Como escolher a melhor hipoteca para você
A menos que você possa comprar uma casa inteiramente em dinheiro, encontrar a casa certa é apenas metade da batalha. A outra metade está escolhendo o melhor tipo de hipoteca. Como você provavelmente pagará sua hipoteca por um longo período de tempo, é importante encontrar um empréstimo que atenda às suas necessidades e seu orçamento. Quando você empresta dinheiro de um credor, está fazendo um acordo legal para reembolsar esse empréstimo por um determinado período de tempo - com juros.
O que é uma hipoteca?
Existem dois componentes no pagamento da hipoteca: principal e juros. Principal refere-se ao valor do empréstimo. Os juros são um valor adicional (calculado como uma porcentagem do principal) que os credores cobram pelo privilégio de pedir dinheiro emprestado que você paga ao longo do tempo. Durante o prazo da sua hipoteca, você paga em prestações mensais com base em um cronograma de amortização definido pelo seu credor.
Outro fator envolvido na precificação de uma hipoteca é a taxa anual, ou APR, que avalia o custo total de um empréstimo. A TAEG inclui a taxa de juros e outras taxas de empréstimo.
Principais tipos de hipotecas
Nem todos os produtos hipotecários são criados iguais. Alguns têm diretrizes mais rigorosas do que outros. Alguns credores podem exigir um adiantamento de 20%, enquanto outros exigem apenas 3% do preço de compra da casa. Para se qualificar para alguns tipos de empréstimos, você precisa de um crédito intocado. Outros são voltados para mutuários com crédito menos que estelar.
O governo dos EUA não é um credor, mas garante certos tipos de empréstimos que atendem a rigorosos requisitos de elegibilidade para renda, limites de empréstimos e áreas geográficas. Aqui está um resumo:
Hipotecas convencionais
Um empréstimo convencional é um empréstimo que não é apoiado pelo governo federal. Os mutuários com bom crédito, histórico de emprego e renda estáveis e a capacidade de efetuar um adiantamento de 3% geralmente podem se qualificar para um empréstimo convencional da Fannie Mae ou da Freddie Mac, duas empresas patrocinadas pelo governo que compram e vendem a maioria das hipotecas convencionais nos Estados Unidos. Unidos. Além disso, alguns credores oferecem empréstimos convencionais com baixos requisitos de pré-pagamento e sem seguro de hipoteca privada (PMI).
Empréstimos hipotecários em conformidade
Os empréstimos em conformidade estão vinculados aos limites máximos de empréstimos estabelecidos pelo governo federal. Esses limites variam de acordo com a área geográfica. Para 2018, a Agência Federal de Financiamento da Habitação estabeleceu o limite de empréstimo conforme a linha de base em US $ 453.100 para propriedades de uma unidade. No entanto, o FHFA estabelece um limite máximo de empréstimo máximo mais alto de US $ 679.650 em certas partes do país (pense em Nova York ou São Francisco, por exemplo). Isso ocorre porque os preços das casas nessas áreas de alto custo excedem o limite do empréstimo de base em pelo menos 115% ou mais.
Empréstimos hipotecários não conformes
Empréstimos não conformes geralmente não podem ser vendidos ou comprados pela Fannie Mae e Freddie Mac devido ao valor do empréstimo ou às diretrizes de subscrição. Empréstimos jumbo são o tipo mais comum de empréstimos não conformes. Eles são chamados de "jumbo" porque os valores do empréstimo geralmente excedem os limites de empréstimo em conformidade. Esses tipos de empréstimos são mais arriscados para um credor; portanto, os mutuários geralmente precisam mostrar reservas de caixa maiores, efetuar um adiantamento de 10% a 20% (ou mais) e ter crédito forte.
