Conduta de Investimento Imobiliário Imobiliário (REMIC)
Um canal de investimento imobiliário (REMIC) é um veículo para fins especiais usado para reunir empréstimos hipotecários e emitir títulos lastreados em hipotecas (MBS). Os conduítes de investimento em hipotecas imobiliárias mantêm hipotecas comerciais e residenciais em confiança e emitem interesses nessas hipotecas aos investidores.
REPARTIÇÃO DO CONDUTOR DE INVESTIMENTOS HIPOTECÁRIOS (REMIC)
Semelhante às obrigações hipotecárias garantidas, os REMIC reúnem hipotecas em conjuntos com base no risco e emitem títulos ou outros valores mobiliários aos investidores. Esses títulos são negociados no mercado secundário de hipotecas.
Os REMICs foram autorizados pela promulgação da Lei de Reforma Tributária de 1986. Um canal de investimento imobiliário pode ser organizado como uma parceria, um fundo, uma corporação ou associação. REMICs são entidades federais isentas de impostos. Os investidores ainda estão sujeitos ao imposto de renda individual. O status de isenção de impostos de um REMIC pode ser perdido, se um empréstimo em seu pool for trocado por outro empréstimo. Os regulamentos federais exigem que os empréstimos em um determinado pool sejam constantes. Em outras palavras, os empréstimos não podem ser significativamente modificados ou trocados por empréstimos diferentes com novos termos.
Fannie Mae e Freddie Mac são alguns dos emissores mais importantes do REMICS.
Limites associados a um canal de investimento imobiliário
Restrições podem ser impostas a empréstimos imobiliários comerciais que foram securitizados pelas REMICs. Se um proprietário estiver interessado em fazer melhorias em um imóvel coberto por esse empréstimo, ele poderá enfrentar limitações que os impedirão de tomar medidas. As reformas planejadas podem alterar substancialmente o valor das garantias que garantiram o empréstimo, o que não seria permitido. Foram apresentadas propostas para alterar os regulamentos que limitam e restringem essas reformas. A intenção era permitir que os proprietários com empréstimos comerciais securitizados pelas REMICs realizassem melhorias e aprimoramentos para tornar suas propriedades mais atraentes para o mercado.
Por exemplo, a Lei de Melhoria de Condutas de Investimento Imobiliário Imobiliário de 2009 foi proposta por legislação introduzida no Congresso. O objetivo pretendido era atualizar as regras do REMIC para permitir que os proprietários de ativos imobiliários problemáticos modifiquem suas propriedades. Ele foi especificamente focado em hipotecas qualificadas e propriedades de execução hipotecária no Programa de Ajuda a Ativos com Problemas.
A legislação proposta incluía uma declaração de que modificações de propriedade sob tais termos não seriam consideradas transações proibidas, conforme descrito pelo Internal Revenue Service. O interesse no REMIC continuaria sendo tratado como interesse regular e os recursos gerados por modificações no imóvel seriam tratados da mesma maneira que são recebidos por meio de hipotecas qualificadas.
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