Avaliações domésticas: sua chave para um refinanciamento bem-sucedido

Quando você refinancia sua hipoteca, tudo depende da avaliação. Se o valor da sua casa é tão baixo que você está embaixo da água, não pode refinanciar. Se o seu valor de avaliação colocar seu patrimônio líquido em menos de 20%, você ficará preso pagando pelo seguro de hipoteca privada (PMI) ou trazendo dinheiro para a mesa para fazer um refinanciamento em espécie. Além disso, você pode não obter a menor taxa de juros, pois os credores consideram os tomadores de empréstimos com menos patrimônio líquido mais arriscados. Se você está pensando em refinanciar, deve entender o papel essencial da avaliação no processo.

O que é uma avaliação residencial?

Uma avaliação é a opinião de um profissional licenciado ou certificado sobre o valor de uma casa, fornecido por terceiros desinteressados. O avaliador é pago pela prestação do serviço de valorização da sua casa, mas não tem a menor importância no jogo quando se trata de saber se você é capaz de refinanciar como resultado do valor a que chega. Em uma transação de refinanciamento, a avaliação protege o banco, garantindo que não empreste ao mutuário mais dinheiro do que o valor da propriedade. Se a propriedade mais tarde entrar em execução por qualquer motivo, o credor quer poder revender a propriedade e receber seu dinheiro de volta.

Um avaliador visita sua casa entre 30 e 45 minutos para medir suas dimensões, examinar suas comodidades e avaliar sua condição geral, por dentro e por fora, tirando fotos do exterior, da garagem e de todas as divisões interiores. Eles então examinam os registros de propriedades semelhantes às suas - idealmente, propriedades em sua vizinhança que foram vendidas recentemente. Com base na visita domiciliar e nesses registros, o avaliador chega a uma opinião profissional sobre quanto sua propriedade venderia se você a colocasse no mercado. O banco usa esse valor - juntamente com sua renda, ativos e histórico de crédito - para determinar quanto ele lhe emprestará.

Principais Takeaways

• Um proprietário que planeja refinanciar uma hipoteca deve primeiro obter uma avaliação, que normalmente custa de US $ 300 a US $ 500 para uma casa unifamiliar.
• O avaliador, um profissional independente, avalia minuciosamente uma casa - pessoalmente - e examina propriedades semelhantes antes de chegar a uma avaliação da casa.
• Atualizar a pintura de uma casa, limpar a desordem e apontar recursos ocultos pode ajudar a aumentar as chances de uma avaliação alta.
• Se a avaliação for baixa, um refinanciamento em dinheiro pode ajudá-lo a atingir 80% do patrimônio e evitar o seguro de hipoteca privada. Se você estiver embaixo da água, talvez precise esperar que os valores da casa aumentem.

A avaliação Home: chave para um refinanciamento bem sucedido

Como funcionam as avaliações domésticas de hoje

Dois tipos de transações de refinanciamento não requerem avaliação: o refinanciamento simplificado da Administração Federal da Habitação e o Empréstimo para Refinanciamento de Redução da Taxa de Juros da Administração dos Veteranos. Todos os outros tipos de transações de refinanciamento requerem uma avaliação.

Os regulamentos federais determinam como os credores e avaliadores devem se comportar durante todo o processo de avaliação. Após a crise habitacional, o governo queria aumentar a independência dos avaliadores para evitar a possibilidade de empréstimos com base nos valores inflacionados das casas. A Lei Dodd-Frank e a Lei da Verdade nos Empréstimos agora exigem que as avaliações sejam "conduzidas independentemente e livres de influência e coerção inadequadas".

Como os requisitos de independência do avaliador federal definem um escopo restrito de interações aceitáveis ​​entre um avaliador e agentes de crédito, os credores têm medo de que qualquer contato com os avaliadores possa ser interpretado como uma violação da lei, tentando influenciar a opinião do avaliador antes que a avaliação seja concluída. Os credores erram por precaução para evitar a possibilidade de ação disciplinar severa. Os agentes e corretores de empréstimos não podem selecionar o avaliador, nem o mutuário. Os mutuários também não podem enviar uma avaliação que foi realizada para um credor diferente, embora "possam dizer ao banco que existe outra avaliação e o banco pode solicitar o relatório de avaliação diretamente da outra instituição".

O credor geralmente solicita a avaliação através de um terceiro chamado empresa de gerenciamento de avaliação (AMC). "Usar uma AMC não é um requisito, mas essa é a abordagem comum à independência dos avaliadores", diz Joe Parsons, consultor sênior de empréstimos da Pinnacle Capital Mortgage de Dublin, Califórnia, banqueiro regional e corretor de hipotecas.

