Como obter a melhor taxa de hipoteca

• Indicadores de taxa de hipoteca
• Definir uma taxa de hipoteca
• Pontuação de crédito
• Renda estável e histórico de emprego
• Índice de Dívida / Renda
• Relação empréstimo / valor e adiantamento
• Credores de compras
• Como bloquear sua tarifa
• Negociando sua tarifa

Uma consideração crucial ao comprar hipotecas é obter a melhor taxa de juros possível. As taxas de juros determinam o custo de sua hipoteca durante a vigência do empréstimo, portanto, obter a menor taxa antecipada torna seu empréstimo mais acessível.

A taxa de juros (também chamada de "taxa de hipoteca") é a taxa de juros de um empréstimo à habitação, calculada como uma porcentagem do valor total do empréstimo. Os credores geralmente estabelecem taxas de juros e podem ser fixos ou variáveis. As médias das taxas de hipoteca variam de acordo com as condições do mercado. Além disso, suas finanças e o tipo de empréstimo que você qualifica para determinar o preço da taxa de juros.

Outra taxa fornece uma noção melhor do custo de uma hipoteca: a taxa anual ou APR. A TAEG avalia o custo total de uma hipoteca e é calculada como uma porcentagem do valor total do empréstimo. Inclui a taxa de juros, taxas do credor, pontos de desconto e outros encargos de empréstimo. Preste muita atenção à TAEG, pois é uma visão mais holística do valor do seu empréstimo anualmente.

Seus pagamentos mensais da hipoteca incluirão dois componentes: principal e juros.

O saldo do principal é o valor do empréstimo, que diminui durante o período de reembolso da sua hipoteca.

Os juros que você paga no início do seu empréstimo tendem a ser mais altos que o principal, mas o montante dos juros diminui com o tempo à medida que você paga seu saldo principal.

Outros componentes do seu pagamento mensal da hipoteca podem incluir impostos sobre a propriedade, seguro de hipoteca privada (se exigido pelo seu empréstimo), seguro do proprietário e taxas da associação do proprietário. Alguns desses itens podem ser acumulados no pagamento mensal da hipoteca ou pagos separadamente.

Indicadores de taxa de hipoteca

Descobrir como as taxas de hipoteca são definidas pode parecer complexo, mas há indicadores-chave a serem observados.

Uma é a taxa básica de juros, que representa a taxa média mais baixa que os bancos estão oferecendo para crédito. Os bancos usam a taxa básica de juros para empréstimos interbancários e também podem oferecer taxas básicas para seus mutuários com maior capacidade de crédito. A taxa básica de juros normalmente segue as tendências da taxa de fundos federais do Federal Reserve e geralmente é aproximadamente 3% superior à taxa atual de fundos federais.

Outro indicador para os mutuários é o rendimento dos títulos do Tesouro a 10 anos. Se o rendimento dos títulos aumentar, as taxas de hipoteca também aumentam. O inverso é o mesmo; se o rendimento dos títulos cair, as taxas de hipoteca geralmente seguirão o exemplo. Embora a maioria das hipotecas seja calculada com base em um prazo de 30 anos, após 10 anos, muitas hipotecas são quitadas ou refinanciadas para uma nova taxa. Portanto, o rendimento dos títulos do Tesouro a 10 anos pode ser um bom padrão para medir taxas. Você pode usar a calculadora de hipotecas da Investopedia para estimar pagamentos mensais.

Definir uma taxa de hipoteca

Quando um credor oferece uma hipoteca, ele assume um certo nível de risco que você pode adotar, o que significa que você não poderá pagar o empréstimo. Quanto mais arriscado for um empréstimo ou tomador de empréstimo, maior o credor definirá a taxa para compensar esse risco. Uma taxa mais alta ajuda o credor a recuperar o valor do empréstimo inicial mais rapidamente para proteger seus investimentos. Mas os credores não escolhem arbitrariamente uma porcentagem. Eles avaliam de perto seu perfil financeiro e de crédito, bem como sua renda e tipo / montante do empréstimo, para avaliar sua capacidade creditícia.

