Aprenda a Valorizar a Propriedade de Investimento Imobiliário

De uma perspectiva quantitativa, investir em imóveis é um pouco como investir em ações. Para lucrar, os investidores devem determinar o valor das propriedades e adivinhar qual é o lucro que cada um obterá, seja através da valorização da propriedade, renda de aluguel ou ambos.

A avaliação patrimonial é tipicamente realizada por meio de duas metodologias básicas: valor absoluto e valor relativo. O mesmo vale para a avaliação de propriedades. O desconto do lucro operacional líquido (NOI) futuro pela taxa de desconto apropriada para imóveis é semelhante às avaliações do fluxo de caixa descontado (DCF) do estoque; a integração do modelo multiplicador da renda bruta no setor imobiliário é comparável às avaliações de valor relativo às ações. Abaixo, veremos como avaliar uma propriedade imobiliária usando esses métodos.

TUTORIAL: "Guia para compradores de primeira viagem"

A taxa de capitalização

Uma das premissas mais importantes que um investidor imobiliário faz ao avaliar imóveis é escolher uma taxa de capitalização apropriada, que é a taxa de retorno requerida sobre o imóvel, líquida de valorização ou depreciação. Simplificando, é a taxa aplicada à receita operacional líquida para determinar o valor presente de uma propriedade.

Por exemplo, se um imóvel que se espera gerar lucro operacional líquido (NOI) de US $ 1 milhão nos próximos dez anos for descontado a uma taxa de capitalização de 14%, o valor de mercado do imóvel será de US $ 1.000.000 / 0, 14 = US $ 7.142.857 (líquido receita operacional / taxa global de capitalização = valor de mercado).

O valor de mercado de US $ 7.142.857 é um bom negócio se a propriedade vender a US $ 6, 5 milhões. É um mau negócio se o preço de venda for de US $ 8 milhões.

Determinar a taxa de capitalização é uma das principais métricas na avaliação de uma propriedade geradora de renda. Embora seja um pouco mais complicado do que calcular o custo médio ponderado de capital (WACC) de uma empresa, existem vários métodos que os investidores podem usar para encontrar uma taxa de capitalização apropriada. (Para leitura relacionada, consulte "4 maneiras de avaliar um imóvel para locação de imóveis")

O método de acumulação

Uma abordagem comum é o método de construção. Começando com a taxa de juros, adicione:

1. O prêmio de liquidez apropriado (surge devido à natureza ilíquida do imóvel)
2. Prêmio de recuperação (contabiliza a valorização líquida da terra)
3. Prêmio de risco (revela a exposição geral ao risco do mercado imobiliário)

Dada uma taxa de juros de 4%, uma taxa de não liquidez de 1, 5%, um prêmio de recuperação de 1, 5%. e uma taxa de risco de 2, 5%, a taxa de capitalização de uma propriedade do patrimônio é resumida como: 6 + 1, 5 + 1, 5 + 2, 5 = 11, 5%. Se o lucro operacional líquido for de US $ 200.000, o valor de mercado da propriedade será de US $ 200.000 / 0, 111 = US $ 1.739.130.

Obviamente, executar esse cálculo é muito simples. A complexidade está na avaliação de estimativas precisas para os componentes individuais da taxa de capitalização, o que pode ser desafiador. A vantagem do método de acumulação é que ele tenta definir e medir com precisão componentes individuais de uma taxa de desconto.

O método de extração de mercado

O método de extração de mercado pressupõe que haja informações operacionais atualizadas e prontamente disponíveis sobre receita operacional e preço de venda em propriedades geradoras de renda comparáveis. A vantagem do método de extração de mercado é que a taxa de capitalização torna a capitalização direta da renda mais significativa.

Determinar a taxa de capitalização é relativamente simples. Suponha que um investidor considere comprar um estacionamento que gere US $ 500.000 em receita operacional líquida. Na área, existem três propriedades comparáveis ​​de estacionamento geradoras de renda comparáveis.

• O Estacionamento 1 tem um lucro operacional líquido de US $ 250.000 e um preço de venda de US $ 3 milhões. Nesse caso, a taxa de capitalização é: $ 250.000 / $ 3.000.000 = 8, 33%.
• O Estacionamento 2 tem um lucro operacional líquido de US $ 400.000 e um preço de venda de US $ 3, 95 milhões. A taxa de capitalização é de: US $ 400.000 / US $ 3.950.000 = 10, 13%.
• O lote de estacionamento 3 tem uma receita operacional líquida de US $ 185.000 e um preço de venda de US $ 2 milhões. A taxa de capitalização é de: $ 185.000 / $ 2.000.000 = 9, 25%.

Com base nas taxas calculadas para essas três propriedades comparáveis ​​(8, 33%, 10, 13% e 9, 25%), uma taxa de capitalização geral de 9, 4% seria uma representação razoável do mercado. Usando essa taxa de capitalização, um investidor pode determinar o valor de mercado da propriedade. O valor da oportunidade de investimento no estacionamento é de US $ 500.000 / 0, 094 = US $ 5.319.149.