Muitos credores - especialmente os locais pequenos - têm relações diretas de referência com um pequeno painel de avaliadores e não usam uma AMC. Ou o credor pode ter um departamento de avaliação independente interno. O avaliador deve ter conhecimento local da área (chamada competência de mercado). Os avaliadores devem seguir os Padrões Uniformes de Prática de Avaliação Profissional emitidos pela Appraisal Foundation, uma organização profissional, embora esses padrões não sejam legais.

Taxas de Avaliação Doméstica

As taxas de avaliação variam de acordo com o estado, mas os avaliadores devem cobrar taxas usuais e razoáveis ​​pela área. Espere pagar de US $ 300 a US $ 500 pela avaliação de uma casa unifamiliar padrão. "Propriedades mais complexas são mais caras porque a inspeção leva mais tempo", diz Erin Benton, vice-presidente da Decorum Valuation Services, uma empresa de gerenciamento de avaliações em Ellicott City, Maryland.

Você deve pagar a taxa antecipadamente no momento da avaliação, não no fechamento, porque, independentemente de o seu empréstimo ser encerrado, o avaliador ainda fez o trabalho. Embora a taxa pareça valer a pena se lhe permitir obter os termos de refinanciamento desejados, pode parecer um desperdício de dinheiro se uma avaliação baixa significa que você não pode refinanciar.

Como os credores não podem discutir o valor de uma casa ou o "valor-alvo" previsto com um avaliador no momento da designação, os proprietários não podem obter uma estimativa aproximada de um avaliador sobre se é provável que sua casa seja alta o suficiente para refinanciar antes de pagar. para o serviço, como podiam antes dos novos regulamentos. Na melhor das hipóteses, você pode procurar vendas comparáveis ​​recentes em sites como Zillow e Redfin, mas seus registros podem estar incompletos.

Outra opção é solicitar a um corretor de imóveis que faça uma análise comparativa do mercado e forneça impressões de vendas comparáveis ​​recentes do Multiple Listing Service, diz Bruce Ailion, um agente da RE / MAX Greater Atlanta. Pergunte bem, pois o agente fará um favor a você - ao contrário de uma venda de imóveis, ele ou ela não receberão nenhuma comissão pelo seu refinanciamento.

Ajuda para uma avaliação avançada

O valor que o avaliador atribui à sua casa depende em grande parte dos preços de venda recentes de propriedades comparáveis, mas você se engana se acha que não pode fazer nada para ajudar sua casa a atingir o limite máximo de seu valor potencial de avaliação.

Avaliar sua casa é semelhante a um primeiro encontro, diz Ailion. Embora você não tenha idéia de como seu parceiro irá gostar ou avaliá-lo, estar bem preparado melhora substancialmente suas chances de ser considerado atraente. "O mesmo acontece com a avaliação", diz ele. “Sua propriedade deve ser arrumada e limpa, organizada e fácil de inspecionar. Qualquer animal de estimação deve ser contido e cheirar mascarado. Você não quer que o avaliador seja apressado para sair.

Eis como o avaliador residencial certificado Ralph J. Vaccari, presidente da Vaccari & Associates em Marblehead, Massachusetts, descreve sua abordagem para o trabalho: “Geralmente, não deve importar se o gramado não é cortado ou se sua casa está uma bagunça. É importante perceber, no entanto, que uma casa suja ou desarrumada pode aumentar sua aparência de desgaste além do normal, e essa condição pode, de fato, afetar o valor. ”

Segundo Vaccari, o avaliador se preocupa com o seguinte:

• Condição exterior e interior
• Contagem total de quartos
• Funcionalidade, incluindo design e layout da sala interior e obsolescência funcional
• Melhorias em cozinhas e banheiros, janelas, teto e sistemas da casa (aquecimento, eletricidade e encanamento) nos últimos 15 anos que tornam a casa mais atualizada, funcional e habitável pelos padrões atuais
• Condição e idade dos sistemas da casa
• Comodidades externas, como garagens, decks e varandas
• Localização
• Recursos desagradáveis, como aparência externa inconsistente com o resto do bairro

É uma boa idéia apontar características que podem não ser imediatamente aparentes e que podem potencialmente aumentar a opinião de valor do avaliador, diz Parsons.

Antes da chegada do avaliador

Entretanto, preparar sua casa para a visita de um avaliador é diferente de prepará-la para um possível comprador. "Quando você está abrindo sua casa para um possível comprador, você deseja desencadear respostas emocionais", diz Parsons. “Como vendedor, você deseja que esse comprador possa imaginar o quão feliz e confortável estará lá. Nenhuma dessas considerações subjetivas se aplica a uma avaliação. ”

Vaccari acrescenta que um proprietário não faria nenhuma alteração, como rasgar o tapete velho para revelar pisos de madeira, para uma avaliação, como faria para um vendedor. Mas refrescar a tinta da casa, por dentro e por fora, pode ajudar, assim como limpar a desordem para permitir acesso e visualização completos de todas as áreas da casa, incluindo o porão. Por fim, diz Ailion, “se os registros fiscais estiverem incorretos, indique isso”.

