Os fatores mais importantes que afetam as taxas de hipoteca
As taxas de juros da hipoteca têm um impacto muito significativo no custo geral de longo prazo da compra de uma casa por meio de financiamento. Por um lado, os mutuários estão buscando as taxas mais baixas possíveis; por outro, os credores hipotecários precisam gerenciar seus riscos através das taxas de juros que cobram. As taxas de juros mais baixas da hipoteca estão disponíveis apenas para os mutuários com as finanças mais sólidas e históricos de crédito estelares.
Embora a saúde financeira dos mutuários afete a qualidade da taxa de juros, fatores econômicos maiores e política financeira do governo afetam todo o universo das taxas de hipoteca. Você pode resumir esses cinco fatores importantes. Todos representam regras básicas de oferta e demanda, de uma forma ou de outra. É um pouco técnico, mas aprender esses princípios lhe dará uma boa maneira de pensar sobre o que você está pagando agora e o que pode vir no futuro.
Inflação
O movimento gradual de alta dos preços devido à inflação é um fator essencial na economia geral e um fator crítico para os credores hipotecários. A inflação diminui o poder de compra de dólares ao longo do tempo. Os credores hipotecários geralmente precisam manter as taxas de juros em um nível que seja pelo menos suficiente para superar a erosão do poder de compra através da inflação para garantir que seus retornos de juros representem um lucro líquido real.
Por exemplo, se as taxas de hipoteca são de 5%, mas o nível de inflação anual é de 2%, o retorno real de um empréstimo em termos do poder de compra dos dólares que o credor recebe é de apenas 3%. Portanto, os credores hipotecários monitoram cuidadosamente a taxa de inflação e ajustam as taxas de acordo.
O nível de crescimento econômico
Indicadores de crescimento econômico, como produto interno bruto (PIB) e taxa de emprego, também influenciam as taxas de hipoteca. Níveis mais altos de crescimento econômico geralmente produzem maiores rendimentos e níveis mais altos de consumo, incluindo mais consumidores que buscam empréstimos hipotecários para compras de imóveis. Tudo isso é bom, mas o aumento na demanda geral por hipotecas tende a impulsionar as taxas de hipotecas mais altas. O motivo: os credores só têm tanto dinheiro disponível para emprestar.
Naturalmente, o efeito oposto resulta de uma economia enfraquecida. O emprego e os salários diminuem, levando à diminuição da demanda por empréstimos à habitação, o que, por sua vez, pressiona as taxas de juros oferecidas pelos credores hipotecários.
Política Monetária do Federal Reserve
A política monetária adotada pelo Federal Reserve Bank é um dos fatores mais importantes que influenciam a economia em geral e as taxas de juros especificamente, incluindo as taxas de hipoteca. O Federal Reserve não define taxas de juros específicas no mercado de hipotecas. No entanto, suas ações no estabelecimento da taxa do Fed Funds e no ajuste da oferta monetária para cima ou para baixo têm um impacto significativo nas taxas de juros disponíveis ao público mutuário. Geralmente, os aumentos na oferta monetária pressionam as taxas para baixo, enquanto aumentam as pressões para cima.
O mercado de títulos
Bancos e empresas de investimento comercializam títulos lastreados em hipotecas (MBSs) como produtos de investimento. Os rendimentos disponíveis com esses títulos de dívida devem ser suficientemente altos para atrair compradores. Parte dessa equação é o fato de que títulos do governo e empresas oferecem investimentos competitivos de longo prazo em renda fixa. O dinheiro que você pode ganhar com esses produtos concorrentes de investimento afeta os rendimentos que os MBS oferecem. A condição geral do mercado maior de títulos afeta indiretamente quanto os credores cobram por hipotecas. Os credores precisam gerar rendimentos suficientes para os MBSs para torná-los competitivos no mercado total de títulos de dívida.
Utilizou-se frequentemente o benchmark de títulos do governo ao qual os credores hipotecários costumam atrelar suas taxas de juros é o rendimento dos títulos do Tesouro a 10 anos. Normalmente, o spread médio para MBSs acima do rendimento dos títulos do Tesouro a 10 anos é de aproximadamente 1, 7%. Os vendedores de MBS devem oferecer rendimentos mais altos porque o pagamento não é 100% garantido, como ocorre com os títulos do governo.
Condições do mercado imobiliário
Tendências e condições no mercado imobiliário também afetam as taxas de hipoteca. Quando menos casas estão sendo construídas ou oferecidas para revenda, o declínio na compra de casas leva a um declínio na demanda por hipotecas e pressiona as taxas de juros para baixo. Uma tendência recente que também aplicou pressão descendente nas taxas é um número crescente de consumidores que optam por alugar em vez de comprar uma casa. Tais mudanças na disponibilidade de residências e na demanda dos consumidores afetam os níveis em que os credores hipotecários estabelecem as taxas de empréstimo.
A linha inferior
As taxas de hipoteca estão vinculadas às regras básicas de oferta e demanda. Fatores como inflação, crescimento econômico, política monetária do Fed e o estado dos mercados de títulos e habitação entram em cena. Obviamente, sua saúde financeira também afetará a taxa de juros que você recebe. Faça o seu melhor para mantê-lo o mais saudável possível. Para saber mais, consulte Como as taxas de juros funcionam em uma hipoteca .
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