Relação Empréstimo / Valor - Definição da relação LTV
O índice de empréstimo / valor (LTV) é uma avaliação do risco de empréstimo que as instituições financeiras e outros credores examinam antes de aprovar uma hipoteca. Normalmente, as avaliações com altos índices de LTV são de maior risco e, portanto, se a hipoteca for aprovada, o empréstimo custará mais ao mutuário.
Além disso, um empréstimo com uma alta taxa de LTV pode exigir que o mutuário compre um seguro hipotecário para compensar o risco para o credor.
Fórmula e cálculo da relação LTV
Os compradores de imóveis podem calcular facilmente a relação empréstimo / valor em sua casa.
LTVratio = MAAPVwhere: MA = Valor da hipotecaAPV = Valor da propriedade avaliado \ begin {alinhado} <razão V = \ frac {MA} {APV} \\ & \ textbf {onde:} \\ & MA = \ text {Valor da hipoteca} \ \ & APV = \ text {Valor da propriedade avaliado} \\ \ end {alinhado} LTVratio = APVMA em que: MA = Valor da hipotecaAPV = Valor da propriedade avaliado
O processo envolve a divisão do valor total do empréstimo hipotecário no preço total de compra da casa. Por exemplo, uma casa com um preço de compra de US $ 200.000 e um empréstimo hipotecário total de US $ 180.000 resulta em uma taxa de empréstimo / valor de 90%. Os credores hipotecários convencionais geralmente oferecem melhores condições de empréstimo para os mutuários que possuem taxas de empréstimo / valor não superiores a 80%.
A relação LTV é calculada dividindo-se o valor emprestado pelo valor avaliado da propriedade, expresso como porcentagem. Por exemplo, se você comprar uma casa avaliada em US $ 100.000 por seu valor avaliado e efetuar um adiantamento de US $ 10.000, emprestará US $ 90.000, resultando em uma taxa LTV de 90% (90.000 / 100.000).
Principais Takeaways
- O LTV é frequentemente usado em empréstimos hipotecários para determinar o valor necessário para efetuar um adiantamento e se um credor concederá crédito a um mutuário.
- A maioria dos credores oferece aos requerentes de hipotecas e valores mobiliários a menor taxa de juros possível quando a relação empréstimo / valor é igual ou inferior a 80%.
- Os programas HomeReady e Freddie Mac da Fannie Mae Possíveis programas de financiamento para mutuários de baixa renda permitem uma taxa de LTV de 97% (3% no pagamento), mas exigem seguro de hipoteca até que o índice caia para 80%.
LTV e subscrição de empréstimos
A relação empréstimo / valor é um componente crítico da subscrição de hipotecas, seja para comprar uma casa, refinanciar uma hipoteca atual para um novo empréstimo ou tomar empréstimos contra o patrimônio acumulado em uma propriedade.
Os credores avaliam o índice LTV para determinar o nível de exposição ao risco que assumem ao subscrever uma hipoteca. Quando os mutuários solicitam um empréstimo no valor aproximado ou próximo do valor avaliado e, portanto, uma relação empréstimo / valor mais alta, os credores percebem que há uma chance maior de o empréstimo entrar em default, porque há pouco ou nenhum patrimônio acumulado dentro da propriedade. Caso ocorra a execução duma hipoteca, o credor pode achar difícil vender a casa o suficiente para cobrir o saldo devedor da hipoteca e obter lucro com a transação.
Fatores que afetam a relação LTV
Os principais fatores que afetam a relação LTV são adiantamento, preço de venda (contrato) e valor avaliado. Para atingir a menor (e melhor) relação LTV, aumente o adiantamento e tente diminuir o preço de venda. Usando o exemplo acima, suponha que você compre uma casa avaliada em US $ 100.000, mas o proprietário esteja disposto a vender por US $ 90.000. Se você fizer o mesmo adiantamento de US $ 10.000, seu empréstimo será de apenas US $ 80.000, resultando em uma taxa LTV de 80% (80.000 / 100.000). Se você aumentar seu adiantamento para US $ 15.000, seu empréstimo hipotecário será agora de US $ 75.000, aumentando a taxa de LTV em 75% (75.000 / 100.000).
Tudo isso é importante porque, quanto menor a taxa de LTV, maior a chance de aprovação do empréstimo, menor a probabilidade de taxa de juros e menor a probabilidade de você precisar comprar um seguro de hipoteca privada (PMI).
Relação LTV e taxas de juros
Embora a relação empréstimo / valor não seja o único fator determinante na garantia de uma hipoteca, empréstimo sobre patrimônio líquido ou linha de crédito, ela desempenha um papel substancial em quanto custa o empréstimo para o proprietário. De fato, uma alta taxa de LTV pode impedir que você se qualifique para uma opção de empréstimo ou refinanciamento em primeiro lugar.
A maioria dos credores oferece aos requerentes de hipotecas e valores mobiliários a menor taxa de juros possível quando a relação empréstimo / valor é igual ou inferior a 80%. Uma taxa LTV mais alta não impede que os mutuários sejam aprovados para uma hipoteca, embora o custo total do empréstimo aumente à medida que a taxa LTV aumenta. Um mutuário com uma taxa LTV de 95%, por exemplo, pode ser aprovado, mas a taxa de juros pode ser até um ponto percentual completo mais alto do que para um mutuário com uma taxa LTV de 75%.