Caso contrário, diz Vaccari, é responsabilidade do avaliador descobrir problemas e fazer perguntas quando necessário.

Se você garantir uma boa avaliação

Parabéns! Você concluiu uma etapa importante no refinanciamento de sua hipoteca. Agora é hora de seguir as próximas séries de etapas com seu agente de empréstimos. Se você obteve uma avaliação favorável, use uma ferramenta como a calculadora de hipotecas do Consumer Financial Protection Bureau para pesquisar taxas de juros em uma hipoteca refinanciada para uma casa do seu valor. Estar armado com esses números pode dar-lhe algum poder de barganha quando você se encontra com seu credor.

Se você deseja recorrer de uma avaliação baixa, terá uma chance melhor de obter êxito se oferecer dados sólidos para apoiar seu caso.

Obtendo uma segunda opinião

Às vezes, o valor do avaliador não é apenas mais baixo do que você gostaria que fosse, mas também mais baixo do que você pensa que sua casa vale. "Uma avaliação é apenas a opinião de uma pessoa", diz Ailion. "Embora essa seja uma opinião treinada e instruída, como em todas as profissões, existem bons e maus profissionais."

Dadas as rígidas regulamentações federais que regem o processo, há algo que você possa fazer sobre uma baixa avaliação? “Se o proprietário não gostar do valor da avaliação, ele poderá escrever uma carta de apelação ao credor ou à AMC, mas a chance de um avaliador mudar de opinião é muito pequena, a menos que o proprietário tenha uma evidência esmagadora de que o valor é ", diz Benton.

Sua apelação só terá êxito se você mostrar que o avaliador cometeu um erro significativo, como listar incorretamente a metragem quadrada ou a contagem de salas; desconsiderar uma comodidade importante, como uma piscina ou spa; ou desconsiderar uma venda comparável que possa suportar um valor mais alto, enquanto “escolher a cereja” uma comparável menos adequada que indique um valor mais baixo, diz Parsons.

Você também pode argumentar, diz Ailion, salientando que os comparáveis ​​usados ​​estavam em um distrito escolar inferior ou em uma subdivisão inferior que não possuía associação de proprietários com piscinas e quadras de tênis, que todos os comparáveis ​​estavam em risco ou imóveis. vendas próprias ou que tenham outras externalidades negativas que influenciam o valor, como estar em uma rua movimentada. “Explique por que eles são diferentes e não são iguais aos seus. Você deve provar que algo está errado com os comparáveis ​​selecionados ”, diz Ailion.

Suas opções quando a avaliação é baixa

Se você não pode contestar com êxito uma avaliação baixa, como garante que o refinanciamento seja aprovado? Se a avaliação o elevar a menos de 80% do patrimônio, você não alcançará a proporção necessária de empréstimo / valor de 80% e precisará pagar o PMI, a menos que opte por fazer um refinanciamento em dinheiro.

Se a avaliação coloca você em menos de 80% do patrimônio, você pode fazer um refinanciamento em dinheiro, adicionando dinheiro suficiente no fechamento para chegar a essa mágica relação de 80% de empréstimo / valor e evitar o PMI.

Você também pode optar por pagar o PMI por enquanto. Se os valores residenciais continuarem a subir, você poderá fornecer vendas comparáveis ​​ao seu prestador de serviços de hipoteca e solicitar que ele remova o PMI, mesmo se você ainda não pagou muito do seu principal. Se a avaliação revelar que você está submerso, no entanto, tudo o que você pode fazer é esperar que o mercado melhore, a menos que você se qualifique para um programa como a High LTV Refinance Option da Fannie Mae ou FMERR (Freddie Mac Enhanced Relief Refinance). O HARP (Programa de refinanciamento a preços acessíveis em residências), que havia oferecido assistência governamental a proprietários de imóveis subaquáticos, expirou no final de 2018.

Avaliações Home: The Bottom Line

Compreender como o processo de avaliação funciona dará a você a melhor chance de um avaliador atribuir o maior valor possível à sua propriedade. As avaliações nem sempre chegam aos valores que os mutuários esperam e são um processo humano com espaço para subjetividade e erros. Você pode recorrer de uma avaliação baixa, mas terá sucesso apenas com dados fortes para fazer o backup.