Pontuação de crédito

Sua pontuação de crédito ajuda a determinar sua taxa de juros e o valor do empréstimo. Uma pontuação de crédito mais alta indica que você usa o crédito com responsabilidade, geralmente paga suas contas em dia e não está usando todo o crédito disponível. Isso também significa que é mais provável que você pague suas dívidas do que alguém que se esforça constantemente para pagar as contas em dia ou atingir o limite máximo de suas linhas de crédito.

Veja a seguir como os preços dos empréstimos e os pagamentos mensais podem variar com base no seu intervalo de pontuação FICO. FICO é o modelo de pontuação de crédito que a maioria dos credores usa para avaliar os mutuários.

O cálculo abaixo é uma média nacional com base em um montante de US $ 300.000 para um empréstimo fixo de 30 anos em 12 de março de 2018.

Fonte: myfico

Como você pode ver, quanto menor a pontuação de crédito de um mutuário, maior a TAEG, aumentando o pagamento mensal e o montante de juros pagos ao longo da vida do empréstimo.

Antes de solicitar uma hipoteca, retire seu próprio relatório de crédito (você recebe um brinde uma vez por ano, visitando annualcreditreport.com). Procure por erros ou bandeiras vermelhas, como contas vencidas, pagamentos em atraso ou contas em cobranças. Se você encontrar erros, discuta-os com o credor de relatórios e a agência de crédito. Se você tem um histórico de pagamentos em atraso, volte ao caminho, pagando essas contas em dia todo mês - na íntegra, sempre que possível, ou mais que o mínimo. Além disso, você precisará obter sua pontuação de crédito em cada uma das três principais agências de relatórios de crédito: Equifax, Experian e Transunion. Verifique com o banco atual ou a empresa do cartão de crédito para ver se eles oferecem pontuações FICO gratuitamente ou você pode adquiri-las diretamente de cada uma das três agências por uma taxa nominal.

Conhecer suas pontuações agora pode ajudá-lo a planejar melhor seu orçamento e cronograma para compra de casas. Por exemplo, se sua pontuação no FICO for inferior a 620, será mais difícil se qualificar para muitos produtos de empréstimo convencionais, embora você se qualifique para um empréstimo da FHA e outros produtos. Você pode precisar de alguns meses para trabalhar em seu crédito para aumentar sua pontuação e se qualificar para melhores taxas de juros e condições. Obviamente, as taxas de juros podem subir ou descer dependendo das condições do mercado, portanto, você deve ficar de olho em grandes saltos nesse meio tempo.

Compreender como sua pontuação provavelmente afetará sua taxa pode impedir que você se inscreva acidentalmente em uma hipoteca menos vantajosa do que você merece. Alguns credores subprime (fontes de financiamento que fornecem hipotecas com altas taxas de juros para tomadores de empréstimos com pouco crédito) são fortemente comercializados para possíveis compradores de imóveis. Seu conhecimento do mercado irá protegê-lo se você for abordado por um desses credores e tiver pontuação de crédito que deve comprar taxas e termos melhores do que lhe são oferecidos.

Renda estável e histórico de emprego

Os credores geralmente desejam ver dois anos consecutivos de renda e emprego estáveis ​​para garantir que você possa pagar seus pagamentos de hipotecas e reembolsar o empréstimo a longo prazo. Se você é um funcionário assalariado, os credores solicitam formulários W2 e declarações fiscais federais nos últimos dois anos para verificar sua renda. Os credores também consultam seu empregador para verificar quanto tempo você trabalha lá. Se seus ganhos diminuíram ou você teve lacunas no emprego nos últimos dois anos, os credores estão céticos quanto à sua capacidade de pagar uma hipoteca e você pode ter problemas para obter uma pré-aprovação da hipoteca.

Da mesma forma, os mutuários autônomos precisam passar por mais dificuldades para obter uma hipoteca. Se você trabalha por conta própria, espere pagar taxas de juros mais altas do que as que você vê online; essas taxas são para mutuários considerados mais dignos de crédito por causa de sua renda estável e verificável e excelente pontuação de crédito. Os credores também geralmente têm regras mais rígidas para verificar a renda por conta própria. Você não apenas precisará fornecer declarações fiscais federais por dois anos, mas também precisará enviar um extrato assinado de um contador, uma folha de lucros e perdas e outra documentação para mostrar renda comercial suficiente.

