Investimento em Propriedade de Casa

A casa própria sempre fez parte do sonho americano. Por esse motivo, muitas pessoas aceitam possuir uma casa como a coisa certa a fazer, sem considerar os benefícios ou riscos. Se você está pensando em comprar uma casa, deve conhecer e revisar as vantagens da decisão de investimento que está prestes a tomar e tudo o que vem com ela antes de assinar na linha pontilhada.

Principais Takeaways

• Se você está pensando em ter uma casa própria, esteja ciente e revise as vantagens, além de possíveis riscos que possa enfrentar antes de fechar o negócio.
• Os benefícios incluem valorização, patrimônio líquido, deduções fiscais e despesas dedutíveis.
• Riscos e advertências podem incluir altos custos iniciais, depreciação e falta de liquidez.

Atraente investimento a longo prazo

Comprar uma casa é um dos melhores investimentos a longo prazo que você pode fazer. De acordo com o Índice de Preços da Habitação (IPH) da Agência Federal de Financiamento da Habitação (FHFA), os preços das casas nos EUA subiram em média 34, 71% no período de cinco anos findo em 31 de dezembro de 2017. Em média, os proprietários viram o valor de seus imóveis o investimento cresce 6, 94% ao ano durante esse período. Isso não é um retorno ruim de um investimento que também oferece um lugar para morar.

Custos iniciais altos

Há mais para comprar uma casa do que o preço de venda e a taxa de juros. Você pode pagar entre 2% e 5% do preço de compra nos custos de fechamento. Por esse motivo, comprar uma casa não é um investimento de curto prazo muito bom. Especialistas dizem que você deve ficar em sua casa por pelo menos cinco anos para recuperar esses custos. Alguns dos custos de fechamento mais comuns incluem taxa de inscrição, taxa de avaliação, honorários advocatícios, impostos sobre propriedades, seguro de hipoteca, inspeção residencial, prêmio de seguro do primeiro ano do proprietário, pesquisa de títulos, seguro de título, pontos (juros pré-pagos), taxa de originação, gravação taxas e taxa de pesquisa.

Apreciação

A apreciação representa o aumento dos valores da casa ao longo do tempo. Embora os preços dos imóveis sejam cíclicos, eles geralmente aumentam em valor ou se valorizam com o tempo. Não espere que o valor aumente drasticamente se você estiver no curto prazo. Mas se você permanecer em sua casa por tempo suficiente, há uma probabilidade muito boa de conseguir vender sua casa com lucro, devido à apreciação mais tarde no futuro.

Os imóveis se valorizam principalmente por causa da terra onde a casa fica, enquanto a estrutura real se deprecia com o passar do tempo. Portanto, a expressão "localização, localização, localização" não é apenas um slogan imobiliário, mas uma consideração muito importante na compra de uma casa. O bairro com as comodidades que ele oferece - distritos escolares, parques, condição das estradas etc. - e a cidade em que a casa está localizada em todos os aspectos para a apreciação da propriedade.

Considere uma casa em ruínas e em ruínas, a ponto de ser inabitável. Nesse caso, a terra debaixo da casa pode valer uma quantia significativa de dinheiro. Um vendedor pode considerar vendê-lo como está - com a estrutura ainda intacta - ou gastar um pouco mais para demolir a casa e vender a terra por um preço mais alto por conta própria.

Apreciação é a mudança no valor da sua casa ao longo do tempo, enquanto o valor da casa é a diferença entre o saldo da sua hipoteca e o valor de mercado da sua casa.

Construção de patrimônio

Home equity representa a diferença entre quanto você ainda deve em sua hipoteca e o preço ou valor de mercado de sua casa. O valor e a valorização do imóvel podem ser considerados juntos. Como observado acima, é provável que sua casa aumente em valor de mercado ao longo do tempo. Seu patrimônio também cresce à medida que você paga sua hipoteca, com menos pagamento sendo direcionado a juros e mais diminuindo o saldo do seu empréstimo.

A construção de patrimônio leva algum tempo, porque leva tempo para reduzir o saldo do principal devido no empréstimo hipotecário - a menos que, é claro, você faça um grande adiantamento ou pré-pagamentos regulares. Uma coisa a ter em mente, porém, é que o período de tempo em que você tem sua casa é um grande fator na quantidade de capital que você constrói e na apreciação que pode obter. Quanto mais tempo você o mantiver, mais patrimônio obterá.

