Imobiliária
Imóveis são propriedades compostas de terra e seus edifícios, bem como os recursos naturais da terra, incluindo flora e fauna não cultivadas, culturas e gado de criação, água e quaisquer depósitos minerais adicionais.
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Entendendo Imóveis
Imobiliário é um ativo tangível e um tipo de imóvel. Exemplos de propriedades imobiliárias incluem terrenos, edifícios e outras melhorias, além dos direitos de uso e aproveitamento dessa terra e todas as suas melhorias. Locatários e arrendatários podem ter direitos para habitar terrenos ou edifícios que são considerados parte de seus bens, mas esses direitos em si não são, a rigor, considerados imóveis.
Bens imóveis não são a mesma coisa e não devem ser confundidos com bens pessoais. A propriedade pessoal inclui ativos intangíveis, como investimentos, juntamente com ativos tangíveis, como móveis e utensílios, como uma máquina de lavar louça. Além disso, até os locatários podem reivindicar partes de uma casa como propriedade pessoal, desde que você compre e instale a propriedade com a permissão do arrendador.
Principais Takeaways
- Os bens imobiliários são bens imobiliários, isto é, tangíveis, constituídos por terra e tudo o que nela existe, incluindo edifícios, flora e fauna e recursos naturais.
- O setor imobiliário tem três categorias básicas: residencial, comercial e industrial.
- Quando se trata de investir, os imóveis residenciais são menos dispendiosos e mais viáveis para os indivíduos, enquanto os imóveis comerciais são mais valiosos e mais estáveis.
- Como investimento, o setor imobiliário oferece valorização de renda e capital.
- Você pode investir em imóveis diretamente - comprando terrenos ou propriedades - ou indiretamente através da compra de ações em fundos de investimento imobiliário negociados publicamente (REITs) ou valores mobiliários garantidos por hipotecas (MBS).
Tipos de imóveis
Embora a mídia frequentemente se refira ao "mercado imobiliário", os exemplos de imóveis podem ser agrupados em três grandes categorias com base em seu uso.
- Os imóveis residenciais incluem terrenos não desenvolvidos, casas, condomínios e moradias em banda. As estruturas podem ser residências unifamiliares ou multifamiliares e podem ser propriedades ocupadas pelo proprietário ou alugadas.
- Os imóveis comerciais incluem estruturas não residenciais, como edifícios de escritórios, armazéns e edifícios de varejo. Esses edifícios podem ser autônomos ou em shopping centers.
- O setor industrial inclui fábricas, parques comerciais, minas e fazendas. Essas propriedades geralmente são maiores em tamanho e os locais podem incluir acesso a centros de transporte, como linhas ferroviárias e portos.
Benefícios do setor imobiliário residencial e da propriedade residencial
A propriedade de casa, também conhecida como ocupação do proprietário, é o tipo mais comum de investimento imobiliário nos Estados Unidos. De acordo com o Conselho Nacional de Habitação Multifamiliar (NMHC), cerca de dois terços dos moradores possuem sua casa. Freqüentemente, esses proprietários financiaram a compra fazendo um empréstimo hipotecário, no qual a propriedade atua como garantia da dívida.
Na edição de 2019 de sua análise anual do valor da casa, o site imobiliário Zillow estimou o valor total de todas as casas nos EUA em 2018 era de US $ 33, 3 trilhões, 71% superior ao produto interno bruto (PIB) do país, de US $ 19, 4 trilhões na época.
Indivíduos que compram hipotecas domésticas para ajudá-los a realizar o sonho de propriedade são confrontados com uma variedade de opções. As hipotecas podem cobrar juros de taxa fixa ou variável. As hipotecas de taxa fixa geralmente têm taxas de juros mais altas do que as hipotecas de taxa variável, o que pode torná-las mais caras no curto prazo. Os empréstimos a taxas fixas custam mais no curto prazo porque estão protegidos contra futuros aumentos nas taxas de juros.