Os credores usam seu histórico de emprego e renda para calcular sua relação dívida / renda, que desempenha um papel fundamental na determinação de sua taxa de hipoteca. Se você puder mostrar a prova de sua renda para um empréstimo com documentação completa, obterá taxas e condições mais competitivas do que outros tipos de empréstimo para mutuários autônomos, como um empréstimo sem documentação ou um empréstimo com renda declarada / ativo declarado.

Índice de Dívida / Renda

Os credores se preocupam com quanta dívida você possui em relação à sua renda mensal bruta. Para calcular a relação dívida / receita de um tomador de empréstimo, ou DTI, os credores avaliam duas fórmulas: uma “proporção de front-end” e a “proporção de back-end”. A proporção de front-end (também chamada de taxa de moradia) combina todos os os custos de moradia (pagamento da hipoteca, seguro do imóvel, impostos sobre a propriedade, taxas HOA etc.) dividem a soma pela sua renda mensal bruta. Por outro lado, a taxa de back-end (ou dívida total) combina todas as parcelas mensais e dívidas rotativas (pense em cartões de crédito, empréstimos para carros e empréstimos para estudantes), bem como o pagamento de hipoteca proposto e divide a soma pelo seu valor bruto mensal renda.

Ao avaliar esses índices, os credores presumem que quanto maior o índice de DTI, maior a probabilidade de você deixar o empréstimo. Geralmente, os credores desejam ver uma taxa de front-end não superior a 28% e uma taxa de back-end máxima de 36%. Alguns produtos de empréstimo permitem que os mutuários tenham uma taxa de DTI mais alta. Os empréstimos da FHA, por exemplo, permitem um índice de back-end de até 43%.

Relação empréstimo / valor e adiantamento

Ao comprar uma casa, espera-se que você faça um adiantamento como adiantamento de capital em uma casa. Embora os produtos de empréstimo tenham vários requisitos de adiantamento, quanto maior o adiantamento, menor o índice de valor do empréstimo ou LTV. Os índices mais baixos de LTV (geralmente abaixo de 80% do valor do empréstimo) geram taxas de hipoteca mais baixas. Novamente, ele volta a minimizar o risco do credor. Se você possui mais patrimônio inicial em sua casa porque economizou mais e possui uma menor taxa de LTV, os credores estão menos preocupados com o risco de inadimplência. No entanto, se você poupar pouco para um adiantamento e financiar a maior parte (ou mesmo a totalidade) do valor do empréstimo, os credores podem perder mais dinheiro se você não pagar sua hipoteca, para que cobram taxas de juros mais altas.

Os programas de adiantamento baixo ajudam muitos compradores que não economizaram muito dinheiro, mas geralmente pagam taxas de juros mais altas do que aqueles que chegam à mesa de fechamento com um adiantamento mais alto.

Credores de compras

Snagging as taxas mais baixas e escolher a melhor hipoteca para você envolve fazer sua lição de casa. Compre vários tipos de credores e consulte vários produtos para encontrar as taxas mais baixas e os melhores termos. Além disso, preste atenção às taxas e custos de fechamento do credor, que podem ser adicionados à mesa de fechamento. Embora algumas variações de preço possam não parecer grandes no papel, elas podem resultar em economias de custo significativas durante a vida útil do seu empréstimo. Lembre-se de que alguns credores oferecem descontos em "pontos", uma maneira de reduzir sua taxa de juros antecipadamente, o que aumenta seus custos de fechamento. E outros credores que promovem custos de fechamento baixos ou inexistentes tendem a cobrar taxas de juros mais altas para compensar a diferença ao longo da vida do empréstimo.

Além de verificar com sua instituição financeira atual (um banco ou cooperativa de crédito), peça a um corretor de hipoteca para comprar as taxas em seu nome. Corretores de hipoteca não são credores; eles atuam como casamenteiros entre você e os credores na rede deles. Eles podem economizar tempo e dinheiro comparando vários credores que possuem produtos que atendem às suas necessidades. Além disso, vale a pena entrar em contato com alguns credores diretos, on-line ou pessoalmente, para ver o que eles oferecem. Não há um número mágico de credores que você deve comprar, mas as estimativas de empréstimos de três a cinco devem fornecer uma base sólida para comparação.

