalmente dos aluguéis e não da revenda das propriedades do portfólio.

Os REITs de hipotecas, também conhecidos como mREITs, emprestam dinheiro a proprietários e operadores imobiliários. Os empréstimos podem ser diretamente através de hipotecas e empréstimos ou indiretamente através da aquisição de títulos garantidos por hipotecas (MBS). MBS são investimentos que detêm conjuntos de hipotecas emitidas por empresas patrocinadas pelo governo (GSEs). Seus ganhos provêm principalmente da margem líquida de juros - o spread entre os juros auferidos em empréstimos hipotecários e o custo de financiamento desses empréstimos. Devido ao foco centrado na hipoteca deste REIT, eles são potencialmente sensíveis ao aumento da taxa de juros.

As empresas híbridas de REITs possuem tanto imóveis para aluguel quanto empréstimos hipotecários em suas carteiras. Dependendo do foco declarado de investimento da entidade, eles podem pesar o portfólio para mais propriedades ou mais ativos hipotecários.

Vantagens

Quando você compra uma parte de um REIT, está basicamente comprando um ativo físico com uma expectativa de vida longa e potencial de renda por meio da valorização do aluguel e da propriedade. Isso contrasta com as ações ordinárias em que os investidores estão comprando o direito de participar da lucratividade da empresa através da propriedade. Ao comprar um REIT, não se está apenas tomando uma participação real na propriedade da propriedade por meio de aumentos e diminuições de valor, mas também participando da renda gerada pela propriedade. Isso cria um pouco de rede de segurança para os investidores, pois eles sempre terão direitos sobre a propriedade subjacente à confiança enquanto desfrutam dos benefícios de sua renda.

Outra vantagem que este produto oferece ao investidor médio é a capacidade de investir em imóveis sem os grandes requisitos de capital e mão-de-obra normalmente associados. Além disso, como os fundos dessa relação de confiança são reunidos, uma maior quantidade de diversificação é gerada, pois as empresas de confiança podem comprar inúmeras propriedades e reduzir os efeitos negativos de problemas com um único ativo. Investidores individuais que tentam imitar um REIT precisariam comprar e manter um grande número de propriedades de investimento, e isso geralmente implica uma quantidade substancial de tempo e dinheiro em um investimento que não é facilmente liquidado. Ao comprar um REIT, o investimento de capital é limitado ao preço da unidade, a quantidade de trabalho investido é restrita à quantidade de pesquisa necessária para fazer o investimento certo, e as ações são líquidas nas bolsas de valores regulares.

A vantagem final, e provavelmente a mais importante, que os REITs oferecem é sua exigência de distribuir quase 90% de sua renda tributável anual, criada por imóveis geradores de renda, aos seus acionistas. Esse valor é dedutível no nível corporativo e geralmente tributado no nível pessoal. Portanto, diferentemente dos dividendos, existe apenas um nível de tributação para as distribuições pagas aos investidores. Essa alta taxa de distribuição significa que o detentor de um REIT está participando muito da lucratividade da administração e da propriedade dentro do trust, ao contrário da propriedade comum das ações em que a corporação e seu conselho decidem se o excesso de caixa é ou não distribuído ao acionista.

Escolhendo o REIT certo

Como em qualquer investimento, você deve fazer sua lição de casa antes de decidir qual REIT comprar. Existem alguns sinais óbvios que você deve observar antes de tomar a decisão:

1. Gerenciamento
É sempre importante, ao comprar um conjunto de ativos confiável ou gerenciado, entender e conhecer o histórico dos gerentes e de sua equipe. A lucratividade e a valorização dos ativos estão intimamente associadas à capacidade do gerente de escolher os investimentos certos e decidir sobre as melhores estratégias. Ao escolher em que REIT investir, verifique se conhece a equipe de gerenciamento e seu histórico. Verifique para ver como eles são compensados. Se for baseado no desempenho, é provável que eles estejam atendendo também aos seus melhores interesses.

2. Diversificação
REITs são relações de confiança focadas na propriedade da propriedade. Como os mercados imobiliários variam de acordo com a localização e o tipo de propriedade, é crucial que o REIT que você decide comprar seja adequadamente diversificado. Se o REIT for fortemente investido em imóveis comerciais e houver uma queda nas taxas de ocupação, você terá grandes problemas. Diversificação também significa que a confiança tem acesso suficiente ao capital para financiar futuras iniciativas de crescimento e alavancar-se adequadamente para o aumento dos retornos.

3. Ganhos
O item final que você deve considerar antes de comprar em um REIT específico são os fundos das operações e o dinheiro disponível para distribuição. Esses números são importantes, pois medem o desempenho geral do REIT, que, por sua vez, se traduz no dinheiro transferido para os investidores. Cuidado para não usar os números de renda regulares gerados pelo REIT, pois eles incluirão qualquer depreciação da propriedade e, portanto, alterarão os números. Esses números são úteis apenas se você já examinou atentamente os outros dois sinais, pois é possível que o REIT possa estar apresentando retornos anômalos devido às condições do mercado imobiliário ou à sorte da administração em escolher investimentos. (Para mais informações, consulte Como avaliar um REIT .)

A linha inferior

Com tantas maneiras diferentes de investir seu dinheiro, é importante que qualquer decisão tomada seja bem informada. Isso se aplica a ações, títulos, fundos mútuos, REITs ou qualquer outro investimento. No entanto, os REITs têm alguns recursos interessantes que podem se encaixar no seu portfólio.