O método da banda de investimento

A taxa de capitalização é calculada usando taxas de juros individuais para propriedades que usam financiamento por dívida e patrimônio. A vantagem do método da banda de investimento é que é a taxa de capitalização mais apropriada para investimentos imobiliários financiados.

O primeiro passo é calcular um fator de fundo de amortização. Essa é a porcentagem que deve ser reservada a cada período para ter uma certa quantia em um momento futuro. Suponha que um imóvel com receita operacional líquida de US $ 950.000 seja financiado a 50%, utilizando dívida com juros de 7% a ser amortizada em 15 anos. O restante é pago com patrimônio líquido a uma taxa de retorno exigida de 10%. O fator do fundo de amortização seria calculado como:

Taxa de juros12 meses [1+ (taxa de juros / 12 meses)] (nº de anos ∗ 12 meses) −1 \ dfrac {\ frac {Taxa de juros ~ {12 ~ meses}} {{[1 + (taxa de juros ~ / 12 ~ meses)]} ^ {(\ # ~ de ~ Anos * 12 ~ meses)} - 1} [1+ (Taxa de juros / 12 meses)] (# de anos ∗ 12 meses) −112 mesesTaxa de interesse O que outras pessoas estão dizendo

Conectando os números, obtemos:

.07 / 12
{[1 + (.07 / 12)] ^15x12 } - 1

Isso calcula 0, 0000154 por mês. Por ano, esse percentual é: 0, 003154 x 12 meses = 0, 0378. A taxa pela qual um credor deve ser pago é igual a esse fator do fundo de amortização mais a taxa de juros. Neste exemplo, essa taxa é: 0, 07 + 0, 0378 = 10, 78% ou 0, 1078.

Assim, a taxa média ponderada, ou a taxa geral de capitalização, usando o peso de 50% para a dívida e o peso de 50% para o patrimônio líquido é: (0, 5 x 0, 1078) + (0, 5 x 10, 10) = 10, 39%. Como resultado, o valor de mercado da propriedade é: $ 950.000 / .1039 = $ 9.143.407.

Como avaliar uma propriedade de investimento imobiliário

Avaliações comparáveis ​​de ações

Modelos de avaliação absoluta determinam o valor presente de fluxos de caixa futuros para obter o valor intrínseco de uma ação; os métodos mais comuns são os modelos de desconto de dividendos (DDM) e técnicas de fluxo de caixa descontado (DCF). Por outro lado, os métodos de valor relativo sugerem que dois títulos comparáveis ​​devem ter preços semelhantes de acordo com seus ganhos. Proporções como preço / lucro e preço / vendas são comparadas com outras empresas intraindustriais para determinar se um estoque está sub ou supervalorizado. Como na avaliação do patrimônio, a análise da avaliação imobiliária deve implementar ambos os procedimentos para determinar uma faixa de valores possíveis.

Cálculo da receita operacional líquida de uma propriedade imobiliária

Valor de mercado = NOI1r-g = NOI1 Onde: NOI = Entrada operacional líquida = Taxa de retorno requerida sobre ativos imobiliários g = Taxa de crescimento de NOIR = Taxa de capitalização (r-g) \ begin {alinhado} & Market ~ Value = \ dfrac { NOI_1} {rg} = \ dfrac {NOI_1} {R} \\ & \ textbf {onde:} \\ & NOI = \ text {\ pequena receita operacional líquida} \\ & r = \ text {\ small Taxa de retorno exigida ativos imobiliários} \\ & g = \ text {\ pequena taxa de crescimento do NOI} \\ & R = \ text {\ pequena taxa de capitalização (r} - \ text {\ small g)} \\ \ end {align} Valor = r-gNOI1 = RNOI1 em que: NOI = Entrada operacional líquida = Taxa de retorno requerida sobre ativos imobiliários g = Taxa de crescimento de NOIR = Taxa de capitalização (r-g)

A receita operacional líquida reflete os ganhos que a propriedade gerará após considerar as despesas operacionais, mas antes da dedução de impostos e pagamentos de juros. Antes de deduzir as despesas, é necessário determinar a receita total obtida com o investimento. A receita esperada de aluguel pode inicialmente ser prevista com base em propriedades comparáveis ​​próximas. Com uma pesquisa de mercado adequada, um investidor pode determinar quais preços os locatários estão sendo cobrados na área e assumir que aluguéis semelhantes por metro quadrado podem ser aplicados a essa propriedade. Os aumentos previstos nos aluguéis são contabilizados na taxa de crescimento dentro da fórmula.

Como as altas taxas de vacância são uma ameaça potencial aos retornos dos investimentos imobiliários, uma análise de sensibilidade ou estimativas conservadoras realistas devem ser usadas para determinar a receita perdida, se o ativo não for utilizado em plena capacidade.