Empréstimos FHA com seguro do governo
Compradores de renda baixa a moderada, geralmente comprando uma casa pela primeira vez, recorrem a empréstimos segurados pela Federal Housing Administration quando não podem se qualificar para um empréstimo convencional. Os mutuários podem colocar apenas 3, 5% do preço de compra da casa. Os empréstimos do FHA têm requisitos de pontuação de crédito mais relaxados do que os empréstimos convencionais. No entanto, o FHA não empresta dinheiro diretamente; garante empréstimos por credores aprovados pela FHA. Uma desvantagem dos empréstimos da FHA: Todos os mutuários pagam um prêmio de seguro de hipoteca inicial e anual, ou MIP - um tipo de seguro de hipoteca que protege o credor da inadimplência do mutuário - pela vida útil do empréstimo.
Quem é o melhor para os tomadores de renda baixa a moderada que não podem se qualificar para um produto de empréstimo convencional ou para quem não pode pagar um adiantamento significativo. Os empréstimos da FHA permitem uma pontuação FICO tão baixa quanto 500 para se qualificar para um pré-pagamento de 10% - e tão baixa quanto 580 para se qualificar para um pré-pagamento de 3, 5%.
Empréstimos VA com seguro do governo
O Departamento de Assuntos dos Veteranos dos EUA garante empréstimos aos compradores de casas para membros qualificados do serviço militar, veteranos e seus cônjuges. Os mutuários podem financiar 100% do valor do empréstimo sem pré-pagamento. Outros benefícios incluem um limite para os custos de fechamento (que podem ser pagos pelo vendedor), sem taxas de corretagem e sem MIP. Os empréstimos de VA exigem uma “taxa de financiamento”, uma porcentagem do valor do empréstimo que ajuda a compensar o custo para os contribuintes. A taxa de financiamento varia de acordo com a categoria de serviço militar e o valor do empréstimo. Os seguintes membros do serviço não precisam pagar a taxa de financiamento:
- veteranos que recebem benefícios de VA por uma deficiência relacionada ao serviço
- veteranos que teriam direito à compensação do VA por uma deficiência relacionada ao serviço se não recebessem aposentadoria ou pagamento de serviço ativo
- cônjuges sobreviventes de veteranos que morreram em serviço ou de uma deficiência relacionada ao serviço
Para quem é melhor: pessoal militar ou veterano ativo qualificado e seus cônjuges, que desejam termos altamente competitivos e um produto hipotecário adaptado às suas necessidades financeiras.
Empréstimos do USDA com seguro do governo
O Departamento de Agricultura dos EUA garante empréstimos para ajudar a tornar possível a aquisição de imóveis para compradores de baixa renda em áreas rurais em todo o país. Esses empréstimos exigem pouco ou nenhum dinheiro para os mutuários qualificados - desde que as propriedades atendam às regras de elegibilidade do USDA.
Para quem é melhor: compradores de casas em áreas rurais elegíveis, com renda mais baixa, pouco dinheiro economizado para um adiantamento e não podem se qualificar para um produto de empréstimo convencional.
Termos do empréstimo: Tarifas
Os termos da hipoteca, incluindo a duração do reembolso, são um fator-chave na forma como o credor precifica seu empréstimo e sua taxa de juros. Os empréstimos de taxa fixa são o que parecem: uma taxa de juros definida para a vida do empréstimo, geralmente de 10 a 30 anos. Se você quiser pagar sua casa mais rapidamente e puder pagar um pagamento mensal mais alto, um empréstimo de taxa fixa de prazo mais curto (digamos 15 ou 20 anos) ajuda a reduzir o tempo e os pagamentos de juros. Você também criará patrimônio em sua casa muito mais rapidamente.
Optar por uma hipoteca de prazo fixo mais curta significa que os pagamentos mensais serão maiores do que com um empréstimo de longo prazo. Organize os números para garantir que seu orçamento possa lidar com pagamentos mais altos. Você também pode considerar outros objetivos, como poupar para a aposentadoria ou um fundo de emergência.
Para quem é o melhor: empréstimos a taxas fixas são ideais para compradores que planejam permanecer por muitos anos. Um empréstimo fixo de 30 anos pode dar a você espaço de manobra para atender a outras necessidades financeiras. No entanto, se você tem um pouco de risco e dispõe de recursos e disciplina para pagar sua hipoteca mais rapidamente, um empréstimo fixo de 15 anos pode economizar consideravelmente os juros e reduzir pela metade o prazo de pagamento.
