Um Guia de Investimento Imobiliário

Quando você pensa em comprar imóveis, a primeira coisa que provavelmente vem à mente é a sua casa. Mas a propriedade física também pode fazer parte do portfólio, especialmente como proteção contra o mercado de ações. No entanto, enquanto o setor imobiliário se tornou um veículo de investimento popular nos últimos 50 anos, comprar e possuir tijolos e argamassa é muito mais complicado do que investir em ações e títulos. Neste artigo, examinaremos as principais opções para investidores individuais, listadas em ordem aproximada de quão direto é um investimento imobiliário e os motivos para investir.

Propriedades básicas de aluguel

Este é um investimento tão antigo quanto a prática de propriedade da terra. Uma pessoa comprará um imóvel e o alugará para um inquilino. O proprietário, o proprietário, é responsável pelo pagamento da hipoteca, impostos e manutenção da propriedade.

Idealmente, o proprietário cobra aluguel suficiente para cobrir todos os custos acima mencionados. Um proprietário também pode cobrar mais para obter lucro mensal, mas a estratégia mais comum é ser paciente e cobrar apenas aluguel suficiente para cobrir as despesas até que a hipoteca seja paga, momento em que a maior parte do aluguel se torna lucro. Além disso, a propriedade também pode ter valorizado ao longo da hipoteca, deixando o proprietário com um ativo mais valioso. De acordo com o US Census Bureau, os imóveis nesse país aumentaram consistentemente em valor de 1940 a 2006. Embora tenha havido uma queda durante o colapso das hipotecas subprime de 2008 a 2010, ele agora se recuperou e aumentou em geral.

Um investidor deve conhecer o mercado em que está pesquisando propriedades ou contratar um especialista para ajudar. Para investidores que buscam um fluxo de renda com imóveis para locação, os aspectos mais importantes a considerar são a localização da propriedade e as taxas de aluguel no mercado. Quanto à localização, muitos aluguéis bem-sucedidos estão localizados nas proximidades das principais escolas. Por exemplo, se você comprar um imóvel perto de uma universidade estadual, é provável que os alunos aluguem um ano após ano. Há também muitas outras características de uma propriedade rentável, e algumas levam tempo para aprender.

Obviamente, existem manchas em face do que parece ser um investimento ideal. Você pode acabar com um inquilino ruim que danifica a propriedade ou, pior ainda, acaba não tendo inquilino. Isso deixa você com um fluxo de caixa mensal negativo, o que significa que você pode ter que se esforçar para cobrir seus pagamentos de hipoteca. Há também a questão de encontrar a propriedade certa. Você vai querer escolher uma área onde as taxas de vacância são baixas e escolher um lugar que as pessoas vão querer alugar.

Depois de encontrar uma propriedade ideal em uma área em que as pessoas desejam alugar, use uma calculadora de hipoteca para determinar o custo total da propriedade com juros. Também vale a pena pesquisar diferentes tipos de hipotecas para garantir uma taxa de juros favorável para o seu aluguel.

Talvez a maior diferença entre uma propriedade alugada e outros investimentos seja a quantidade de tempo e trabalho que você precisa dedicar a cuidar dela. Se você não quiser, pode contratar um gerente profissional de propriedades. Porém, o salário dele se torna uma despesa que afeta a rentabilidade do seu investimento. (Para leitura relacionada, consulte "4 maneiras de avaliar um imóvel para locação de imóveis")

O outro lado: negociação imobiliária

Este é o lado selvagem do investimento imobiliário. Como os comerciantes do dia que estão longe de um investidor de compra e manutenção, os comerciantes de imóveis são uma raça completamente diferente dos proprietários de imóveis de compra e aluguel. Os corretores de imóveis compram propriedades com a intenção de mantê-las por um curto período, geralmente não mais que três a quatro meses, quando esperam vendê-las com lucro. Essa técnica também é chamada de inversão e baseia-se na compra de propriedades que são subvalorizadas significativamente ou que estão em uma área muito quente.

Nadadeiras de propriedade pura não colocam dinheiro em uma propriedade para melhorias; o investimento precisa ter o valor intrínseco para gerar lucro sem alteração, ou eles não o consideram. Virar dessa maneira é um investimento de caixa a curto prazo.

Se um atirador de propriedade é pego em uma situação em que ele ou ela não pode descarregar uma propriedade, isso pode ser devastador porque esses investidores geralmente não mantêm dinheiro pronto o suficiente para pagar a hipoteca de uma propriedade a longo prazo. Isso pode levar a perdas contínuas para um corretor de imóveis que é incapaz de descarregar a propriedade em um mercado ruim.

A segunda classe de inversor de propriedades também existe. Esses investidores ganham dinheiro comprando propriedades baratas ou com preços razoáveis ​​e agregando valor ao renová-las. Eles então vendem o imóvel após reformas por um preço mais alto. Esse pode ser um investimento de longo prazo, dependendo da extensão das melhorias. A característica limitante desse investimento é que ele demanda muito tempo e geralmente permite que os investidores adquiram uma propriedade de cada vez.