As despesas operacionais incluem aquelas incorridas diretamente nas operações diárias do edifício, como seguro de propriedade, taxas de administração, taxas de manutenção e custos de serviços públicos. Observe que a depreciação não está incluída no cálculo da despesa total. O lucro operacional líquido de um imóvel é semelhante ao lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização (EBITDA).

O desconto do lucro operacional líquido de um investimento imobiliário pela taxa de capitalização de mercado é análogo ao desconto de um fluxo de dividendos futuros pela taxa de retorno requerida apropriada, ajustada para o crescimento de dividendos. Os investidores em ações familiarizados com os modelos de crescimento de dividendos devem ver imediatamente a semelhança. (O DDM é uma das teorias financeiras mais fundamentais, mas é tão boa quanto suas suposições. Confira " Escavando no modelo de desconto de dividendos ".)

Encontrar a capacidade de gerar renda de uma propriedade

Valor de mercado = renda bruta × multiplicador de renda bruta \ textit {\ valor de mercado pequeno = renda bruta} \ times \ textit {\ multiplicador de renda bruta pequeno} Valor de mercado = renda bruta × multiplicador de renda bruta

A abordagem do multiplicador da renda bruta é um método de avaliação relativo que se baseia na suposição subjacente de que propriedades na mesma área serão avaliadas proporcionalmente à renda bruta que elas ajudam a gerar. Como o nome indica, a receita bruta é a receita total antes da dedução de quaisquer despesas operacionais. No entanto, é necessário prever taxas de vacância para obter uma estimativa precisa da receita bruta.

Por exemplo, se um investidor imobiliário compra um edifício de 100.000 pés quadrados, ele pode determinar, a partir de dados comparáveis ​​de propriedades, que a renda mensal bruta média por pé quadrado na vizinhança é de US $ 10. Embora o investidor possa inicialmente assumir que a receita anual bruta é de US $ 12 milhões (US $ 10 x 12 meses x 100.000 pés quadrados), é provável que haja algumas unidades vagas no edifício a qualquer momento. Supondo que haja uma taxa de vacância de 10%, a receita bruta anual é de US $ 10, 8 milhões (US $ 12 MM x 90%). Uma abordagem semelhante também é aplicada à abordagem da receita operacional líquida.

O próximo passo na avaliação do valor do imóvel é determinar o multiplicador da receita bruta. Isso é alcançado se houver dados históricos de vendas. Observar os preços de venda de propriedades comparáveis ​​e dividir esse valor pela receita anual bruta gerada produz o multiplicador médio para a região.

Esse tipo de abordagem de avaliação é semelhante ao uso de transações ou múltiplos comparáveis ​​para avaliar um estoque. Muitos analistas prevêem os ganhos de uma empresa e multiplicam o lucro por ação (EPS) pela proporção P / E do setor. A avaliação imobiliária pode ser realizada por meio de medidas semelhantes.

Obstáculos à Avaliação Imobiliária

Ambos os métodos de avaliação de imóveis parecem relativamente simples. No entanto, na prática, determinar o valor de uma propriedade geradora de renda usando esses cálculos é bastante complicado. Primeiro, obter as informações necessárias sobre todos os insumos da fórmula, como receita operacional líquida, prêmios incluídos na taxa de capitalização e dados comparáveis ​​de vendas, pode ser extremamente demorada e desafiadora.

Em segundo lugar, esses modelos de avaliação não levam em consideração adequadamente possíveis mudanças importantes no mercado imobiliário, como uma crise de crédito ou um boom imobiliário. Como resultado, análises adicionais devem ser conduzidas para prever e levar em consideração o possível impacto da mudança de variáveis ​​econômicas.

Como os mercados imobiliários são menos líquidos e transparentes que o mercado de ações, às vezes é difícil obter as informações necessárias para tomar uma decisão de investimento totalmente informada. Dito isto, devido ao grande investimento de capital normalmente necessário para adquirir um grande empreendimento, essa análise complicada pode produzir um grande retorno se levar à descoberta de uma propriedade subvalorizada (semelhante ao investimento em ações). Assim, reservar um tempo para pesquisar as entradas necessárias vale bem o tempo e a energia.

A linha inferior

A avaliação imobiliária geralmente é baseada em estratégias semelhantes à análise de patrimônio. Outros métodos, além da abordagem do lucro operacional líquido descontado e do multiplicador da receita bruta, também são frequentemente utilizados - alguns exclusivos dessa classe de ativos. Alguns especialistas do setor, por exemplo, têm um conhecimento ativo sobre os padrões de migração e desenvolvimento das cidades. Como resultado, eles podem determinar quais áreas locais têm maior probabilidade de obter a taxa mais rápida de apreciação.

Qualquer que seja a abordagem usada, o preditor mais importante do sucesso de uma estratégia é o quão bem ela é pesquisada.