Hipotecas de taxa ajustável
As hipotecas de taxa ajustável (ARMs) têm uma taxa fixa por um período inicial de três a 10 anos, mas após esse período expirar, a taxa varia de acordo com as condições do mercado. Esses empréstimos podem ser arriscados se você não conseguir pagar um pagamento mensal mais alto da hipoteca depois que a taxa for redefinida. Alguns produtos ARM têm um limite de taxa em que seu pagamento mensal da hipoteca não pode exceder um determinado valor. Nesse caso, troque os números para garantir que você possa lidar com qualquer aumento de pagamento até esse ponto. Não conte com a possibilidade de vender sua casa ou refinanciar sua hipoteca antes que o ARM seja redefinido, pois as condições de mercado - e suas finanças - podem mudar.
Para quem é melhor: os ARMs são uma opção sólida se você não planeja ficar em uma casa além do período inicial de taxa fixa ou sabe que pretende refinanciar antes que o empréstimo seja redefinido. Por quê? As taxas de juros para os ARMs tendem a ser menores do que as taxas fixas nos primeiros anos de reembolso, para que você possa economizar milhares de dólares em pagamentos de juros nos primeiros anos de propriedade.
Programas de Assistência pela Primeira Vez
Programas especiais nas autoridades estaduais ou municipais de habitação oferecem ajuda específica para compradores iniciantes. Muitos desses programas estão disponíveis com base na renda ou na necessidade financeira dos compradores. Esses programas, que geralmente oferecem assistência na forma de subsídios de adiantamento, também podem economizar aos mutuários pela primeira vez um dinheiro significativo nos custos de fechamento.
O Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA lista os primeiros programas de compra de residências por estado. Selecione seu estado e, em seguida, "Assistência ao proprietário" para encontrar o programa mais próximo de você.
Hipotecas para compradores iniciantes
Todos esses programas de empréstimo (com exceção dos primeiros programas de assistência ao comprador) estão disponíveis para todos os compradores, seja a primeira ou a quarta vez que compra uma casa. Muitas pessoas pensam falsamente que os empréstimos FHA estão disponíveis apenas para compradores iniciantes, mas os mutuários recorrentes podem se qualificar, desde que o comprador não possua uma residência principal pelo menos três anos antes da compra.
A escolha do empréstimo ideal para sua situação depende principalmente de sua saúde financeira: sua renda, histórico e pontuação de crédito, metas de emprego e financeiras. Os credores hipotecários podem ajudar a analisar suas finanças para ajudar a determinar os melhores produtos de empréstimo. Eles também podem ajudá-lo a entender melhor os requisitos de qualificação, que tendem a ser complexos. Um credor ou corretor de hipoteca de suporte também pode fornecer tarefas de casa - áreas específicas de suas finanças para melhorar - para colocá-lo na posição mais forte possível para obter uma hipoteca e comprar uma casa.
A linha inferior
Independentemente do tipo de empréstimo escolhido, verifique seu relatório de crédito com antecedência para ver sua posição. Você tem direito a um relatório de crédito gratuito de cada uma das três principais agências de relatórios a cada ano, por meio do annualcreditreport.com. A partir daí, você pode identificar e corrigir erros, trabalhar no pagamento de dívidas e melhorar qualquer histórico de pagamentos em atraso antes de abordar um credor hipotecário.
Pode ser vantajoso buscar financiamento antes que você pense seriamente em procurar casas e fazer ofertas. Por quê? Você poderá agir com mais rapidez e poderá ser levado mais a sério pelos vendedores se tiver uma carta de pré-aprovação em mãos.
(Veja também, Ultimate Mortgage Guide, Como obter pré-aprovação para uma hipoteca ?, 11 erros Os compradores caseiros pela primeira vez devem evitar, quanto dinheiro eu preciso depositar ?, O que é seguro de hipoteca e quais são minhas opções?, Quais são os custos de fechamento ?, Como obter a melhor taxa de hipoteca, quais são os principais tipos de credores?)