Além disso, se a taxa LTV for superior a 80%, você provavelmente precisará adquirir um seguro de hipoteca privada (PMI), que pode adicionar de 0, 5% a 1% do montante total do empréstimo anualmente. O PMI de 1% em um empréstimo de US $ 100.000, por exemplo, adicionaria US $ 1.000 ao valor pago por ano ou US $ 83, 33 por mês. Os pagamentos do PMI continuam até que a taxa LTV seja 80% ou inferior. A relação LTV diminui à medida que você paga seu empréstimo e à medida que o valor da sua casa aumenta com o tempo.
Exigir uma taxa de LTV de 80% (ou inferior) para evitar o PMI não é lei, mas é a prática de quase todos os credores. Às vezes, são feitas exceções para tomadores de empréstimos com alta renda, dívidas mais baixas ou outros fatores, como uma grande carteira de investimentos.
A taxa máxima de empréstimo / valor é a maior taxa permitida entre o tamanho de um empréstimo e o valor em dólar da propriedade. Quanto maior a relação empréstimo / valor, maior a parcela do preço de compra financiado. Como a casa atua como garantia do empréstimo, a relação empréstimo / valor é uma medida de risco usada pelos credores. Diferentes programas de empréstimos são vistos como tendo diferentes fatores de risco e, portanto, têm diferentes taxas máximas de empréstimo / valor.
Tipos de empréstimo e relação LTV
Certos tipos de empréstimos têm regras especiais quando se trata da taxa LTV.
Empréstimos FHA
Os empréstimos da FHA, que permitem uma taxa inicial de LTV de até 96, 5%, exigem um prêmio de seguro hipotecário (MIP) que dura enquanto você tiver esse empréstimo, não importa o quão baixa a taxa de LTV acabe. A maioria das pessoas refinancia um empréstimo convencional quando o índice LTV atinge 80% para eliminar o PMI.
Empréstimos VA e USDA
Os empréstimos do VA e do USDA - disponíveis para militares atuais e anteriores ou aqueles em áreas rurais, respectivamente - não exigem seguro de hipoteca privada, embora a taxa de LTV possa chegar a 100%. No entanto, os empréstimos do VA e do USDA têm taxas adicionais.
Fannie Mae e Freddie Mac
Os programas HomeReady e Freddie Mac da Fannie Mae Possíveis programas de financiamento para mutuários de baixa renda permitem uma taxa de LTV de 97% (3% no pagamento), mas exigem seguro de hipoteca até que o índice caia para 80%.
As opções de refinanciamento simplificadas, que dispensam os requisitos de avaliação (o que significa que a taxa LTV da casa não afeta o empréstimo), existem para empréstimos FHA, VA e USDA. Para aqueles com uma taxa de LTV acima de 100% - também conhecida como "debaixo d'água" ou "de cabeça para baixo" - a opção de alto refinanciamento para valor do empréstimo da Fannie Mae e o refinanciamento de alívio aprimorado da Freddie Mac, que são projetados para substituir o programa de refinanciamento HARP que expira em 31 de dezembro de 2018, estão disponíveis.
Classificação da relação empréstimo / valor
Uma relação LTV de 80% ou menos é considerada boa para a maioria dos cenários de empréstimos hipotecários. Uma taxa LTV de 80% oferece a melhor chance de aprovação, a melhor taxa de juros e a maior probabilidade de você não precisar comprar um seguro hipotecário. Conforme observado acima, no entanto, os empréstimos do VA e do USDA permitem uma maior taxa de LTV (até 100%) e ainda evitam o caro seguro de hipoteca privada, embora outras taxas se apliquem.
Para a maioria das opções de refinanciamento, a menos que você esteja solicitando um refinanciamento de saque, a relação LTV não importa, portanto não existe “bom” ou “ruim”. Se você solicitar um refinanciamento de saque, um LTV proporção de 90% ou menos é considerada boa.
LTV vs. LTV combinado - CLTV
Enquanto a taxa LTV analisa o impacto de um único empréstimo hipotecário na compra de um imóvel, o índice combinado de empréstimo / valor (CLTV) é a proporção de todos os empréstimos garantidos em uma propriedade para o valor de uma propriedade. Os credores usam o índice CLTV para determinar o risco de inadimplência de um potencial comprador em casa quando mais de um empréstimo é usado - por exemplo, se eles terão duas ou mais hipotecas, ou uma hipoteca mais um empréstimo ou linha de crédito (HELOC). Em geral, os credores estão dispostos a emprestar a taxas CLTV de 80% ou mais para mutuários com altas classificações de crédito.
O índice LTV considera apenas o saldo primário da hipoteca. Portanto, no exemplo acima, a taxa LTV é de 50%, resultado da divisão do saldo primário da hipoteca de US $ 100.000 pelo valor residencial de US $ 200.000. Os credores primários tendem a ser mais generosos com os requisitos de CLTV.
Considerando o exemplo acima, no caso de uma execução duma hipoteca, o principal detentor da hipoteca recebe seu dinheiro integralmente antes que o segundo detentor da hipoteca receba alguma coisa. Se o valor da propriedade diminuir para US $ 125.000 antes da inadimplência do mutuário, o detentor principal do penhor recebe o valor total devido (US $ 100.000), enquanto o segundo detentor do penhor recebe apenas os US $ 25.000 restantes, apesar de US $ 50.000. O principal detentor de penhor arca com menos riscos no caso de valores de propriedades em declínio e, portanto, pode dar ao luxo de emprestar a um CLTV mais alto.
Limitações do LTV
A principal desvantagem do valor do empréstimo é que ele inclui apenas a hipoteca principal que um proprietário deve e não inclui outras obrigações, como uma segunda hipoteca ou empréstimo sobre o patrimônio da casa. Portanto, o empréstimo combinado com o valor (CLTV) é uma medida mais abrangente da capacidade do devedor de reembolsar um empréstimo à habitação.