Ao solicitar uma hipoteca com vários credores, você receberá estimativas de empréstimos para comparar taxas e fechar custos lado a lado. Além disso, se você realizar a maior parte de suas compras de tarifas em 30 dias, os vários credores de verificações de crédito executados contarão como uma consulta difícil e é improvável que você diminua sua pontuação de crédito.

Como bloquear sua tarifa

Quando você recebe uma oferta aceita, você tem a opção de bloquear sua taxa de juros com um credor. Um bloqueio de taxa é quando um credor concorda em garantir uma taxa de juros específica no momento do bloqueio por um determinado período de tempo. Isso permite que você finalize e feche sua compra e empréstimo residencial e receba a mesma taxa, independentemente de as taxas subirem ou descerem nesse meio tempo. Um bloqueio de taxa protege você se as taxas de juros subirem antes do fechamento; por outro lado, se as taxas de juros diminuírem, você não aproveitará o benefício. Geralmente, os bloqueios de taxa são válidos por até 60 dias, mas esse período pode ser maior ou menor dependendo do credor.

Geralmente, é mais sensato fixar uma taxa depois de assinar um contrato de compra. Se você não encontrar uma casa imediatamente, o tempo está passando no seu contrato de bloqueio de tarifa e pode expirar antes de você fazer uma oferta. Então você teria que pagar por uma extensão, que pode ser cara. Por falar em custos, os bloqueios de taxa padrão em 60 dias geralmente são gratuitos ou o credor cobrará uma taxa fixa ou porcentagem do valor do empréstimo por esse serviço. Os bloqueios de taxas geralmente custam de 0, 25 a 0, 50% do valor do empréstimo (aproximadamente algumas centenas de dólares). Se você solicitar um bloqueio de taxa a longo prazo, espere pagar uma taxa mais alta.

Negociando sua tarifa

É possível negociar taxas de juros mais baixas com os credores, mas você precisa comparar a loja para fazer isso com sucesso. Os mutuários com crédito forte, uma história estável de renda e emprego e baixos índices de LTV e DTI geralmente têm mais poder de negociação do que outros mutuários. Se você tem estimativas de empréstimos de vários credores, pode pedir a alguns credores que reduzam as taxas ou reduzam algumas taxas de fechamento para conquistar seus negócios. Não há garantia de que você terá sucesso, mas não custa perguntar se você é um mutuário bem qualificado.

Outra estratégia para obter uma taxa mais baixa é comprá-la através do pagamento de "pontos". Os pontos são essencialmente juros pré-pagos, e pagar esse custo antecipadamente pode ajudar você a economizar milhares ao longo da vida útil do empréstimo, se planeja ficar parado. Um ponto é igual a 1% do valor emprestado. Por exemplo, se o valor do seu empréstimo for $ 200.000, um ponto de desconto é $ 2.000 e dois pontos de desconto são $ 4.000. Normalmente, pagar um ponto de desconto pode reduzir sua taxa de hipoteca em 0, 25%, mas esse valor pode variar de acordo com o credor.

A linha inferior

Encontrar a menor taxa de hipoteca envolve pesquisa e compras. E não é a única consideração em encontrar o empréstimo certo. Preste muita atenção aos custos de fechamento, que incluem as taxas do credor. Sua estimativa de empréstimo descreverá todos esses itens linha por linha. Para garantir que você obtenha os melhores termos e taxas possíveis, solicite uma hipoteca com alguns credores para comparar ofertas lado a lado.

As compras por comparação o ajudarão a identificar bandeiras vermelhas, como taxas infladas do credor ou recursos arriscados para empréstimos, além de restringir suas escolhas. Lembre-se de que um forte perfil de crédito, baixos índices de DTI e LTV e um histórico estável de renda e emprego tornam você um mutuário mais atraente para os credores hipotecários - e oferece mais poder de barganha na hora de negociar.

Continue lendo:

Ultimate Mortgage Guide
Como obtenho pré-aprovação para uma hipoteca?
Como escolher a melhor hipoteca
11 erros compradores pela primeira vez Homebuyers deve evitar
Quanto dinheiro eu preciso colocar?
O que é seguro de hipoteca e quais são minhas opções?
Quais são os custos de fechamento?
Quais são os principais tipos de credores?