Grupos de Investimento Imobiliário

Grupos de investimento imobiliário são como pequenos fundos mútuos para imóveis para aluguel. Se você deseja possuir um imóvel para alugar, mas não deseja o incômodo de ser um senhorio, um grupo de investimento imobiliário pode ser a solução para você.

Uma empresa comprará ou construirá um conjunto de prédios, geralmente apartamentos, e permitirá que os investidores os comprem através da empresa, juntando-se ao grupo. Um único investidor pode possuir uma ou várias unidades de área útil independente, mas a empresa que opera o grupo de investimentos gerencia coletivamente todas as unidades, cuidando da manutenção, anunciando unidades vagas e entrevistando inquilinos. Em troca dessa administração, a empresa recebe uma porcentagem do aluguel mensal.

Existem várias versões de grupos de investimento, mas na versão padrão, o arrendamento é em nome do investidor e todas as unidades reúnem uma parte do aluguel para se proteger de vagas ocasionais, o que significa que você receberá o suficiente para pagar a hipoteca mesmo se sua unidade estiver vazia. A qualidade de um grupo de investimento depende inteiramente da empresa que o oferece. Em teoria, é uma maneira segura de entrar no investimento imobiliário, mas os grupos são vulneráveis ​​às mesmas taxas que assombram o setor de fundos mútuos. Mais uma vez, a pesquisa é a chave.

Real Estate Limited Partnerships

Uma parceria limitada ao setor imobiliário (RELP) é semelhante a um grupo de investimento imobiliário: é uma entidade formada para comprar e manter um portfólio de propriedades ou, às vezes, apenas uma propriedade - apenas existe por um número finito de anos. Um gerente de propriedade experiente ou empresa de desenvolvimento imobiliário atua como parceiro geral. Os investidores externos são então procurados para fornecer financiamento para o projeto imobiliário, em troca de uma parte da propriedade como parceiros limitados. Eles podem receber distribuições periódicas da renda gerada pelas propriedades do RELP, mas o retorno real ocorre quando as propriedades são vendidas - esperançosamente, com um lucro considerável - e o RELP se dissolve no caminho.

ilíquido

REITs

O setor imobiliário existe desde que nossos ancestrais em cavernas começaram a perseguir estranhos fora do seu espaço, então não é de surpreender que Wall Street tenha encontrado uma maneira de securitizá-lo, transformando o imóvel em um instrumento de capital aberto.

Um fundo de investimento imobiliário (REIT) é criado quando uma empresa (ou fundo) é formada para usar o dinheiro dos investidores para comprar, operar e vender propriedades produtoras de renda. Os REITs são comprados e vendidos nas principais bolsas de valores, como qualquer outra ação. Para manter seu status de REIT, essa entidade deve pagar 90% de seus lucros tributáveis ​​na forma de dividendos. Ao fazer isso, os REITs evitam pagar o imposto de renda das empresas, enquanto uma empresa regular seria tributada sobre seus lucros, consumindo assim os retornos que poderia distribuir aos seus acionistas.

Assim como as ações regulares que pagam dividendos, os REITs são adequados para investidores do mercado de ações que desejam renda regular, embora também ofereçam a oportunidade de valorização. Os REITs permitem que investidores em propriedades não residenciais, como shoppings (cerca de um quarto de todos os REITs se especializam neles), instalações de assistência médica, hipotecas ou edifícios de escritórios. Em comparação com os tipos de investimento imobiliário mencionados acima, os REITs também são altamente líquidos.

Fundos Mútuos Imobiliários

Os fundos mútuos imobiliários investem principalmente em REITs e empresas que operam no setor imobiliário. Eles fornecem a capacidade de obter exposição diversificada ao setor imobiliário com uma quantidade relativamente pequena de capital. Dependendo da estratégia e dos objetivos de diversificação, eles fornecem aos investidores uma seleção de ativos muito mais ampla do que a que pode ser obtida na compra de ações REIT individuais, além da possibilidade de menos custos de transação e comissões.

Como os REITs, esses fundos são bastante líquidos. Outra vantagem significativa para os investidores de varejo é a informação analítica e de pesquisa fornecida pelo fundo sobre ativos adquiridos e a perspectiva da administração sobre a viabilidade e o desempenho de investimentos imobiliários específicos e como uma classe de ativos. Investidores mais especulativos podem investir em uma família de fundos mútuos imobiliários, superestimando taticamente certos tipos ou regiões de imóveis para maximizar o retorno.

Por que investir em imóveis?

O setor imobiliário pode aprimorar o perfil de risco e retorno do portfólio de um investidor, oferecendo retornos competitivos ajustados ao risco. Mesmo considerando a crise das hipotecas subprime, os imóveis comerciais do mercado privado retornaram uma média de 8, 4% no período de 10 anos de 2000 a 2010, com base em dados do Conselho Nacional de Fiduciários de Investimento Imobiliário (NCREIF). E, geralmente, o mercado imobiliário é de baixa volatilidade, especialmente se comparado a ações e títulos.

