Tornar-se um senhorio mais problemas do que vale a pena?

O aluguel residencial é a maneira de ganhar dinheiro - ou é o que algumas pessoas afirmam. Aparentemente, parece uma aposta infalível; na realidade, geralmente é mais dor de cabeça do que vale a pena. Os desafios começam cedo e quase sempre envolvem tempo e dinheiro. Vamos dar uma olhada em seis dos grandes.

Desafio 1: Encontrar uma propriedade

Livros inteiros foram escritos sobre como encontrar um bom imóvel para alugar, para não mencionar um ou dois artigos da Investopedia. Muito texto foi dedicado ao tópico por causa de sua importância crítica. Compre um lugar muito caro e você nunca ganhará dinheiro. Mas tentar pegar uma pechincha também pode ser problemático. A compra de um fixador superior exige que você tenha as habilidades, tempo, ferramentas e dinheiro para fazer os reparos e reformas necessários.

Se você não tiver pressa, pode ser uma maneira de obter uma pechincha no seu investimento; se você já tem um emprego em tempo integral e uma família, cada minuto gasto consertando o aluguel é um minuto não gasto em uma atividade mais lucrativa ou agradável. No entanto, hoje em dia, existem empresas de administração que podem fazer muito desse trabalho braçal - desde localizar um imóvel até reabilitá-lo - para você, mediante taxa, é claro.

Desafio 2: Preparando a Unidade

Para colocar praticamente qualquer imóvel em condições de locação, muitas vezes é necessário, no mínimo, carpete e tinta frescos. Ambos os itens requerem tempo e dinheiro. Telas para janelas, manchas no convés e manutenção do gramado são outras necessidades comuns. Sempre que um inquilino sai, esses problemas também precisam ser revisados.

Desafio 3: Encontrar inquilinos

A Internet oferece uma maneira rápida e barata de encontrar possíveis inquilinos. Obviamente, você costuma receber o que paga. A exibição de um anúncio em uma publicação respeitável geralmente gera uma classe melhor de respondentes. Em vez de estudantes universitários que procuram economizar, você aumenta suas chances de conseguir famílias e idosos responsáveis.

A execução de um anúncio por um mês terá uma pequena mordida na sua carteira, no entanto, e a triagem adequada de seus inquilinos executando uma verificação de crédito e uma verificação de antecedentes será outra. O investimento vale bem o tempo e o dinheiro, pois a verificação aumenta suas chances de conseguir inquilinos responsáveis. Os inquilinos responsáveis ​​pagam o aluguel em dia, não abusam da propriedade e não exigem que você se envolva no processo de despejo caro e demorado.

Desafio 4: Aborrecimentos

Até ótimos inquilinos e propriedades perfeitas para aluguel vêm com uma série de aborrecimentos. Tubos quebrados, drenos empalhados, molas das portas de garagem quebradas, animais de estimação e companheiros de quarto são apenas alguns dos desafios que surgem. Até bons inquilinos querem sua atenção total e imediata quando o esgoto está voltando para casa ou a empresa de cabo corta acidentalmente as linhas telefônicas.

Inquilinos ruins são um desafio ainda maior. Chamadas diárias e aluguel atrasado ou não pago podem aumentar os aborrecimentos. O dia da mudança é outro momento desafiador. Danos nas paredes, pisos, tapetes e outros componentes da casa podem levar a disputas e reparos dispendiosos. Como todo momento desperdiçado em discussões é um momento em que a casa fica vazia, é melhor você morder a bala e pagar pelos reparos. Falando nisso: você provavelmente precisará fazer um seguro de proprietário - não, a política do seu proprietário regular não é suficiente - e esse é outro item da coluna de despesas em andamento.

Desafio 5: Manutenção

A manutenção dos principais componentes e comodidades é um item importante. Novos aparelhos custam centenas de dólares; um novo telhado ou garagem pode custar milhares de dólares. Se o aluguel for $ 500 por mês e o teto for $ 5.000, você poderá perder dinheiro rapidamente. Adicione carpete, tinta e um fogão novo e inquilinos que não ficam muito tempo - e a propriedade pode perder dinheiro por anos.

Desafio 6: Taxas de Juros

O que as taxas de juros têm a ver com alguma coisa? Muito! Quando as taxas caem, geralmente é mais barato comprar do que alugar e, portanto, a demanda por suas unidades pode cair. Reduzir o aluguel para permanecer competitivo pode colocar uma cãibra real na sua capacidade de ganhar dinheiro.