Os bancos publicam cronogramas de amortização que mostram quanto dos pagamentos mensais de um mutuário vão para pagar juros versus quanto vai para pagar o principal do empréstimo. Empréstimos de balão são hipotecas que não amortizam totalmente - reduzem a zero - ao longo do tempo. Em vez disso, o mutuário paga juros por um período determinado, cinco anos, por exemplo, e depois deve pagar o restante do empréstimo em um pagamento final no final do prazo.
Além disso, as hipotecas podem ter altos custos, que incluem taxas de transação e impostos. Essas despesas adicionais geralmente são acumuladas no empréstimo. Uma vez que os possíveis proprietários tenham comprovado sua elegibilidade e garantido uma hipoteca de um banco ou outro credor, eles deverão concluir etapas adicionais para garantir que a propriedade esteja legalmente à venda e em boas condições.
Benefícios dos Imóveis Comerciais
Os imóveis comerciais são usados para o comércio e incluem qualquer coisa, desde shoppings e restaurantes independentes a prédios de escritórios e arranha-céus. Distingue-se frequentemente do setor industrial, que é um espaço prático usado na fabricação de produtos.
Comprar ou arrendar imóveis para fins comerciais é muito diferente de comprar uma casa ou até mesmo comprar imóveis residenciais. Os arrendamentos comerciais são geralmente mais longos que os arrendamentos residenciais. As devoluções de imóveis comerciais são baseadas em sua lucratividade por metro quadrado, diferentemente das estruturas destinadas a residências particulares.
Além disso, os credores podem exigir um pagamento maior em uma hipoteca de imóveis comerciais, em seguida ao necessário para uma residência.
Investir em imóveis
Pode-se investir diretamente em imóveis comprando propriedades ou parcelas de terra reais; ou indiretamente, comprando ações em fundos de investimento imobiliário de capital aberto (REITs) ou títulos lastreados em hipotecas (MBS). Investir diretamente em imóveis resulta em lucros - ou perdas - através de duas avenidas, que não mudam há séculos: receita de aluguel ou arrendamento e valorização do valor do imóvel
Ao contrário de outros investimentos, o setor imobiliário é afetado drasticamente pelo ambiente e pela área geográfica imediata. Daí a conhecida máxima imobiliária "localização, localização, localização". Exceto por uma grave recessão ou depressão nacional, os valores imobiliários residenciais, em particular, são afetados principalmente por fatores locais. Tais fatores incluem a taxa de emprego da área, a economia local, as taxas de criminalidade, as instalações de transporte, a qualidade das escolas, os serviços municipais e os impostos sobre a propriedade.
Prós
Oferece renda estável
Oferece valorização do capital
Diversifica portfólio
Pode ser comprado com alavancagem
Contras
É geralmente ilíquido
Influenciado por fatores altamente locais
Requer grande investimento inicial de capital
Pode exigir gerenciamento ativo, conhecimento
Existem diferenças importantes nos investimentos imobiliários residenciais e comerciais. Por um lado, os imóveis residenciais geralmente são menos caros e menores que os imóveis comerciais e, portanto, são mais acessíveis para o pequeno investidor.
Por outro lado, os imóveis comerciais costumam ser mais valiosos por metro quadrado, e seus arrendamentos são mais longos, o que teoricamente garante um fluxo de renda mais previsível. Com maior receita vem maior responsabilidade. O aluguel de imóveis comerciais é mais regulamentado do que o residencial, e esses regulamentos podem diferir não apenas de país para país e estado por estado, mas também por município e cidade. Mesmo dentro das cidades, os regulamentos de zoneamento adicionam uma camada de complexidade indesejada aos investimentos imobiliários comerciais.
Há também um risco maior de rotatividade de inquilinos nos contratos de aluguel comercial. Se o modelo de negócios do arrendatário for ruim, seu produto não for atraente ou forem gerentes ruins, eles poderão declarar falência. O fracasso comercial pode abruptamente impedir que imóveis caros gerem receita.