O setor imobiliário também é atraente quando comparado com fontes mais tradicionais de retorno de renda. Essa classe de ativos normalmente negocia com um prêmio de rentabilidade o Tesouro dos EUA e é especialmente atraente em um ambiente em que as taxas do Tesouro são baixas.

Diversificação e Proteção

Outro benefício do investimento em imóveis é o seu potencial de diversificação. O setor imobiliário tem uma correlação baixa e, em alguns casos, negativa, com outras classes principais de ativos - o que significa que, quando as ações estão em baixa, o setor imobiliário geralmente está em alta. De fato, em 14 dos 15 mercados em baixa anteriores, desde 1956, os preços dos imóveis residenciais subiram, de acordo com dados de Robert Shiller, da Universidade de Yale, co-criador do Índice de Preços Residenciais Case-Shiller. É claro que há exceções: os imóveis despencaram junto com as ações durante a Grande Recessão (embora isso fosse uma anomalia, argumenta Schiller, refletindo o papel das hipotecas subprime no início da crise).

Isso significa que a adição de imóveis a um portfólio pode diminuir sua volatilidade e proporcionar um maior retorno por unidade de risco. Quanto mais direto o investimento imobiliário, melhor o hedge: veículos mais indiretos, de capital aberto, como REITs, obviamente refletirão o desempenho geral do mercado de ações (e alguns analistas acham que os dois se tornarão cada vez mais correlacionados, agora que o REIT as ações estão representadas no S&P 500). Curiosamente, porém, isso também vem mudando ultimamente. A correlação entre REITs listadas e o amplo mercado de ações atingiu uma baixa de 12 anos em 2015, de acordo com pesquisa da Associação Nacional de Fundos de Investimento Imobiliário (NAREIT) ", sugerindo que quaisquer fatores que venham a conduzir a parte não-REIT do o mercado não vai necessariamente se espalhar para afetar o mercado REIT ", concluiu um artigo no Reit.com, o site da associação.

Por ser apoiado por tijolo e argamassa, o setor imobiliário também acarreta menos conflitos de agente principal ou até que ponto o interesse do investidor depende da integridade e competência dos gerentes e devedores. Mesmo as formas mais indiretas de investimento têm alguma proteção: os REITs, por exemplo, exigem que uma porcentagem mínima dos lucros seja paga como dividendos.

Cobertura de inflação

A capacidade de cobertura de inflação dos imóveis decorre da relação positiva entre o crescimento do PIB e a demanda por imóveis. À medida que as economias se expandem, a demanda por imóveis impulsiona o aluguel e isso, por sua vez, se traduz em valores mais altos de capital. Portanto, o setor imobiliário tende a manter o poder de compra do capital, contornando parte da pressão inflacionária sobre os inquilinos e incorporando parte da pressão inflacionária, na forma de valorização do capital.

O poder da alavancagem

Com exceção dos REITs, o investimento em imóveis oferece ao investidor uma ferramenta que não está disponível para os investidores do mercado de ações: alavancagem. Se você quiser comprar uma ação, terá que pagar o valor total da ação no momento em que fizer o pedido - a menos que esteja comprando com margem. E mesmo assim, a porcentagem que você pode emprestar ainda é muito menor do que com imóveis, graças a esse método mágico de financiamento, a hipoteca.

A maioria das hipotecas convencionais exige um adiantamento de 20%. No entanto, dependendo de onde você mora, você pode encontrar uma hipoteca que requer apenas 5%. Isso significa que você pode controlar toda a propriedade e o patrimônio líquido, pagando apenas uma fração do valor total. Obviamente, o tamanho da sua hipoteca afeta a quantidade de propriedade que você realmente possui na propriedade, mas você a controla no minuto em que os papéis são assinados.

É isso que encoraja as nadadeiras e os proprietários de imóveis. Eles podem fazer uma segunda hipoteca em suas casas e efetuar pagamentos em duas ou três outras propriedades. Quer eles os aluguem para que os inquilinos paguem a hipoteca ou esperem uma oportunidade de vender com lucro, eles controlam esses ativos, apesar de terem pago apenas uma pequena parte do valor total.

A desvantagem do investimento imobiliário: falta de liquidez

A principal desvantagem do investimento em imóveis é a falta de liquidez ou a relativa dificuldade em converter um ativo em dinheiro e dinheiro em ativo. Ao contrário de uma transação de ações ou títulos, que pode ser concluída em segundos, uma transação imobiliária pode levar meses para fechar. Mesmo com a ajuda de um corretor, simplesmente encontrar a contraparte certa pode levar algumas semanas de trabalho. Os REITs e os fundos mútuos imobiliários oferecem melhor liquidez e preços de mercado, mas têm um preço de maior volatilidade e menores benefícios de diversificação, pois possuem uma correlação muito maior com o mercado acionário geral do que os investimentos diretos em imóveis. (Para leitura relacionada, consulte "Quanto dinheiro você precisa para investir em imóveis?")

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