O valor do patrimônio líquido fornece flexibilidade para obter um empréstimo vinculado ao valor do valor do patrimônio líquido. Muitos investidores seguem seu patrimônio e valorização da casa simultaneamente. Se um investidor acredita que o valor da sua casa está apreciando muito, ele pode adiar um empréstimo para obter uma melhor oportunidade de obter a apreciação do vendedor.

Orgulho de Propriedade

Um benefício frequentemente citado da casa própria é o conhecimento de que você é o dono do seu cantinho do mundo. Você pode personalizar sua casa, remodelar, pintar e decorar sem a necessidade de obter permissão de um senhorio.

Localização, localização, localização

Embora o pagamento de sua hipoteca funcione da mesma forma, não importa onde você mora, o crescimento do valor de mercado varia de acordo com o local. Embora o FHFA afirme que os preços médios das residências aumentaram 34, 71% nos EUA durante o período de cinco anos encerrado em 31 de dezembro de 2017, os preços na divisão do censo do Atlântico Médio aumentaram apenas 18, 48%. Os preços na divisão de censo do Pacífico, no entanto, aumentaram em média 57, 06% entre 31 de dezembro de 2012 e 31 de dezembro de 2017.

Para ver como isso pode afetar os preços nos quais você planeja comprar, confira a tabela completa do FHFA abaixo:

Fonte: FHFA. Divisões do Censo dos EUA, variação percentual nos preços da habitação. HPI sazonalmente ajustado, somente para compra, período encerrado em 31 de dezembro de 2017.

Exclusão de ganhos de capital

Eventualmente, você venderá sua casa. Quando o faz, a lei permite que você mantenha os lucros e não pague impostos sobre ganhos de capital. É um lucro isento de impostos de até US $ 250.000 para proprietários solteiros e US $ 500.000 para casais. Isso é apenas para sua residência principal - não para uma segunda casa ou propriedade de férias.

Existem alguns requisitos que você precisa atender para se qualificar para essa exclusão. Você deve possuir a casa por pelo menos dois anos - 24 meses - nos últimos cinco anos até a data de fechamento. O requisito de residência determina que você deva morar na casa por pelo menos 730 dias ou dois anos, durante o período de cinco anos que antecedeu a venda. O requisito final, o requisito de retrospectiva, destaca que você não lucrou com a venda de outra residência principal durante o período de dois anos que antecedeu a venda mais recente.

Despesas de mudança e outras

Se você não se qualificar para uma exclusão completa de ganhos de capital, poderá reivindicar despesas de mudança. Embora possa não ser tanto quanto uma exclusão de ganhos de capital, você ainda pode recuperar alguns custos se provar que a venda foi precipitada por uma alteração no local de trabalho, por motivos de saúde ou por outros eventos que não poderia prever.

Se você reivindicar despesas de mudança, suas deduções geralmente cobrirão a mudança de seus bens e pertences pessoais, incluindo despesas de armazenamento em trânsito ou no exterior, custos incorridos em viajar para sua nova casa, incluindo hospedagem, mas não refeições, conexões e cancelamentos de serviços públicos e custos de envio veículos e animais de estimação para sua nova casa.

Para se qualificar para as despesas de mudança, você deve provar o seguinte ao IRS:

• Mover tempo e distância : Sua mudança deve ocorrer dentro de um ano a partir da data de início em seu novo emprego. E a distância entre sua nova casa e o trabalho não pode ser maior que a distância entre sua antiga casa e o novo emprego.
• Teste de distância : Seu novo emprego e, portanto, o novo lar devem estar a pelo menos 80 quilômetros dos antigos.
• Teste do tempo : O IRS exige que você trabalhe em período integral por um período mínimo de 39 semanas durante o primeiro ano após a mudança.

Dedução de taxas

Após a apreciação, o benefício da propriedade da casa que é citado com mais frequência é deduções ou economias de impostos. Ao comprar uma casa, você pode deduzir algumas das despesas de sua posse dos impostos que paga ao governo. Isso inclui juros de hipotecas em sua residência principal e em uma segunda casa, que pode chegar a milhares de dólares por ano.

Os juros de empréstimos sobre o patrimônio da casa ou linhas de crédito sobre o patrimônio da casa (HELOCs) também são dedutíveis se os fundos forem usados ​​para melhorar substancialmente a sua casa.

Você também pode deduzir até US $ 10.000 em impostos estaduais e locais (SALT), incluindo impostos sobre a propriedade.

A nova lei tributária

A nova Lei de Cortes e Empregos Tributários, aprovada em dezembro de 2017, fez alterações substanciais nas partes do código tributário relacionadas à propriedade da casa. A menos que um futuro Congresso altere a lei, todas as disposições expirarão após 31 de dezembro de 2025.