Como o dinheiro é feito

Com todos os desafios que devem ser superados, o rapaz pode ganhar dinheiro com imóveis alugados? Sim, mas requer um plano. Quatro abordagens lucrativas são destacadas abaixo:

1. Live-In

Compartilhar o espaço comprando um duplex (ou outra estrutura facilmente divisível) geralmente é um empreendimento lucrativo. Como você está no local e planeja cuidar da propriedade de qualquer maneira, o dinheiro extra é um bônus. Obviamente, todos os desafios ainda se aplicam, e morar no local significa que você estará sempre disponível e entrará em contato próximo com os inquilinos. Planeje adequadamente e faça a triagem com cuidado.

2. Vá básico

Alugar um apartamento desarrumado que não possui comodidades agradáveis, fazer o mínimo de manutenção possível e não manter as aparências leva a lucros. Se você não acredita, veja as residências fora do campus em qualquer cidade universitária do país. Não parece muito bom, mas uma propriedade básica e simples (sem ventiladores de teto, ar-condicionado etc.) mantém o processo simples.

Quatro paredes e um piso fornecem um mínimo de requisitos de manutenção e poucas coisas que podem quebrar ou ser danificadas. Atrair inquilinos por meio de programas subsidiados pelo governo, como a Seção 8, fornece renda garantida. O desafio aqui tende a ser que, em troca de alguns dólares na mão, você geralmente recebe uma classe aproximada de inquilinos e uma propriedade que é desgastada com força.

3. Participações de longo prazo

Muitos investidores imobiliários dirão que basicamente pagam o aluguel e as despesas. A abordagem deles é comprar um imóvel a preço de banana, permitir que o aluguel dos inquilinos pague a hipoteca e depois vender em 30 anos, aproveitando-se de alguma valorização do preço.

Embora seja uma abordagem razoável, é provável que os lucros sejam pequenos e o imposto sobre ganhos de capital possa ser alto (dada a sua base de baixo custo). E ainda requer tempo e esforço que poderiam ter sido melhor gastos em outros lugares.

4. Vá em período integral

Proprietários sérios adotam uma abordagem séria. Eles incorporam, compram vários prédios e fazem uma parte significativa do trabalho. É uma decisão de estilo de vida que requer jorros de tempo e energia sérios e uma estratégia de compra e venda para maximizar prejuízos fiscais e prejuízos fiscais e minimizar a renda.

Contratação de um gerente de propriedade

Um gerente de propriedade pode lidar com muitas das tarefas de administrar uma propriedade de aluguel. Isso inclui marketing, seleção de inquilinos, manutenção, orçamento e cobrança de aluguéis. Você pode contratar um gerente de propriedade, se desejar delegar essas tarefas, embora isso reduza seus lucros.

Função do gerente de propriedade

Os gerentes de propriedades podem lidar com uma variedade de funções. O que é exatamente isso depende de você negociar com seu gerente. É importante identificar qual será seu papel e desenvolver uma lista de deveres e responsabilidades. Seu gerente de propriedade encontrará apenas inquilinos? Ou eles cuidam da manutenção diária e da coleta de aluguel?

Um gerente de propriedade pode ser um contratado independente ou um funcionário. Você deve conversar com seu contador para determinar a abordagem mais favorável e determinar as obrigações específicas que você possa ter.

Você também pode contratar uma empresa de gerenciamento de propriedades; uma empresa com a qual você contrata para lidar diretamente com todos os aspectos do imóvel alugado. Isso pode ser caro, mas pode ser ideal se você tiver várias propriedades de aluguel.

Selecionando um gerente de propriedade

Verifique se qualquer gerente de propriedade que você está considerando atende aos requisitos de licenciamento locais e nacionais apropriados.

Você pode procurar um gerente com experiência em publicidade, marketing, relações com inquilinos, cobrança de aluguel, orçamento, leasing e manutenção. Um bom gerente de propriedade também terá conhecimento das leis locais e estaduais. Como proprietário do imóvel, você pode ser responsabilizado pelos atos de seu gerente, para poder ser processado se o gerente violar qualquer lei justa sobre a habitação.

Depois de decidir sobre um gerente de propriedade e os termos do acordo, você deve escrever um contrato de gerenciamento de propriedade que identifique as obrigações, a remuneração e as condições de rescisão do gerente.

A linha inferior

Está se tornando um proprietário vale o esforço? Somente você pode decidir. Apenas certifique-se de olhar antes de saltar e entrar em seu novo empreendimento com expectativas realistas e um plano de jogo sólido.

Ao saber em que você está se metendo antes de fazê-lo, você estará melhor preparado para o que encontrar e mais propenso a aproveitar a experiência.