Dicas importantes para investir em REITs

Os fundos de investimento imobiliário (REITs) possuem uma cesta de propriedades, que variam de shoppings a cinemas, prédios de apartamentos a parques de escritórios, hotéis a hospitais. (Para obter mais informações, consulte: REITs residenciais, de saúde e escritórios .) Um REIT pode se especializar em um determinado setor imobiliário, ou pode se diversificar em vários tipos de propriedades. Investir em REITs é atraente por vários motivos, especialmente para investidores voltados para a renda. E embora existam riscos atuais para o mercado de REIT como um todo, a longo prazo, os REIT provaram ser vencedores.

O que procurar em um REIT

Para investidores de varejo, os REITs possuem várias vantagens sobre o investimento no próprio setor imobiliário. Primeiro de tudo, seu investimento é líquido. Você pode comprar e vender ações de REITs, negociadas como ações em uma bolsa. As ações de REITs também possuem baixos mínimos de investimento; investir diretamente em uma propriedade real geralmente requer um compromisso muito mais considerável.

Os REITs geram renda com as rendas e arrendamentos das propriedades que possuem. A maioria (90%) do lucro tributável de um REIT deve ser devolvida aos acionistas na forma de dividendos. Como resultado, os investidores geralmente confiam nos REITs como fornecedores de um fluxo de caixa constante, embora as ações também possam se valorizar se as participações imobiliárias o fizerem.

Quando você estiver pronto para investir em um REIT, procure um crescimento nos ganhos, resultante de maiores receitas (taxas de ocupação mais altas e aluguéis cada vez maiores), custos mais baixos e novas oportunidades de negócios. Também é imperativo que você pesquise a equipe de gerenciamento que supervisiona as propriedades do REIT. Uma boa equipe de gerenciamento poderá atualizar as instalações e aprimorar os serviços de um edifício subutilizado, aumentando a demanda. (Para mais detalhes, consulte Analisando REITs e Desempenho REIT .)

Advertências REIT

É importante que você não pense nos REITs como um ativo de investimento em si. Você precisa analisar as tendências do setor antes de determinar qual tipo de REIT é melhor para o seu portfólio.

Por exemplo, o tráfego de shopping centers tem diminuído devido à crescente popularidade das compras on-line e ao declínio dos bairros suburbanos (esta é a primeira vez desde a década de 1920 que o crescimento urbano ultrapassa o crescimento suburbano). Portanto, REITs expostos estrita ou fortemente a shoppings apresentam mais riscos do que aqueles que investem em outros tipos de imóveis.

Ou pegue hotéis. Investir em um REIT focado neles é investir no setor de viagens. Embora o setor esteja indo bem em um determinado momento, os hotéis têm o potencial de serem atingidos por viagens de negócios reduzidas, pois as empresas buscam maneiras de cortar custos e a conferência na web se torna mais comum.

Em termos de tendências econômicas gerais, a baixa inflação e a falta de crescimento salarial - como os EUA experimentaram nos anos 2000 - freqüentemente limitam o potencial de crescimento dos REITs, uma vez que prejudicam os aumentos de aluguel. Mesmo assim, os REITs têm se saído bem diante desses ventos contrários.

Um REIT de pensamento distante

A chave é ser prospectivo. Por exemplo, a geração do milênio favorece a vida urbana para a vida suburbana, uma tendência que levou ao mencionado declínio no tráfego de shopping suburbano e a um aumento no varejo de rua (faixas de compras urbanas ancoradas por uma mercearia ou outro grande varejista). Um REIT detectou a tendência cedo e se estabeleceu de acordo.

O Acadia Realty Trust (AKR) concentra-se em áreas urbanas com altas barreiras à entrada, com restrições de oferta e muita população. Ele também adota a abordagem de não se apaixonar por um varejista em particular, porque um varejista popular hoje pode não ser um varejista popular amanhã. Em vez disso, investe em uma rua, quarteirão ou prédio, permitindo sempre fazer ajustes para que os varejistas mais quentes estejam no local. Mas o mais importante aqui é que, ao investir pesadamente no varejo de rua, a Acadia Realty Trust olhou para o futuro, literalmente, mais do que seus pares. Com um valor de mercado de US $ 2, 30 bilhões, o REIT possui 84 ​​propriedades em seu portfólio principal, totalizando 4, 2 milhões de pés quadrados; em outubro de 2018, apresentava um dividend yield de 3, 6%.

A linha inferior

Apesar das vantagens, ninguém deve investir apenas em REITs. Como em qualquer classe de ativos, elas sempre devem fazer parte de um portfólio diversificado.

Para leitura relacionada, consulte: Quais são os riscos dos fundos de investimento imobiliário (REITs)?

Dan Moskowitz não tem nenhuma posição no AKR.