A nova lei limita as deduções de juros hipotecários a US $ 750.000 do total da dívida hipotecária, inclusive para uma primeira e segunda residências e qualquer empréstimo sobre patrimônio imobiliário ou HELOC. O limite anterior era de US $ 1.000.000 em dívidas hipotecárias, além de US $ 100.000 adicionais em dívidas de patrimônio líquido.

Há uma exceção que permite US $ 1.000.000 em dívida total da hipoteca se você comprou sua casa em ou antes de 14 de dezembro de 2017. Esta provisão ainda se aplica se você refinanciar a hipoteca mais antiga. Os juros do empréstimo imobiliário são dedutíveis apenas se o dinheiro for usado para melhorias substanciais na casa em que você contratou o empréstimo. Anteriormente, os juros de até US $ 100.000 eram dedutíveis, não importa como o dinheiro do patrimônio líquido da casa fosse usado.

As deduções de SALT, incluindo impostos sobre a propriedade, agora estão limitadas a US $ 10.000. Anteriormente, todos os pagamentos SALT eram dedutíveis, a menos que você estivesse sujeito ao imposto mínimo alternativo. Outras novas disposições incluem restrições à reivindicação de perdas de vítimas, exceto para desastres declarados pelo governo federal e nenhuma dedução de despesas com mudança, exceto para os militares em serviço ativo.

Todas essas mudanças reduziram o valor de possuir uma casa - incluindo o fato de que, com a dedução padrão duplicada, também sob a nova lei tributária, menos pessoas terão deduções suficientes para registrar a Tabela A em vez de deduzir a dedução padrão. Portanto, o fato de você ser elegível para uma dedução de imposto não significa que isso acabará sendo útil para você. A limitação severa da dedução do SALT será particularmente prejudicial na redução das deduções disponíveis para pessoas que vivem em estados altamente tributados.

Poupança Forçada

Ao pagar sua hipoteca e reduzir o valor que você deve, sem perceber, você está economizando à medida que o valor da sua casa aumenta - assim como o valor da conta poupança aumenta com os juros. Quando você vende, provavelmente receberá de volta cada dólar que pagou e mais, assumindo que fica em sua casa por tempo suficiente. Com o tempo, o retorno médio de ~ 6% (taxa de juros) da sua poupança deve cobrir mais do que o gasto.

Depreciação potencial

Nem todas as casas crescem em valor. A crise imobiliária de 2008 resultou em muitos proprietários de imóveis subaquáticos, o que significa que você deve mais do que a sua casa. Não é preciso uma crise imobiliária para os preços das casas estagnarem ou caírem. As condições econômicas regionais ou locais podem resultar em valores residenciais que não acompanham a inflação.

Lembre-se também de que a estrutura atual em que você vive se depreciará com o tempo. Isso pode ser devido às condições gerais da propriedade ou à falta de manutenção e reparos.

Responsabilidades Financeiras

A propriedade vem com responsabilidades. Você deve pagar sua hipoteca ou correr o risco de perder sua casa e o patrimônio que você construiu. Manutenção e manutenção são de sua responsabilidade. Você não pode ligar para o proprietário às 2 da manhã para reparar um cano de água com vazamento. Se o teto estiver danificado, você deve repará-lo - ou repará-lo - você mesmo. Roçada, remoção de neve, seguro residencial e seguro de responsabilidade civil caem sobre você.

Iliquidez

Ao contrário do estoque, que pode ser vendido em questão de dias, as casas normalmente levam muito mais tempo para descarregar. O fato de você ter acesso a US $ 500.000 em ganhos de capital isentos de impostos não significa que você tenha acesso imediato. Enquanto isso, você ainda deve fazer pagamentos de hipoteca e manter a casa até vendê-la.

A linha inferior

Uma casa é um investimento que traz muitos benefícios, mas também riscos, o que a torna um investimento que não é para todos. Assim, é importante ponderar os benefícios do investimento em relação aos riscos. Uma comparação racional de prós e contras pode ajudá-lo a decidir se investirá seu dinheiro em um investimento residencial ou, potencialmente, encontrará melhores retornos em outros lugares.

Se você é um comprador iniciante pela primeira vez, considere fazer um curso educacional para saber mais sobre a propriedade de uma casa. Alguns cursos de educação para compradores de casas são gratuitos e oferecidos localmente, enquanto outros podem cobrar uma pequena taxa.