Além disso, assim como a propriedade pode apreciar, ela também pode se depreciar. Sabe-se que locais de varejo outrora quentes decadem para shopping centers podres e shoppings mortos.
Apreciação
A apreciação é alcançada por diferentes meios, mas o aumento no valor de uma propriedade não é realizado até que o proprietário a venda. Outra maneira de obter lucro seria refinanciar a hipoteca. Terras brutas e não desenvolvidas, como o território fora das fronteiras de uma cidade, oferecem o maior potencial de construção, melhoria e lucro. A apreciação também pode advir da descoberta de materiais valiosos ou recursos naturais em um terreno, como a extração de petróleo. Além disso, um aumento nos valores de mercado da área em torno da terra que você possui.
À medida que um bairro cresce e se desenvolve, os valores das propriedades tendem a subir. A gentrificação dos bairros urbanos em algumas cidades americanas nas últimas décadas muitas vezes resultou em um aumento dramático nos preços dos imóveis. A escassez também pode desempenhar um papel no valor das propriedades. Se muito é o último de seu tamanho ou tipo em uma área de prestígio - ou onde esses lotes raramente se tornam disponíveis -, ele ganha em comercialização.
Renda
A renda de imóveis vem de várias formas. O maior gerador é o aluguel pago em terrenos já desenvolvidos em propriedades residenciais ou comerciais. No entanto, as empresas também pagarão royalties pelas descobertas de recursos naturais em terras brutas. Além disso, eles podem pagar para construir estruturas sobre ele, como torres de celular ou oleodutos.
A renda também pode vir de investimentos imobiliários indiretos. Em um REIT, o proprietário de várias propriedades vende ações aos investidores e repassa as receitas de aluguel na forma de distribuições. Da mesma forma, em um MBS, os pagamentos de juros e principal de um conjunto de hipotecas são coletados e repassados aos investidores.
Os produtos de investimento REITs e MBS são negociados como ações, com o mercado imobiliário atuando como sua segurança subjacente. Portanto, eles podem oferecer valorização do capital, se o ganho das ações em valor de mercado.
Exemplos do mundo real de investimentos imobiliários
Os títulos lastreados em hipotecas receberam muita crítica negativa do papel que desempenharam no colapso das hipotecas que desencadearam uma crise financeira global em 2007. No entanto, eles ainda existem e são negociados. A maneira mais acessível para o investidor médio comprar esses produtos é por meio de fundos negociados em bolsa (ETFs). Como todos os investimentos, esses produtos carregam certo grau de risco. No entanto, eles também podem oferecer diversificação de portfólio. Os investidores devem investigar as participações para garantir que os fundos sejam especializados em MBS com grau de investimento, e não na variedade subprime que figurou na crise.
A partir de abril de 2019, os veículos com melhor desempenho desse tipo incluem:
- O ETF (VMBS) da Vanguard Mortgage-Backed Securities, que rastreia o Índice de Flutuação Ajustada por Fluxo de Valores Mobiliários da Bloomberg Barclays nos EUA, composto por MBS apoiados por agências federais que possuem pools mínimos de US $ 250 milhões e vencimento mínimo de um ano. Ao preço de US $ 53 por ação, o fundo tem um dividend yield de 2, 58%.
- O ETF iShares Barclays MBS Bond (MBB), que se concentra tanto em títulos hipotecários de taxa fixa quanto de taxa ajustável, acompanha o Bloomberg Barclays US MBS Index. Suas participações incluem títulos emitidos ou garantidos por empresas patrocinadas pelo governo, como Fannie Mae e Freddie Mac, para que tenham classificação AAA. Negociando em torno de US $ 108 por ação, oferece um rendimento de 2, 48%.
- O SPDR Bloomberg Barclays Capital Mortgage Backed Bond (MBG) da SPDR, que também usa o Barclays US MBS Index como referência, mas adota uma abordagem mais agressiva para aumentar os retornos. Preço a US $ 26 por ação, oferece um rendimento de 3, 15%.